부동산정책론
ⓐ 부동산 문제의 특징
- 악화성향: 시간의 흐름에 따라 악화되고 바로잡기 어렵다.
- 비가역성: 한 번 악화되면 다시 되돌리기 어렵다.
- 지속성: 나쁜 상태가 지속된다.
- 해결수단의 다양성: 법적, 경제적, 기술적
A. 시장실패
1. 시장실패원인의 4가지 요소: 불완전경쟁시장, 공공재, 정보의비대칭성, 외부효과
ⓐ 불완전경재시장
ⓑ 공공재
- 소비의 비경합성과 비배제성이라는 특성이 있다.
- 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있다.
- 생산을 시장에 맡길 경우 무임승차의 문제가 발생한다.
- 소비에 있어서 규모의 경제가 있다.
- 산림, 명승지 등 자연이 잘 보존된 토지는 공공재적 성격을 지닌다.
ⓒ 정보의비대칭
ⓓ 외부효과
- 부동산은 부동성과 인접성 때문에 외부효과가 발생한다.
- 정(+)의 외부효과로 인한 시장실패: 과소생산, 과소소비
- 부(-)의 외부효과는 인한 시장실패: 과다생산, 과다소비
- 정의 외부효과 : 사회적편익 > 사적편익, 사회적 비용 < 사적 비용
- 부의 외부효과: 사회적편익 < 사적편익, 사회적 비용 > 사적 비용
- 부동산에 대한 정의 외부 효과 : 수요증가(수요곡선 우측이동), 가격상승, 핌피(PIMFY)현상
- 부동산에 대한 부의 외부 효과 : 수요감소(수요곡선 좌측이동), 가격하락, 님비(NIMBY)현상
- 정부대책(정의외부효과) : 보조금, 세제혜택
- 정부대책(부의외부효과) : 중과세, 규제
2. 시장실패에 대한 정부의 시장 개입
- 외부효과: 부의 외부효과 차단
- 공공재: 정부가 부족한 공공재를 공급
- 불완전한경쟁시장: 담합, 독점을 방지
- 정보의비대칭: 정보를 공시
- 정부실패: 정부가 시장실패를 수정하기 위해 개입하였으나 오히려 자원배분을 저해.
B. 토지정책
1. 토지문제
ⓐ 지가고 현상: 토지의 가격이 지속적으로 상승
- 땅투기 증가
- 사회불평등 심화
- 공공용지 확보 어려움
- 기업경영 악영향
- 주택문제 악영향
- 과도한 직주분리현상
- 도시스프롤 현상
2. 토지정책의 수단
ⓐ 토지이용규제
- 토지이요에 따른 부(-)의 외부효과를 차단
- 용도지역지구제도
- 개발권양도제도(TDR)
- 각종 인·허가제도
- 건축규제
ⓑ 직접적 개입방법
- 공적주체(정부, 지자체)가 직접 토지를 매수, 매도한다.
- 토지은행제도
- 공영개발사업
- 초과매수제도
- 토지수용제도
- 토지구획정리사업(환지)
ⓒ 간접적 개입방법
- 금융, 조세와 같은 제도적 방법
- 금융지원, 부담금 부과, 보조금 지급, 행정상 지원
3. 지역지구제
ⓐ 토지이용규제의 대표적인 정책
ⓑ 부(-)의 외부효과 제거
ⓒ 용도지역은 중첩하여 지정이 불가, 용도지구는 중첩해서 지정이 가능
ⓓ 어울리는 토지와 어울리지 않는 토지를 구분하여 집적이익을 증대
ⓔ 세대 간의 형평서을 유지
ⓕ 지역지구제 효과
- 단기적 효과: 용도제한, 가치하락방지, 수요를 증가, 기존공급자는 초과이윤을 획득
- 장기적 효과: 초과이윤소멸,
ⓖ 신축제한이 있을 경우는 단기적으로는 주택가치는 상승, 장기적으로는 다른 지역과 경쟁을 하게 되고 주택의 가격은 다시 원래 수준으로 돌아온다.
ⓗ 독점으로 인한 초과이윤
- 지역지구제가 실시되기 이전에 독점으로 초과이윤이 발생한다.
- 지역지구제가 실시된 이후에는 초과이윤이 발생하지 않는다.
ⓘ 용도지역제의 문제점
- 용도지역제가 실시된 지역과 그렇지 않은 지역간에 지가상승에 큰 차이가 생긴다.
- 지역간 형평성을 문제가 생긴다.
- 과잉지정은 효율적 이용을 저해한다.
- 지나친 지역지구제는 토지의 공급을 억제한다.
4. 개발권양도제도 (TDR)
ⓐ 개발지역으로 지정된 다른 지역의 토지를 개발할 수 있는 '개발권'이라는 권리를 부여하는 제도.
ⓑ 개발권양도제도는 '공중권'을 활용하는 제도이다.
ⓒ 소유권과 개발권을 분리하여 개발권을 개인간에 매매하는 제도. (개발권을 양도하는 것이지 소유권을 양도하는 것이 아니다.)
ⓓ 개발권상실로 손실을 시장기구를 통해 보상하는 제도
ⓔ 우리나라에서는 실시하지 않는 제도이다.
5. 토지은행제도(토지비축제도)
ⓐ 한국토지주택공사에서 미개발지를 싼 가격으로 미리 매입.
ⓑ 국가가 직접 토지를 매입하므로 직접개입정책이다.
ⓒ 토지은행제도 장점
- 공공용지 저렴하게 확보
- 난개발을 막고 계획적인 개발이 가능
- 개발이익 환수
- 공영개발(토지수용)보다 사유재산권을 침해의 정도가 약하다.
ⓓ 토지은행제도 단점
- 토지매입부담이 및 토지관리 비용이 커진다.
- 주변지역에 투기발생 가능성이 높아진다.
6. 공영개발사업(수용)과 구획정리사업(환지)
ⓐ 공영개발사업
- 직접개입정책이다.
- 공공용지 확보 유리
- 개발이익환수 가능
- 신속하게 사업 진행
- 초기 사업비 부담이 커짐
- 토지소유권 침해 및 불공정한 보상
ⓑ 토지구획정리사업
- 직접개입정책
- 토지소유권 침해 하지 않는다.
- 초기사업비 부담이 작다
- 공공용지 확보가 어렵다.
- 개발이익환수가 어렵다.
- 개발이 지연된다.
- 불공정한 환지가 될 가능성이 있다.
7. 토지공개념과 개발이익환수
ⓐ 토지공개념
- 토지의 부증성으로 인하여 토지의 공익성과 사회성을 강조
ⓑ 개발이익환수제도
- 정상지가상승분을 초과한 과도한 이익을 환수하는 제도
- 우리나라에서 시행하고 있는 제도이다.
C. 주택정책
1. 주택문제와 주택정책
ⓐ 양적주택문제
- 신규공급(유량)의 부족문제
- 주택의 절대량 부족현상
ⓑ 질적 주택문제
- 불량주택 문제
- 저소득의 문제
2. 주거비부담정도 측정방법
ⓐ 슈바베지수: 가계의 총지출 중에서 주거비가 차지하는 비율이다. 저소득층일수록 슈바베지수가 높다.
ⓑ PIR(Price-Income Ratio): 연소득 대비 주택구입가격 비율을 의미한다. 높을수록 주택구입 부담이 커진다.
ⓒ RIR(Rent-Income Ratio): 소득에 대한 임대료의 비율이다. 높을수록 임대료 부담이 커진다.
3. 주택정책의 목표
- 경제발전에 따른 소득증가로 100%의 주택보급이 되어 양적으로 해결되었어도 국가는 질적 주택문제를 해결하기 위해 부동산정책을 계속 시행하여야 한다.
4. 임대료 규제(임대료 상한제)
ⓐ 임대료 규제 의의
- 임대료 규제는 임차인을 보호하기 위한 정책이다.
- 규제가격은 반드시 시장가격보다 낮아야 한다. (규제가격 < 시장가격)
- 규제가격이 시장가격보다 높게 설정되면 시장에 어떤 영향도 없다.
- 임대료상한제는 초과수요현상을 유발한다.
ⓑ 임대료 규제 효과
+단기효과
- 임대료 규제를 하면 단기에 수요와 공급이 모두 비탄력적이서 주택공급 감소분이 적다.
- 임대료가 시장의 균형임대료보다 저렴해서 수요가 증가한다.
- 기존의 임차인이 혜택을 본다. (소득재분배 효과가 발생)
+장기효과
- 임대료 하락으로 수요는 증가하고 공급은 감소하여 임대주택에 대한 초과수요가 발생한다.
- 낮은 임대료 때문에 임대주택의 질이 저하된다.
- 규제가격이 시장균형임대료보다 낮아지면 임대주택이 상공업용으로 용도전환되어 초과수요가 더욱 심각해진다.
- 임차인이 집을 얻기 위해 법적임대료와 시장임대료가 차이가 나는 암시장이 형성된다.
- 규제혜택을 누리는 기존임차인들의 주거이동을 하지 않아 주택난이 더욱 심각해진다.
5. 임대료보조정책
ⓐ 임대료보조정책 의의
- 저소득층의 주택문제를 해결하기 위해 정부가 임대료를 보조해 준다.
- 임차인에게 보조하는 경우와, 임대인에게 보조하는 경우 모두 저소득층의 주택문제는 개선된다.
ⓑ 임대료보조정책 효과
+ 단기효과
- 실질소득이 상승하여 임대주택 양이 증가
- 임대주택에 대한 초과수요가 발생하여 임대료 보조금의 단기적 효과는 임대인에게 초과이윤으로 이득을 본다.
+ 장기효과
- 임대주택 신규공급이 증가하여 초과이윤이 소멸하고 임대료는 원래수준으로 복귀한다.
- 장기적으로 임차인에게 혜택이 돌아간다.
+ 공급측면의 보조금(임대인 보조금)
- 공급자의 생산비용 부담을 감소시켜 주택공급을 확대하려는 정책
- 단기에는 효과없으나 장기적으로 주택생산비를 감소시켜 공급증가
- 임차인 혜택은 장기에 나타난다.
- 임차인의 주거지 선택에 제한이 있다.
+ 현금보조와 임대료보조
- 현금보조는 임차인의 소득보조
- 임대료보조는 임대료로만 사용할 수 있는 주택바우처
- 효과면에서 임대료보조정책이 더 우월하다.
+ 임대료보조정책의 특징
- 공급을 증가시킨다.
- 공급의 탄력성이 클 때 효과가 크다.
- 임차인들의 주택문제가 개선된다.
- 임대료보정책은 비용이 많이 발생하는 단점이 있다.
6. 공공임대주택 공급정책
ⓐ 의의
- 공공임대주택을 시장에서 보다 값싸게 공급한다.
ⓑ 효과
+ 단기효과
- 공적 임차인, 사적시장 임차인 모두 혜택
+ 장기효과
- 공적 임차인만 혜택
- 임대주택수량은 불변
7. 주택분양정책
ⓐ 분야가 규제정책
- 신규주택을 시장균형보다 낮은 수준으로 규제하는 분양가상한제이다.
ⓑ 효과
- 공급의 질이 저하되어 공급 기피현상
- 공급이 감소하고 초과수요 발생
- 신규주택과 중고주택의 가격 차이로 투기적인 가수요 발생
- 장기적으로 중고주택 시장가격 상승
- 중고주택 가격상승으로 저소득층 주거난 악화
- 공급비용을 낮추기 위해 외곽지역 난개발로 토지이용의 비효율화 발생
- 주택의 과소비와 자원낭비 발생
ⓒ 분양가 자율화 정책
- 주택산업의 수익성 향상으로 공급 활성화
- 투기수요 감소하고 실수요자 위주의 시장이 된다.
- 분양주택의 질적 향상
- 대형주택 위주로 공급되어 저소득층은 주거난 악화
8 선분양과 후분양제도
ⓐ 주택선분양제도
- 건설업체 자금난 해소, 미분양사태 사전예방
- 주택공급 원활
- 주택할부구입 가능, 주택투기발생, 구입자의 위험부담 증가
- 공급자의 주택공급주도권
- 부실시공으로 주택의 질 저하 가능성
ⓑ 주택후분양제도
- 주택을 완성한후 분양
- 주택의 질이 좋다.
- 투기가 억제, 실수요자 중심의 시장
- 구입자의 위험부담 감소
- 구입자의 시장주도권 보유
- 구입자의 목돈마련 부담
- 공급자의 주택건설자금 비용증가
- 자금력이 약한 건설업체는 도산
- 대형건설만 독과점
- 주태공급이 부족해질 우려
D. 조세정책
1. 부동산조세의 의의
- 정부가 재원 조달의 목적으로 조세를 부과한다.
- 조세를 부과하면 거의 모든 경우에 사회적 후생손실이 발생한다. (예외: 헨리조지의 토지단일세)
2. 부동산관련 조세
- 양도소득세(국세)
- 취득세, 등록세
- 재산세(지방세), 종합부동산세(국세)
3. 부동산조세의 전가와 귀착
- 납세자와 담세자가 달라지는 현상 (납세자는 세금을 내라고 지정한 사람, 담세자는 실제로 세금을 내는 사람으로 임대인에게 부과된 세금을 임차인에게 세금을 떠넘기는 현상으로 부동산 조세의 전가와 귀착으로 세금 떠넘기기이다. 여기사 임대인이 납세자였고, 임차인이 담세자이다.)
- 수요와 공급의 상대적 탄력성에 따라 다르다. 임대인에게 조세가 부과되건 임차인에게 부과되건 결과는 동일하다.
- 임차인(수요)의 탄력성이 임대인(공급)의 탄력성보다 크면 임대인의 조세부담이 커진다.
- 임차인(수요)의 탄력성이 임대인(공급)의 탄력성보다 작으면 임차인의 조세부담이 커진다.
- 임차인(수요)의 탄력성이 완전비탄력적이면 임차인이 전부 부담한다.
- 임차인(수요)의 탄력성이 완전탄력적인이면 임대인이 전부 부담한다.
- 임대인(공급)의 탄력성이 완전비탄력적이면 임대인이 전부 부담한다.
- 임대인(공급)의 탄력성이 완전탄력적이면 임차인이 전부 부담한다.
4. 신규주택과 재고주택의 조세부과의 영향
- 신규주택은 공급이 비탄력이다. 공급자에게 세금의 귀착분이 많다.
- 중고주택은 공급이 탄력적이고 소비자에게 세금의 귀착분이 많다.
- 임대주택은 공급이 비탄력적이면 임대인의 조세부담이 커지고 수요가 비탄력적이면 임차인의 조세부담이 커진다.
- 주택의 보급률이 낮으면 수요가 비탄력적이므로 임차인의 조세부담이 커진다.
- 주택의 공급량을 확대시켜 수요의 탄력성을 높여 임차인의 부담을 완화한다.
5. 양도소득세 (거래세)
- 주택수요나 투기를 억제하기 위해 양도소득세율을 올려 주택거래량이 줄고 거래량도 하락한다.
- 동결효과: 매도자가 양도소득세를 면하기 위해서 일정기간 보유하는 현상. (공급이 줄어듬)
- 동결효과로 주택공급이 위축되는 겨우 오히려 주택가격이 상승할 수도 있다.
- 부동산시장 활성화를 위해서 양도소득세, 취등록세를 인하하는 쪽으로 전개되어야 한다.
6. 재산세 (보유과세)
- 중고주택의 경우 주택보유세를 중과하면 보유하는 것이 부담스러워서 공급량이 증가하고 주택의 가격이 하락할 수 있다.
- 신규주택의 경우 주택보유세를 중과하면 신규주택공급량은 감소한다.
- 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지보유세를 부과할 때에는 토지용도에 따라 목적에 부합한 세금을 부과해야한다.
7. 헨리 죠지의 토지단일세론
- 다른 과세를 폐지하고 토지세만 과세한다.
- 토지는 완전 비탄력적이므로 조세의 전과가 없고 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.
- 토지의 가치상승분은 공공가치이므로 사회에 환원해야 한다.
