7. 부동산투자론

A. 부동산투자와 부동산투기

 

1. 부동산투자의 개념

- 부동산투자는 실수요자에 의해서 취득, 운용, 처분의 3단계로 이루어진다. 

- 취득에서 처분은 시세차익으로 자본이득이고, 운용은 임대료로 소득이득이다. 

- 위험이 클수록 투자가 바라는 수익도 커진다. (위험과 수익은 비례관계, 위험-수익의 상쇄관계)

 

2. 부동산투자의 장점

- 높은 수익성 (자본이득 + 소득이득) 

- 높은 안전성 

- 인플레이션 헤지 기능 

- 정(+)의 지렛대 효과

- 세제상의 혜택 

 

3. 부동산투자의 단점

- 높은 거래비용으로 환금성(유동성)이 낮다. 

 

4. 지렛대 효과

ⓐ 정(+)의 지렛대 효과

- 타인자본 수익률 < 총자본(종합)수익률   < 자기자본수익률 

- 타인자본을 활용하여 자기자본의 수익률을 크기 하는 것. 

- 타인자본 활용으로 부담해야 할 위험도 증가한다. 

- 정(+)의 지렛대효과는 종합수익률이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.

- 부채비율이 크면 금리변동에 따른 투자위험이 증가한다. 

 

ⓑ 부(-)의 지렛대 효과

- 타인자본 수익률 > 총자본수익률 > 자기자본수익률 

- 부(-)의 지렛대효과는 종합수익률이 저당수익률보다 낮을 때 발생한다. 

 

ⓒ 중립적(0) 지렛대 효과

- 타인자본 수익률 = 총자본수익률 = 자기자본수익률

- 부채비율이 변해도 자기자본수익률이 변하지 않는 경우다. 

 

5. 부동산투기

- 단기간 양도차익을 목적으로 한다. (자본이득) 

- 투기는 취득과 처분 (투자는 취득,운용,처분)

- 투자는 실수요자에 의해 시장가격(정상적인 가격으로) 거래가 이루어지지만, 투기는 가수요자에 의해서 투기가격(비정상적인 가격)으로  거래가 이루어진다. 

 

 

 

B. 부동산투자의 위험과 수익

 

1. 부동산 투자의 위험

- 분산 또는 표준편차는 위험이고, 평균은 수익을 의미한다.

 

2. 위험의 종류

ⓐ 사업위험

- 시장의 위험: 체계적 위험 

- 운영의 위험

- 위치의 위험

 

ⓑ 금융위험 

- 원리금 상환 어려움

- 부채비율이 높아지면 금융적 위험이 더 커진다. 

- 자기자본으로 투자금액을 모두 조달하면 금융위험은 피할 수 있다. 

 

ⓒ 법률위험 

- 정부의 정책이나 법률개정 변화 및 규제 

 

ⓓ 인플레이션 위험

- 인플레이션으로 부동산의 가치 변화

- 부동산은 인플레이션를 피할 수 있는 투자자산 (인플레이션 헤지[hedge])

 

ⓔ 유동성(환금성) 위험

- 부동산은 현금화가 어렵다.  

 

3. 부동산투자의 수익률

ⓐ 수익률 개념

- 투자액에 대한 수익의 비율

ⓑ 수익률의 종류

ㅇ 기대수익률

- 투자로 인해 예산되는 객관적인 수익률

- 수익률 = 경기 상황별 확률 X 예상되는 수익률 

 

ㅇ 요구수익률

- 투자자가 생각하는 최소한의 수익률로 기회비용이다. (주관적수익률)

- 기대수익률이 요구수익률보다 작으면 투자를 하지 않는다. 

- 요구수익률 = 무위험률(시간) + 위험할증률(위험) + 예상인플레이션율(피셔효과)

- 위험조정률 = 무위험률 + 위험할증률 

- 무위험률: 위험을 감수하지 않고 얻을 수 있는 수익(정기예금)

- 위험할증률: 투자의 위험에 따라 추가적으로 요구되는 수익률로 위험이 커지면 위험할증률도 상승하여 요구수익률도 커진다. 

 

ㅇ 실현수익률

- 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률 

 

4. 부동산투자의 결정

ⓐ 투자가치

- 투자가치는 주관적가치이다. 

- 요구수익률이 상승하면 투자가치는 하락한다. 

- 위험이 커지면 요구수익률이 커지고 요구수익률이 커지면 투자가치는 하락한다. 

 

ⓑ 시장가치

- 시장에서 거래되는 객관적 가치이다. 

 

 

ⓒ 기대수익률과 요구수익률의 관계

- 투자가치가 시장가치보다 크면 요구수익률이 기대수익률보다 작아 투자를 한다.

- 투자하려면 기대수익률 > 요구수익률, 투자가치 > 시장가치

- 요구수익률이 기대수익률보다 작으면 투자를 한다.

- 요구수익률이 기대수익률보다 크면 투자를 안한다.

- 기대수익률 ≥ 요구수익률 ⇒ 투자채택 

- 시장가치 > 투자가치 ⇒ 투자기각

 

5. 부동산투자의 위험과 수익

ⓐ 위험회피형(위험혐오형)

- 동일한 위험에 대해서 더 큰 수익을 요구한다.

- 동일한 수익에 대해서 더 작은 위험을 요구한다. 

- 요구수익률의 곡선은 가파르다. (기울기 크다)

 

ⓑ 위험선호형

- 동일한 위험에 대해서 더 작은 수익을 요구한다.

- 동일한 수익에 대해서 더 큰 위험을 요구한다.

- 요구수익률의 곡선은 완만하다. (기울기 작다)

ⓒ 위험과 수익의 상쇄관계

- 위험이 큰 투자대상에 투자 할때는 그 위험에 대한 보상을 요구한다.

- 위험과 수익은 비례한다. (하이 리스크 하이 리턴)

- 위험이 큰 투자대상이면 위험할증률이 상승하여 요구수익률도 상승한다. 

 

 

6. 위험의 처리방법

- 위험한 투자를 제외하는 방법 

- 요구수익률에 위험조정할인율을 적용한다. 

 

 

C. 포트폴리오 이론

1. 평균분산 지배원리

- 투자는 요구수익률과 기대수익률을 비교해서 결정한다. 

- 요구수익률은 위험을 측정, 기대수익률은 가중평균을 측정한다. 

- 수익은 평균, 위험은 분산

 

2. 평균분산 지배원리

- 동일한 기대수익에서는 위험이 가장 작은 투자안를 선택하고 동일한 위험을 가진 투자에서는 기대수익이 가장 큰 투자안를 선택한다. 

- 기대수익률이 동일한 경우 위험이 낮은 투자안을 선택한다.

- 위험이 동일할 경우 기대수익률이 높은 투자안을 선택한다. 

그림1. 평균분산지배원리

- 그림1에서 C와 A는 위험은 동일한데 C가 기대수익률이 높아서 C는 A를 지배한다. (C에 투자한다.)

- 동일 위험일 경우 높은 수익이 낮은 수익을 지배한다.

- 그림1에서 C와 B는 기대수익률은 동일한데 위험은 C가 낮으므로 C가 B를 지배한다.  (C에 투자한다.)

- 동일 수익일 경우 낮은 위험이 높은 위험을 지배한다 .

- A와 B의 경우 A는 저위험 저수익, B는 고위험 고수익으로 서로 지배하지 못해서 평균분산 지배원리를 적용하지 못한다.

- 평균분산 지배원리의 한계를 변이계수, 위험회피성향, 포트폴리오이론으로 극복할 수 있다.

 

3. 변이계수

- 수익률 단위당 위험의 크기를 의미한다.

- 변이계수가 낮을수록 위험이 작아서 유리한 투자안이 된다.

 

4. 위험회피성향 

- 공격적인 투자자는 위험도 높고 기대수익률도 높다. 

- 보수적인 투자자는 위험도 낮고 기대수익률도 낮다. 

 

 

5. 포트폴리오 개념과 위험

ⓐ 포트폴리오 개념

- 여러개의 자산에 분산투자해서 비체계적인위험을 제거한다. 

- 개별자산의 수가 증가할수록 포트폴리오의 위험이 줄어드는 효과를 위험분산효과라고 한다. 

- 부동산투자는 유형별, 지역별 분산투자할 수 있다. 

- 포트폴리오의 총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험 

 

ⓑ 체계적위험

- 시장전체에 미치는 피할 수 없는 위험으로 개별투자가 피할 수 없는 위험이다. 

- 포트폴리오를 구성해도 체계적위험은 피할 수 없다. 

- 요구수익률 계산시 위험할증률에는 체계적 위험만 할증된다. (비체계적 위험은 할증되지 않는다.)

- 체계적위험은 요구수익률을 높여 수익으로 보상받고, 비체계적 위험은 포트폴리오로 회피한다. 

 

ⓒ 비체계적위험

- 분산투자로 피할 수 있는 위험이다. 

- 포트폴리오 자산수가 증가할수록 비체계적 위험은 0에 가까워진다. 

 

ⓓ 총위험

- 총위험 = 체계적위험 + 비체계적위험

- 자산수를 많이 구성하여 비체계적위험은 0에 가까워지고, 총위험은 체계적위험과 같게 된다.

 

6. 포트폴리오 효과

- 포트포리오에 구성된 자산들의 수익률의 방향이 서로 다르면 분산투자효과가 크게 나타나고, 방향이 같으면 분산투자효과가 적게 나타난다. 

- 상관계수가 낮을수록 포트폴리오 위험분산효과는  커진다. 

- 상관계수는 포트폴리오 방향성 관계를 측정하는 지표로 -1 에서 +1하의 값을 가진다. 

- 상관계수가 -1이면 비체계적 위험은 완전히 제거될 수 있고, 상관계수가 +1이면 비체계적위험은 전혀 제거되지 않는다.

 

7. 포트폴리오 기대수익률

- 각 부동산의 호황과 불황의 확률에 따라 기대수익률을 구한다.

- 자산별 기대수익률을 각 부동산의 비중에 곱하고 더하면 포트폴리오 기대수익률을 구할 수 있다.

 

8. 최적의 포트폴리오

- 효율적 프론티어(전선)란 우상향하는 선이다.

- 효율적 프론티어상의 투자안들은 서로 지배관계가 아니다. 

- 무차별곡선에서 보수적 투자자일수록 기울기가 더 가파르다.

- 효율적 프론티어(전선)와 무차별곡선이 접하는 점에서 최적의 포트폴리의가 형성된다.

 

9. 부동산 포트폴리오의 자산 3분법 

구분	예금	증권	부동산
안전성	O	X	O
수익성	X	O	O
환금성	O	O	X

 

 

D. 화폐의 시간가치

- 미래로 보낼때 : 할증률(이자율)

- 현재로 보낼때 : 할인률

1. 화폐의 시간가치

- 부동산 투자시점은 현재이고 수익 발생시점은 미래이다. 

- 미래에 발생하는 소득이득(임대료)과 자본이득(시세차익)를 현재의 투자비용과 비교한다. 

- 미래의 가치를 현재가치로 환원하는 것을 할인, 현재의 가치를 미래가치 환원하는 것을 할증이라고 한다. 

- 시간가치를 계산할 경우 이자율로 할인하거나 할증하는데 이 때에 복리를 적용한다. 

 

ⓐ 연금의 미래가치

- 일시불의 내가계수는 일시불의 현가계수와 역수관계이다. (미래가치를 줄여서 내가라고 함.)

- 소득이득(임대료)를 구할때 사용한다. 

- 연금의 미래가치 = 연금 x 연금의 내가계수

- 연금의 내가계수는 감채기금계수와 역수관계이다. 

 

ⓑ 감채기금계수

- 감채기금계수는 미래에 일정액을 만들기 위해 매 기간 적립해야할 금액이다. 

 

ⓒ 일시불의 현재가치 

- 화펴예 현재가치 : 미래에 발생할 금액을 현재시점의 가치로 환산한 금액이다. 

- 자본이득(시세차익)을 구할때 사용한다. 

- 일수불의 현재가치 = 미래일시불 x 일시불의 현가계수

 

ⓓ 연금의 현재가치

- 연금의 현재가치는 일정기간 동안 매기당 받게 될 연금을 모두 합쳐 현재가치로 환산한 금액의 합계이다. 

- 

- 연금의 현재가치 = 연금 x 연금의 현가계수 

- 저당상수의 역수이다. 

 

ⓔ 저당상수

- 대출했을때 얼마씩 갚아 나가야하는지 계산할때 사용한다. 

 

2. 원금상환과 이자지급

- 잔금비율 + 상환비율 = 1

 

 

 

E. 부동산투자의 기본분석

 

1. 부동산시장의 참여자

- 지분투자자: 부동산에 직접 투자하여 소유권을 획득한 일반투자자로 소득이득과 자본이득이 목적이다.

- 저당투자자: 금융기관으로 일반투자자에게 부동산을 담보로 자금을 빌려주는 주체로 이자수입이 목적이다.

 

2. 현금수지

ⓐ 현금수지 개념

- 수지(수입과 지출에 준말)

- 임대료를 받는영업 현금수지와 처분할때 발생하는 지분복귀액 현금수지가 있다. 

- 영업현금수지(소득이득), 지분복귀액(자본이득)

 

ⓑ 현금수지 계산방법

- ① 가능조소득(가능총소득) = (매년 단위당 예상 임대료 x 임대단위수) 

- ② 유효조소득(유효총소득) =  가능조소득 - 공실 및 불량부채에 대한 충담금 + 기타소득 

- ③ 순영업소득 = 유효조소득 - 영업경비(재산세포함)

- ④ 세전현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액(원리금상환액, 저당지불액)

- ⑤ 세후현금수지 = 세전현금수지 - 영업소득세

 

ⓒ 영업소득세 구하는 방법

영업소득세 = (순영업소득 + 대체충당금 - 이자 - 감가상각비) x 세율

영업소득세 = (세전현금지 + 대체충당금 + 원금상환분 - 감가상각비) x 세율 

 

 

F. 부동산투자분석 기법

 

1. 할인현금수지분석법

- 장래에 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 이것을 비교하여 투자판단한다. 

- 화폐의 시간가치를 고려한다.

- 소득이득과 자본이득을 포함한다. 

- 소득은 세후수지, 소득이득은 세후현금수지, 자본이득은 세후지분복귀를 기준으로 한다. 

- 할인현금수지분석법은 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법이 있다.

 

ⓐ 순현가법(NPV)

ㅇ 순현재가치 = 예상된 현금유의 현재가치 - 예상된 현금유출의 현재가치

ㅇ 가산법칙이 적용된다.

ㅇ 일반적으로 순현가법이 투자판단의 근거로 내부수익률보다 선호된다. 

ㅇ 순현가를 구하기 위한 요건

- 대상부동산의 보유기간

- 보유기간 동안 세후현금수지와 투자기간말의 세후지분복귀액

- 요구수익률

ㅇ 투자여부

- 투자채택: 순현가 ≥ 0 

- 투자기각: 순한가 < 0

 

ⓑ 수익성지수법(PI)

ㅇ 예상된 현금유출의 현재가치에 대한 예상된 현금유입의 현자가치

ㅇ 투자규모를 고려하지 못한 순현가법의 단점을 보완

ㅇ 수익성지수가 1보다 크면 순현가는 0보다 크고, 수익성지수가 1보다 작으면 순현가는 0보다 작다. 

ㅇ 수익성지수법 구하기 위한 요건

- 대상부동산의 보유기간

- 보유기간 동안 세후현금수지와 투자기간말의 세후지분복귀액

- 요구수익률

ㅇ 투자여부

- 투자채택: 수익성지수 ≥ 1 

- 투자기각: 수익성지수 < 1 

 

ⓒ 내부수익률법(IRR)

ㅇ 예상된 현금유입과 지출의 현재가치를 서로 같게 만드는 할인율

ㅇ 가산법칙이 적용되지 않는다. 

ㅇ 내부수익률은 기대수익률을 의미한다. 

ㅇ 순현가를 0으로 만드는 할인율이며, 수익성지수를 1로 만드는 할인율이다. 

ㅇ 내부 수익률를 구하는 요건

- 대상부동산의 보유기간

- 보유기간 동안 매기간의 현금흐름

ㅇ 투자여부

- 투자채택: 내부수익률 ≥ 요구수익률 

- 투자기각: 내부수익률 < 요구수익률

 

 

2. 어림셈법

- 어림셈법은 한 해 소득을 기준으로 한다.

- 어림셈버은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. 

- 승수법과 수익률법이 있다.

- 승수는 작을수록 유리하고, 수익률은 클수록 유리하다.

- 승수와 수익률은 서로 역수이다.

 

ⓐ 승수법

 

ⓑ 수익률법

 

3. 비율분석법

ⓐ 대부비율(LTV loan to value ratio) : 부동산가치에 대한 융자금액의 비율

- 대부비율(LTV)이 높을수록 부동산의 수요가 증가하고 부채비율도 증가한다. 

- 대부비율(LTV)이 높을수록 지렛대효과는 커지지만 차입자의 채무불이행위험도 커진다. 

- 자기자본율은 1에서 대부비율(LTV)를 뺀 값이다.

자기자본비율 = 1 - 대부비율

 

ⓑ 부채비율: 자기자본에 대한 타인자본의 비율이다. 

 

ⓒ 부채감당률: 매월 또는 매년 지불해야 되는 원금상환분과 이자지급액으로 채무상환능력을 측정한다. 

- 부채감당률이 1에 가까울수록 대출자와 차입자는 모두 위험해진다. 

- 부채감당률이 1보다 클경우 투자채택, 1보다 작을경우 투자를 꺼린다. 즉, 부채감당률이 클수록 채무불이행의 가능성이 작아져 투자에 적합해진다.

 

 

ⓓ 채무불이행률: 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있느지 여부를 측정하는 것으로 영업경비와 부채서비스액의 비율이 커지면 채무불이행의 가능성이 커진다. 

 

ⓔ 총자산회전율

 

 

4. 회수기간법

- 투자된 전체비용을 회수하는데 소요되는 기간으로 연단위를 나타낸다. 

- 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인현금흐름으로 분석한다.

- 단순회수기간은 현가회수기간보다 짧다.

ㅇ 투자채택: 목표회수기간 ≥ 회수기간 

ㅇ 투자기각: 목표회수기간 < 회수기간