10. 부동산 관리 및 마케팅

A. 부동산관리

 

1. 복합개념의 부동산관리

ⓐ 기술적 관리

- 기술적관리: 물리적·기능적 하자 예방활동, 부동산의 협의의 관리, 위생관리, 설비관리, 보안관리, 보전관리

- 토지관리: 경계측량

ⓑ 경제적 관리

- 수익성 부동산 관리

- 수지관리, 회계관리, 인력관리

ⓒ 법률적 관리 

 

2. 내용에 따른 부동산 관리

ⓐ 시설관리: 시설을 운영, 소극적 관리

ⓑ 재산관리: 임대차관리, 임대 및 수입과 지출 관리

ⓒ 자산관리: 부를 극대화하기 위해 부동산의 가치를 높이는 방법으로 적극적인 관리이다. 

 

3. 부동산관리 3방식

ⓐ 자가관리: 직접관리, 주로 소규모 부동산관리 

- 기밀유지, 보안유지가 양호하다. 

- 소유자의 의사능력 및 통제력 발휘

- 위탁관리비용 절감

- 업무의 적극적 의욕 결여되어 타성화 될 수 있다. 

- 관리의 전문성 결여되어 시설물 노후화 

 

ⓑ 위탁관리: 간접관리, 주로 대규모 부동산관리

- 관리업무 타성화 방지 

- 전문적 관리 

- 관리비용 안정적

- 기밀유지 및 보안유지기 불안전하다.

 

ⓒ 혼합관리: 자가관리 + 위탁관리

- 책임소재가 불명확

 

4. 부동산의 유지관리 활동: 예방적 유지활동이 중요!! 

ⓐ 일상적 유지: 정기적으로 하는 활동 

ⓑ 대응적 유지: 문제가 발생했을 때 사후적 유지 

ⓒ 예방적 유지: 문제가 발생하기 전 사전적 유지 

 

5. 임대차활동

ⓐ 조임대차: 주거용 부동산에 적합 

ⓑ 순임대차: 사무용, 공업용 부동산에 적합

ⓒ 비율임대차: 매장용 부동산에 적합 

 

6. 건물의 내용연수

ⓐ 건물의 내용연수

- 물리적 내용연수 : 물리적 가능 수명으로 마모되거나 파손되어 노후화로 인한 수명이다. 

- 물리적 감가용인이다. 

ⓑ 기능적 내용연수

- 건물의 본래의 기능을 유지할 수 있는 수명이다. 

- 기능적 감가요인이 된다. 

ⓒ 경제적 내용연수 

- 경제적 수명 

- 경제적 감가요인

ⓓ 행정적 내용연수 

- 법률, 제도와 관련

 

7. 건물의 생애주기

ⓐ 전개발단계

ⓑ 신축단계: 건물의 물리적, 기능적 유용성이 가장 높은 단계 

ⓒ 안정단계: 경제적 유용성이 가장 높은 단계, 자본적지출이 필요한 단계 

ⓓ 노후단계: 건물의 가치가 급격히 떨어짐, 방어적인 유지보수 

ⓔ 폐물단계

 

 

 

B. 부동산마케팅

1. 마케팅전략

- 공급자는 시장점유 마케팅 

- 소비자는 고객점유 마케팅

- 공급자와 소비자는 관계마케팅

 

2. 시장점유마케팅

- 공급자

ⓐ STP 전략

- 시장세분화전략(Segmentation)

- 표적시장의선점(Targeting)

- 시장차별화전략(Positioning)

ⓑ 4P MIX전략

-제품차별화(Product)

-가격전략(Price)

-유통경로(Place)

-광고홍보(Promotion)

 

3. 고객점유 마케팅 전략 

- 소비자 

ⓐ AIDA

- Atteintion(주의)

- Interest(관심)

- Desire(욕망)

- Action(행동)

 

4. 관계 마케팅 전략

- 공급자 + 수요자

- 장기적으로 지속적인 관계 유지