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부동산학개론_이론

11. 부동산 감정평가론

A. 감정평가 기초이론

 

1. 감정평가의 의의

ⓐ 감정평가 개념 

- 감정평가란 시장가치를 구하는 것이다. 

ⓑ 감정평가의 필요성

- 부동산의 자연적 특성(부증성, 개별성, 부동성, 영속성)

- 합리적인 시장이 존재하지 않는다. 

- 부동산 복잡성 때문에 전문적인 지식이 요구된다. 

- 부동산은 사회성, 공공성이 높은 재화이다. 

ⓒ 감정평가의 원칙과 특성

- 능률성

- 안전성

- 전달성

 

2. 감정평가의 분류

ⓐ 제도상의 분류

- 평가주체에 따른 분류: 공적평가, 공인평가(감정평가사)

- 평가의 강제성 여부에 따른 분류: 필수적평가(보상평가, 법원경매, 공시지가), 임의적 평가

- 평가목적에 따른 분류: 공익평가, 사익평가 

 

ⓑ 업무기술상의 분류

- 현황평가(원칙): 기준시점 현재 상태대로 평가이다. 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 

- 조건부평가(만약): 장래에 불확실한 경우 ~ 평가

- 기한부평가(미래): 장래에 확실한 경우 ~ 평가

- 소급평가(과거): 과거의 일정시점을 기준시점(그 날짜에 가격조사가 가능한 경우)

 

ⓒ 평가의 전문성에 따른 분류

- 1차 수준의 평가(일반인)

- 2차 수준의 평가(부동산관련 종사자, 공인중개사 등)

- 3차 수준의 평가(감정평가사)

 

3. 감졍평가에 관한 규칙상 분류

ⓐ 개별평가(원칙)

ⓑ 일괄평가

- 둘 이상의 대상물이 일체로 거래, 용도상 불가분의 관계

- 여러 필지가 하나의 획지로 이용되는 경우

- 복합부동산

ⓒ 구분평가

- 하나의 대상물건이라도 가치를 달라하는 부분

- 하나의 필지가 2개 이상의 획지로 구성된 경우 

- 주상복합건물

ⓓ 부분평가

- 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 

- 1필지의 일부분만 수용할 때

- 건부지(현황)

ⓔ 독립평가

- 일종의 조건부평가이다. 

- 표준지공시지가는 독립평가이다. 

- 나지(조건부)

 

B. 부동산의 가치와 가격 

 

1. 부동산의 가치

- 장래이익의 현재가치

- 현재의 값

- 주관적이고 추상적이다. 

 

2. 부동산의 가격

- 실제로 지불된 금액

- 과거의 값

- 객관적이고 구체적이다.

 

3. 가치와 가격의 관계

- 가치와 가격은 비례하기 때문에 가치가 상승하면 가격도 상승한다. 

- 부동산 가격이 상승(하락)한다고 해서 반드시 부동산 가치가 상승(하락)하는 것은 아니다. 

- 단기적으로 괴리될수 있지만 장기적으로는 일치한다. 

- 화폐의 가치가 하락하면 부동산 가격은 높아진다. (부동산 가격은 물가이기 때문)

 

4. 시장가치 

- 부동산 감정가격은 시장가치를 기준으로 한다. 

 

5. 부동산가격의 특징

- 부동산가격은 매매가와 임대료로 나뉜다. 

- 개별성에 의해 일물일가의 법칙 

- 부동산 가격은 효용, 상대적희소성, 유효수요, 이전가능성 등의 상호작용에 의해 가격이 형성된다. 

- 부동산 가치의 형성요인: 일반적요인(사회적, 경제적, 행정적), 지역요인, 개별요인

 

C. 지역분석과 개별분석 

1. 지역분석

- 인근지역의 표준적 이용을 판단

- 그 지역의 부동산 가격수준을 판단 

- 지역분석이 선행되고 개별분석이 이루어진다. 

- 부동성, 인접성

- 적합의원칙

 

2. 개별분석

- 대상부동산의 최유효이용을 판단

- 구체적인 가격을 산정한다. 

- 개별성

- 균형의 원칙

 

3. 인근지역

- 대상부동산이 속한지역

- 지역요인을 공유하는 지역 

- 동일한 가격수준

- 인근지역의 지역특성이 직접 영향을 미친다. 

- 인근지역의 범위도 유동적이며 가변적이다. 

- 인근지역의 수명현상: 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 5단계 

- 인근지역의 성장기: 지가의 상승률이 최고인 단계, 젊은 계층 많이 유입, 상향여과현상, 신축부동산 거래 중심 

- 인근지역의 성숙기: 지가가 가장 높을때, 경제적 수준이 최고, 중고부동산 거래 중심

- 인근지역의 쇠퇴기: 지역기능 감소, 하향여과시작

- 인근지역의 천이기: 하향여과 활발, 저소득층 활발한 유입으로 부동산 가격 일시적 상승

- 인근지역의 악화기: 슬럼화 

 

 

4. 유사지역

- 대상부동산이 속하지 않은 지역

- 인근지역과 유사한 특성

- 인근지역과 용도적 기능적 가격수준이 같아 대체관계가 성립

- 인근지역과 인접할 필요 없음 

- 유사지역은 동일수급권 내에서 여러개 존재할 수 있다.

- 간접적으로 영향을 미친다. 

- 인근지역예 사례가 없는 경우 유지지역사례를 사용할 수 있다. 

 

5. 동일수급권 

- 인근지역 + 유사지역 

 

C. 부동산 가격의 제원칙 

1. 최유효이용의 원칙 

2. 변동의 원칙

3. 예측의 원칙 

4. 기여의 원칙: 기여도의 합이지 생산비의 합이 아니다. 

5. 수익체증체감의 원칙

6. 수익배분의 원칙

7. 균형의 원칙: 내부적 균형, 개별분석, 기능적 감가, 최유효이용

8. 적합의 원칙: 외부적 균형, 지역분석, 경제적 감가, 표준적 이용

9. 외부성의 원칙

10. 대체의 원칙

11. 수요와 공급의 원칙

12. 경쟁의 원칙

13. 기회비용의 원칙

 

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