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부동산 공인중개사 기출문제
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1. 甲은 乙에게 빌려준 1,000만원을 담보하기 위해 乙소유의 X토지(시가 1억원)에 가등기를 마친 다음, 丙이 X토지에 대해 저당권을 취득하였다.
- 甲이 청산기간이 지나기 전에 가등기에 의한 본등기를 마치면 그 본등기는 무효이다..
2. 甲은 乙의 X토지에 대하여 가등기담보권을 취득하였으나, 乙은 변제기에 채무를 이행하지 않고 있다.
- 甲은 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
- 청산기간 전에 乙의 다른 채권자의 강제경매로 제3자가 X토지의 소유권을 취득한 경우에는 甲은 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다.
- 제3자가 경매로 X토지의 소유권을 취득한 경우, 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
- 甲이 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 X토지의 소유권을 취득하기 위해서는 청산절차를 거쳐야 한다.
- X토지의 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 X토지의 경매를 청구할 수 있다.
3. 甲은 乙로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X건물(시가 5억원)에 저당권을 설정해 준 다음 丙으로부터 2억원을 빌리면서 X건물을 양도담보로 제공하고 丙명의로 소유권이전등기를 해 주었다.
- 甲이 乙에게 피담보채무를 전부 변제한 경우, 甲은 저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다.
- X건물이 멸실ㆍ훼손되면 그 범위 내에서 丙의 양도담보권만 소멸한다.
- 丙이 甲에게 청산금을 지급함으로써 X건물의 소유권을 취득하면 丙의 양도담보권은 소멸한다.
- 乙의 담보권실행을 위한 경매로 X건물이 丁에게 매각된 경우, 丙의 양도담보권은 소멸한다.
- 만일 선의의 戊가 丙으로부터 X건물의 소유권을 취득하였다면, 甲은 丙명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
4. 甲은 乙에게 1억원을 빌려주고 이를 담보하기 위해 乙소유의 부동산(시가 3억원)에 가등기를 하였다. 乙이 변제기에 채무를 이행하지 않자 甲은 즉시 담보권을 실행하여 부동산의 소유권을 취득하고자 한다.
- 甲은 청산금의 평가액을 乙에게 통지하여야 한다.
- 甲이 乙에게 청산금의 평가액을 통지한 후에도 甲은 이에 관하여 다툴 수 [없다.]
- 乙은 甲이 통지한 청산금액에 묵시적으로 동의함으로써 청산금을 확정시킬 수 있다.
- 甲이 乙에게 담보권 실행통지를 하지 않으면 청산금을 지급하더라도 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다..
- 乙은 甲이 통지한 청산금액을 다투고 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행을 거절할 수 있다..
5. 「가등기담보 등에 관한 법률」에 관한 설명
- 가등기담보권이 설정된 경우, 설정자는 담보권자에 대하여 그 목적물의 소유권을 자유롭게 행사할 수 있다.
- 청산금 미지급으로 본등기가 무효로 되었다면, 그 후 [청산절차를 마쳤다면 유효한 등기가 될 수 있다].
- 귀속청산의 경우, 채권자는 담보권실행의 통지절차에 따라 통지한 청산금의 금액에 대해서는 다툴 수 없다.
- 실행통지의 상대방이 채무자 등 여러 명인 경우, 그 모두에 대하여 실행통지를 하여야 통지로서의 효력이 발생한다.
- 채권자와 채무자가 가등기담보권설정계약을 체결하면서 가등기 이후에 발생할 채권도 후순위권리자에 대하여 우선변제권을 가지는 가등기담보권의 피담보채권에 포함시키기로 약정할 수 있다.
- 이 법에서 정한 청산절차를 거치지 않은 담보가등기에 기한 본등기는 원칙적으로 무효이다.
- 부동산담보를 설정하기 위한 등기비용은 특약이 없는 한 담보권자인 채권자가 부담한다.
- 집행법원이 정한 기간 안에 채권신고를 하지 않은 담보가등기권자는 매각대금을 배당받을 수 없다.
- 채권담보의 목적으로 부동산 소유권을 이전한 경우, 그 부동산에 대한 사용수익권은 담보권설정자에게 있음이 원칙이다.
- 청산금을 지급할 필요 없이 청산절차가 종료한 경우, 그때부터 담보목적물의 과실수취권은 채권자에게 귀속한다.
- 공사대금채무를 담보하기 위한 가등기에는 「가등기담보 등에 관한 법률」이 적용되지 않는다
- 가등기담보의 채권자는 귀속정산과 처분정산 중 하나를 선택할 수 있다.
- 가등기담보의 채무자의 채무변제와 가등기 말소는 동시이행관계가 아니고 채무변제가 선행의무이다.
- 담보가등기 후의 저당권자는 청산기간 내라면 저당권의 피담보채권의 도래 전에는 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다.
- 청산금은 담보권실행의 통지 당시 담보목적부동산의 가액에서 피담보채권액을 뺀 금액이며 그 부동산에 선순위담보권이 있으면 위 피담보채권액에 선순위담보로 담보한 채권액을 포함시킨다.
- 가등기가 담보가등기인지, 청구권보전을 위한 가등기인지의 여부는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것인지 여부를 보고 결정한다.
- 채권자가 담보권실행을 통지함에 있어서, 청산금이 없다고 인정되면 통지의 상대방에게 그 뜻을 통지하여야 한다.
- 채권자가 채무자에게 담보권실행을 통지하면 청산절차의 종료 후부터는 담보목적물에 대한 과실수취권은 채권자에게 귀속한다.
6. 乙은 甲으로부터 1억원을 빌리면서 자신의 X토지(시가 3억원)를 양도담보로 제공하고 甲명의로 소유권 이전등기를 마쳤다. 그 후 內은 X토지를 사용ㆍ수익하던 乙과 임대차계약을 맺고 그 토지를 인도받아 사용하고 있다.
- 甲은 특별한 사정이 없는 한 담보권실행을 위하여 內에게 X토지의 인도를 청구할 수 있다.
- 甲은 피담보채권의 변제기 전에도 內에게 임료 상당을 부당이득으로 반환 청구할 수 없다.
- 乙이 피담보채무의 이행지체에 빠졌을 경우, 甲은 內에게 소유권에 기하여 X토지의 인도를 청구할 수 없다.
- 甲이 乙에게 청산금을 지급함으로써 소유권을 취득하면 甲의 양도담보권은 소멸한다.
- 만약 甲이 선의의 丁에게 X토지를 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 丁에게 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없다.
7. 가등기담보 등에 관한 법률상 채권자가 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위하여 채무자에게 실행 통지를 할 때 밝히지 않아도 되는 것은?
- 후순위담보권자의 피담보채권액
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