9. 부동산개발론

A. 부동산이용

 

1. 최유효이용 

- 합리적이고 합법적인 최고최선의 이용

 

2. 집약적, 조방적 토지이용

ⓐ 집약적

- 빽빽하게 ... 고층화

- 노동과 자본이 많이 투입

- 토지와 자본간에 생산요소의 대체성이 클수록 집약적이다. 

- 집약화 정도: 3차산업 > 2차산업 > 1차산업 

 

ⓑ 조방적

- 듬섬듬섬 ... 저층

- 노동과 자본이 적게 투입

 

3. 집약적, 조방적 한계 

ⓐ 집약적 한계

- 한계수입과 한계비용이 일치하여 순수익이 극대화되는 토지이용의 집약도 

- 최유효이용상태 

- 이윤극대화점

 

ⓑ 조방적 한계 

- 총수입과 총비용이 일치하여 순이익이 0이 되는 토지이용의 집약도

- 순익분기점

 

4. 직주분리와 직주접근

ⓐ 직주분리

-  직장은 도심 주거지는 외곽으로 멀리 떨어져 있는 현상

- 직주분리 원인: 지가고, 도심의 환경악화, 도심의 재개발, 공적규제, 교통의 발달

- 직주분리 결과: 도심의 공동화현상(도넛현상), 외과은 침상도시(베드타운), 외곽지역 지가 상승, 출퇴근시 교통혼잡

 

ⓑ 직주접근

- 직장과 주거지를 가까운 곳에 두는 현상

- 직주접근 원인: 도심환경개선, 도심지가상대적하락, 교통체증의심화, 정책적인유도

- 직주접급 결과: 주거용건물 고층화, 도시회춘화(재건축), 소득계층(저소득에서 고소득층으로 유입)

 

5. 도시스프롤현상

- 도시 외곽으로 무질서하게 확대

- 원인: 도시의 과다한 인구집중

- 간선도로를 따라 스프롤이 전개되는 현상, 중간 중간에 상당한 공지를 남기면서 

- 대도시의 도심지보다는 외곽부에서 더욱 발생

- 토지의 최유효이용과 거리가 말다.

- 지가수준은 표준 이하다. 

- 주거지뿐만 아니라 상업지역, 공업지역에서도 발생

 

 

 

B. 부동산개발

 

1. 부동산개발의 과정

ⓐ 구상단계

- 개발의 용도와 사전 준비

ⓑ 예비적 타당성 분석단계

- 개략적으로 수익성이 있는지, 대략 계산해서 수익성 검토한다. 

ⓒ 부지구입단계

ⓓ 타당성 분석단계 

- 구체적으로 분석

- 개발업자에 따라 요구수익률이 다르기 때문에 채택여부가 다르다. 

ⓔ 금융단계 

- 자금 확보

ⓕ 건설단계

ⓖ 마케팅단계

- 마케팅은 개발 초기부터 진행한다.

 

2. 부동산개발위험

ⓐ 법률적위험: 관리불가

ⓑ 시장위험: 관리불가

- 시장위험을 줄이려면 시장분석과 시장성분석이 필요하다. 

- 개발초기에는 시장위험은 크고 시장가치는 작다.

ⓒ 비용위험

- 비용위험 낮추려면 최대가격 보증계약 

 

3. 부동산개발의 타당성분석

ⓐ 지역경제분석

ⓑ 시장분석 

- 수요와 공급을 분석

- 공급측면에서 차별화, 수요측면에서 세분화 

ⓒ 시장성분석

- 매매 또는 임대가능성에 대한 분석

- 흡수율분석: 과거추세분석을 해서 미래의 시장추세와 원인 분석하는 것이 목적이다. 

ⓓ 타당성분석

- 충분한 수익성 있는지 수익성 판단

ⓔ 투자분석

- 대상개발사업의 채택여부를 결정한다. 

- 최유효이용 확인 

 

4. 부동산개발의 시장분석

- 시장분석이 먼저하고 경제성분석을 한다. 

 

5. 경제기반분석

ⓐ 입지계수

- 어떤 지역의 산업이 전국의 동일산업에 대한 상대적인 중요도를 측정하는 방법으로 그 산업의 상대적인 특화정도를 나타낸 지수

ㅇ 입지계수(LQ) > 1인 경우 : 다른 지역으로 수출 (기반산업) 

 

ㅇ 입지계수(LQ) <1인 경우 : 다른 지역에서 수입 (비기반산업)

 

ⓑ 경제기반승수

- 총고용인수의 변화량(T) = 경제기반승수(K) x 기반활동인구수의 변화량(B)

- 소득 및 고용창출효과 예측 

 

6. 부동산개발의 분류

ⓐ 매수방식(수용방식) 

- 택지공영개발사업이 대표적 (주택지조성사업, 택지공영개발사업)

- 공공이 토지를 전면 매수 (수용절차 필요)

- 토지소유자의 소유권 소멸

 

ⓑ 환지방식

- 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 원소유자에게 되돌려 주는 방식

 

ⓒ 혼합방식

- 매수방식과 환지방식을 혼합

 

ⓓ 신탁개발방식

- 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 방식

 

7. 민간개발(비공영개발)

ⓐ 자체개발사업

- 토지소유자가 직접 자금 조달 및 건설, 마케팅, 분양을 한다.

- 개발 사업의 이익이 모두 토지소유자에게 귀속되고 사업추진 속도가 빠른 장점이 있다.

- 사업의 위험성 매우 높고 자금조달의 부담이 커지는 단점이 있다.

 

ⓑ 공동사업개발

- 토지소유자는 토지를 제공, 개발업자는 건축

- 토지가격과 건축자금의 비율을 등가교환방식으로 나눈다. 

 

ⓒ 사업수탁방식(사업위탁방식)

-  건물의 기획에서 관리 운영까지 사업실시 전반을 개발자에게 위탁한다.

- 사업주체가 토지소유자이며, 건물소유권도 토지소유자에게 귀속된다.

 

ⓓ 컨소시엄구성방식

- 이해조정이 필요하고 책임회피현상이 생긴다.

 

ⓔ 신디케이트(투자자모집형)

 

ⓕ 차지방식 

- 지상권을 이용

 

ⓖ 토지신탁개발

- 토지소유자가 토지를 신탁회사에 위탁, 신탁회사는 수익증권 발행

- 사업수탁방식과 유사하나 토지소유권이 형식적으로 이전된다.

- 수탁자인 신탁회사가 자금을 차입하여 건설회사에 공사를 발주한다. 

- 차입한 자금은 신탁회사가 관리한다. 

 

8. 공영개발사업

 

9. 민간투자 사업방식

ㅇ B (Build) - 준공한다.

ㅇ T (Transfer) - 소유권을 국가에 이전한다.

ㅇ O (Operate) - 운영권이 인정된다.

ㅇ O (Own) - 소유권이 인정된다.

ㅇ L (Lease) - 임대된다.

ㅇ R (Rehabilitate) - 정비 보수한다. 

 

ⓐ BTO: 준공 ⇒ 이전 ⇒ 운영

ⓑ BTL : 준공 ⇒ 이전 ⇒ 임차

ⓒ BOT: 준공 ⇒ 운용 ⇒ 이전 

ⓓ BLT: 준공 ⇒ 임차 ⇒ 이전 

ⓔ BOO: 준공 ⇒ 소유 ⇒ 운용