A. 부동산금융의 개요
1. 지분금융과 부채금융
ⓐ 지분금융
- 주식등을 발행하여 자기자본을 조달하는 것.
- 주식발행, 지분매각
- 배당수입
- 신디케이트, 부동산투자회사, 조인트벤처, 리츠, 펀드, 공모에의한 증자
ⓑ 부채금융
- 저당을 설정하거나 채권을 발행하여 타인자본을 조달하는 것.
- 저당권설정, 채권발행
- 이자수입
- 저당금융, 신탁금융,채권발행, ABS, MBS, 유동화증권
2.주택금융
ⓐ 주택소비금융
- 가계에 대한 소비자금융으로 저당대부이다.
- 주택구입과 동시에 일시불로 지급된다.
- 융자금은 분할상환한다.
- 무주택서민에 대한 장기저리 금융특성을 가진다. (저리)
- 담보가 주택으로 반영구적이다. (장기)
ⓑ 주택개발금융
- 주택건설을 촉진하기 위해 건설업자에게 제공하는 것으로 건축대부이다.
- 건축의 공정에 따라 단계적으로 지급된다.
- 완공되었을때 일시상환한다. (단기)
- 위험이 크고 단기이면서 이자가 높다. (고리)
- 착공~완공 일시적인 저당이다.
3. 1차저당시장과 2차저당시장
ⓐ 1차저당시장
- 차입자, 금융기관으로 주택금융을 취급하는 일반은행, 보험회사, 저축은행
ⓑ 2차저당시장
- 1차 저당시장에서 형성된 주택저당채권을 유동화시키는 시장
- 주택저당채권이 매매되는 시장
- 유동화회사
B. 주택담보대출
1. 주택담보대출 개념
- 융자원금: 차입자가 대출 받을 때 첫번째로 받는 융자 금액을 융자원금
- 융자잔고: 대출기간 동안 상환한 원금을 제외한 나머지 금액
- 융자기간: 상환할 수 있는 기간
- LTV는 부동산, DTI는 사람
2. 융자상환과 월부금
- 융자상환: 원금을 갚아 나가는 것으로 상환기간이 길어지면 매기의 상환금은 적어진다.
- 월부금: 원금상환분과 이자의 합으로 부채서비스액, 저당지불액이라고도 한다.
3. 대부비율(담보인정비율 LTV)
- 부동산가치에 대한 대출금액의 크기로 나타낸다.
- 부동산가치를 기준으로 대출 가능금액을 결정한다.
ㅇ 대출금액 (대출가능금액)= 부동산가치 X 대부비율
4. 총부채상환비율(DTI)
- 차입자의 연소득 또는 월소득에 대한 당해 대출금의 연(월)원리금상환액과 기타 부채의 크기로 나타낸다.
5. 이자율
- 이자율은 고정이자율과 변동이자율이 있다.
- 이자율은 항상 융자잔고에 대해서 적용한다.
- 대출이자율이 낮으면 부동산의 수요와 공급이 증가한다.
- 물가상승률을 고려해 실질이자율과 명목이자율로 나눌 수 있다.
ㅇ 명목이자율 = 실질이자율 + 기대인플레이션율
ㅇ실질이자율 = 명목이자율 - 기대인플레이션율
- 고정금리 대출 시 인플레이션이 발생하면 대출자의 명목이자율은 변하지 않고, 실질이자율은 하락한다.
- 변동금리 대출 시 인플레이션이 발생하면 대출자의 명목이자율은 상승하고, 실질이자율은 변하지 않는다.
6. 고정금리와 변동금리
- 초기이자율은 고정금리가 변동금리보다 더 높다.
- 채무불이행의 위험은 변동금리가 고정금리보다 더 높다.
- 변동금리 대출시 이자율 조정주기가 짧을수록 대출자는 유리하고 차입자는 불리하다.
- 고정이자율은 상환기간이 경과함 따라서 융자잔고가 감소하므로 상환해야할 이자도 감소한다.
- 이자율이 상승(물가상승)할때 고정금리일 경우 대출자 불리, 변동금리일 경우 대출자 유리
- 이자율이 하락(물가하락)할때 고정금리일 경우 대출자 유리, 변동금리일 경우 대출자 불리
- 대출자가 불리하면 차입자는 유리, 대출자가 유리하면 차입자는 불리
7. 가격수준조정저당대출 방식
- 저당금액을 정기적으로 조정
- 부(負)의 상환이 발생한다.
8. 대출의 위험
ⓐ 위험한 경우
- 채무불이행 위험(default risk)
- 금리변동 위험
- 조기상환 위험
- 유동성 위험
- 법적위험
ⓑ 위험이 작은 경우
- DTI와 LTV가 낮은경우
- 대출기간이 짧은경우
- 변동금리일 경우
- 원금균등상환조건이 초기에 원금을 많이 상환하는 경우
- 부채감당률이 1보다 큰 경우
C. 부동산저당대출제도
- 저당이란 소유한 부동산을 담보로 돈을 빌리는 것이다.
1. 원금균등상환방식
- 원금이 균등한 방식.
- 저당지불액(원금상환액+이자지불액)은 후기로 갈수록 감소한다.
2. 원리금균등상환방식
- 원리금이 균등하다.
- 저당지불액(대출금 x 저당상수)이 균등하다.
ㅇ 원금상환액 = 저당지불액 - 이자지불액
- 원리금균등상환과 원금균등상환은 1회차 이자지불액은 동일하다.
- 총 이자합은 원리금균등이 많다.
- 갚아야할 돈도 원리금균등이 더 많다.
3. 점증식상환방식(체증식 상환방식)
- 저당지불액이 점진적으로 증가하는 방식이다.
- 대출초기에는 원금균등 및 원리금균등보다 저당지불액이 낮다.
- 미래의 소득이 증가할 것으로 예상되는 사회초년생, 젊은 사람, 신혼부부등 에게 유리하다.
- 주택의 보유예정기간이 짧은 사람에게 유리하다.
- 부(-)의 상환이 발생할 수 있다.
4. 비교
ⓐ 저당지불액(원금+이자)의 크기
- 초기: 원금균등 > 원리금균등 > 점증식
- 후기: 점증식 > 원리금 > 원금균등
ⓑ 원금상환액의 크기
- 초기: 원금균등 > 원리금균등 > 점증식
- 후기: 점증식 > 원리금균등 > 원금균등
ⓒ 대출자가 볼때 자금회수가 빠른 순서
원금균등 > 원리금균등 > 점증식
ⓓ 저당지불액의 변화
- 원금균등은 후기로 갈수록 감소한다.
- 원리금균등은 처음부터 끝까지 일정하다.
- 점증식은 후기로 갈수록 점차 증가한다.
ⓔ 대출기간동안 총지불액의 크기
점증식 > 원리금균등 > 원금균등
ⓕ 저당잔액의 크기 변화
- 원금균등은 균등하게 감소한다.
- 원리금균등은 불균등하게 감소한다.
- 점증식은 초기에 부의 상환이 발생할 수 있다.
D. 한국주택금융공사
1. 한국주택금융공사의 업무
- 보금자리론
- 주택연금공급
- 유동화증권(MBS, MBB)발행
- 주택금융신용보증
2. 주택연금제도(역모기지론)
- 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금 방식으로 대출받는 금융상품
- 연금액 = 주택의 미래가치 x 감채기금계수
ⓐ 주택연금 지급정지 되는 사유
- 부부 모두 사망
- 주택소유권 상실
- 장기미거주
ⓑ 대출금상환
- 이용자 사망 후 주택처분가격으로 일시상환
- 만약 주택처분가격이 대출잔액보다 작을 경우에도 부족한 부분을 상속인에게 청구하지 않는다.
- 만약 주택처분가격이 대출잔액보다 많을 경우에는 남은 부분은 상속인이 가져간다.
E. 부동산 금융의 조달방법
1. 부동산투자회사(REITs 리츠)
- 다수의 투자자로부터 자금을 모아 투자자에게 배당을 통해 이익을 분배하는 지분금융이다.
- 소액투자자도 부동산 투자가 가능하다.
2. 부동산투자회사 종류
ⓐ 자기관리
- 투자대상: 모든 부동산
- 설립자본금: 5억원
- 최저자본금: 70억원
- 전문인력5인 이상, 임직원을 상근으로 두고 직접 수행하는 회사
- 실체형회사로 법인세 면제 안됨
ⓑ 위탁관리
- 투자대상: 모든 부동산
- 설립자본금: 3억원
- 최저자본금: 50억원
- 명목회사로 자기관리회사에 위탁하며, 취득세, 등록세, 법인세를 면제받을 수 있다.
- 본점 외의 지점을 설치할 수 없고, 직원을 고용하거나 상근임직원을 둘 수 없다.
ⓒ 기업구조조정
- 투자대상: 기업구조조정부동산
- 설립자본금: 3억원
- 최저자본금: 50억원
- 명목회사로 자기관리회사에 위탁하며, 취득세, 등록세, 법인세를 면제받을 수 있다.
- 본점 외의 지점을 설치할 수 없고, 직원을 고용하거나 상근임직원을 둘 수 없다.
3. 부동산투자회사의 특징
- 일반 주식에 비해 안정적이다.
- 리츠제도의 도입으로 자료공시를 통해 시장의 투명성 증대
4. 프로젝트파이넨싱(PF)
- 신용이나 물적담보없이 미래에 발생할 수익성을 담보로 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다.
- 프로젝트회사는 사업주를 중심으로 구성된 별도의 법인이다.
- 해당 프로젝트만을 대상으로 재무상태를 사업주와 결부시키지 않는다.
- 부외금융, 비소구금융, 제한소구금융, 위탁계정
- 위험부담이 커서 높은 이자율과 수수료가 요구된다.
- 대주단이 위탁계정을 만들어 자금을 관리한다.
- 공급자금융이다.
5. 부동산 신디케이트
- 다수의 소액투자자가 자본을 출자하는 지분금융의 하나이다.
6. 조인트 벤처
- 소수의 개인과 기관투자자들의 결합체로 지분금융의 하나이다.
F. 자산유동화제도
- 유동화중개기관은 한국주택금융공사이다.
1. 저당담보증권(MBS)의 종류
ⓐ MPTS
- 지분형
- 자금조달방식: 자산매각
- 발행형태: 증권
- 원리금수취권: 투자자
- 위험부담: 투자자
- 저당권의 소유권: 투자자
- 콜방어 : X
- 초과담보: X
ⓑ MBB
- 채권형
- 자금조달방식: 자산보유
- 발행형태: 채권
- 원리금수취권: 발행기관
- 위험부담: 발행기관
- 저당권의 소유권: 발행기관
- 콜방어 : O
- 초과담보: O
ⓒ MPTB
- 채권형
- 자금조달방식: 자산보유
- 발행형태: 채권
- 원리금수취권: 투자자
- 위험부담: 투자자
- 저당권의 소유권: 발행기관
- 콜방어 : O
- 초과담보: O
ⓓ CMO
- 채권형
- 자금조달방식: 자산보유
- 발행형태: 채권
- 원리금수취권: 투자자
- 위험부담: 투자자
- 저당권의 소유권: 발행기관
- 콜방어 : O
- 초과담보: O
'부동산학개론_이론' 카테고리의 다른 글
| 10. 부동산 관리 및 마케팅 (0) | 2023.04.21 |
|---|---|
| 9. 부동산개발론 (0) | 2023.04.21 |
| 7. 부동산투자론 (0) | 2023.04.21 |
| 6. 부동산 정책론 (0) | 2023.04.20 |
| 5. 부동산 입지론 (0) | 2023.04.16 |
