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1. 주택임대차보호법에 관한 설명
- 주택의 전부를 [일시적]으로 사용하기 위한 임대차인 것이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다.
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
- 임대차보증금의 감액으로 「주택임대차보호법」상 소액임차인에 해당하게 된 경우, 특별한 사정이 없으면 소액임차인으로서 보호받을 수 있다.
- 임대차 성립 시에 임차주택과 그 대지가 임대인의 소유인 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지만 경매되더라도 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
- 「주택임대차보호법」상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도된 경우, 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계한다.
2. 「주택임대차보호법」상의 주택임대차에 관한 설명
- 저당권이 설정된 주택을 임차하여 대항력을 갖춘 이상, 후순위저당권이 실행되면 매수인이 된 자에게 대항할 수 없다.
- 대항력 있는 주택임대차가 기간만료로 종료된 상태에서 임차주택이 양도되더라도 임차인은 이 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있다.
- 다른 특별한 규정이 없는 한, 미등기주택에 대해서도 이 법이 적용된다.
- 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받지 못하였다면 임대차관계는 종료하지 않는다.
- 다가구용 단독주택의 임대차에서는 전입신고를 할 때 지번만 기재하고 동ㆍ호수의 표시가 없어도 대항력을 취득할 수 있다.
3. 甲이 그 소유의 X주택에 거주하려는 乙과 존속기간 1년의 임대차계약을 체결한 경우
- X주택의 경매로 인한 환가대금에서 乙이 보증금을 우선변제받기 위해서 X주택을 양수인에게 [인도하여야 한다].
- 乙은 2년의 임대차 존속기간을 주장할 수 있다.
- 乙은 1년의 존속기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 乙이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 묵시적 갱신이 인정되지 아니한다.
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙은 언제든디 甲에게 계약해지를 통보할 수 있다.
4. 甲 소유의 대지 위에 있는 甲의 주택을 임차한 乙은 주택임대차보호법상 보증금 중 일정액을 최우선변제 받을 수 있는 소액임차인이다.
- 甲이 주택을 丙에게 매도한 경우, 乙은 그 매매대금으로부터 최우선변제를 받을 수 [없다].
- 주택의 경매절차에서 乙이 다른 채권자에 우선하여 변제받으려면 집행법원에 배당요구 종기일 이전에 배당을 요구하여야 한다.
- 대지에 저당권을 설정할 당시 주택이 미등기인 채 이미 존재하였다면, 乙은 저당권에 기한 대지의 경매절차에서 최우선변제를 주장할 수 있다.
- 주택과 대지가 함께 경매되어 대지와 건물의 매각대금에서 동시에 배당받을 경우, 乙의 최우선변제권은 대지와 건물의 가액에 비례하여 안분배당 받음이 원칙이다.
- 甲이 대지만을 丙에게 매도한 뒤 그 대지가 경매되는 경우에도 乙은 그 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 있다.
5. 주택임대차보호법의 적용대상이 되는 경우
- 임차주택이 미등기인 경우
- 사무실로 사용되던 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우
- 적법한 임대권한을 가진 자로부터 임차하였으나 임대인이 주택 소유자가 아닌 경우
- 임차주택이 일시사용을 위한 것임이 명백하게 밝혀진 경우는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다
6. 주택임대차보호법에 관한 설명
- 등기명령의 집행에 따라 주택 전부에 대해 타인 명의의 임차권등기가 끝난 뒤 소액보증금을 내고 그 주택을 임차한 자는 최우선변제권을 행사할 수 없다.
- 주민등록의 신고는 행정청이 수리한 때에 효력이 발생한다.
- 임차권보다 선순위의 저당권이 존재하는 주택이 경매로 매각된 경우에는 경매의 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 못한다.
- 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).
- 주택임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.
- 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차권자는 임대차 성립당시 임대인 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지 소유자가 달라지더라도, 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.
- 주택임차권은 상속인에게 상속될 수 [있다].
- 계약서상에 확정일자를 부여하는 기관은 확정일자부를 작성하여야 하며, 확정일자부는 1년을 단위로 매년 만들어야 한다.
- 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통지를 할 수 있다.
- 임대차기간이 끝난 경우, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 종료되지 않는다.
- 한국토지주택공사(A)가 주택을 임차한 후 A가 선정한 입주자가 주택을 인도받고 주민등록을 마친 경우, 법인인 A는 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한다.
7. 선순위 담보권 등이 없는 주택에 대해 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대차에 관한 설명
- 임차권은 상속인에게 상속될 수 있다.
- 임차인이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우, 임대인에 대하여 보증금반환 채무는 소멸한다.
- 임차인의 우선변제권은 대지의 환가대금에도 미친다.
- 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 그 존속기간은 2년으로 본다.
- 임차인의 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 그 주택이 양도된 경우, 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다.
8. 甲은 乙의 저당권이 설정되어 있는 丙소유의 X주택을 丙으로부터 보증금 2억원에 임차하여 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 거주하고 있다. 그 후 丁이 X주택에 저당권을 취득한 다음 저당권실행을 위한 경매에서 戊가 X주택의 소유권을 취득하였다.
- 乙의 저당권은 소멸한다.
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9. 乙은 甲소유의 X주택에 대하여 보증금 3억원으로 하는 임대차계약을 甲과 체결한 다음 즉시 대항요건을 갖추고 확정일자를 받아 현재 거주하고 있다.
- 묵시적 갱신으로 인한 임대차계약의 존속기간은 2년이다.
- 임대차기간을 1년으로 약정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 乙(임차인)은 언제든지 甲(임대인)에게 계약해지를 통지할 수 있다.
- 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에 보증금을 반환받지 못한 경우에 청구할 수 있다.
- 임대차기간이 만료하기 전에 甲이 內에게 X주택을 매도하고 소유권이전등기를 마친 경우, 乙은 內에게 임차권을 주장할 수 있다.
10. 임차인 甲이 임대인 乙에게 지상물매수청구권을 행사하는 경우
- 임대차가 甲의 채무불이행 때문에 기간 만료 전에 종료되었다면 甲은 매수청구를 할 수 없다.
11. 임대인과 임차인 모두에게 인정될 수 있는 권리
- 계약해지권
12.임대차계약(일시사용을 위한 임대차는 제외)의 당사자가 아래의 권리에 관하여 임차인에게 불리한 약정을 하더라도 그 효력이 인정되는 것은
- 필요비 및 유익비상환청구권
13. 임차인의 부속물매수청구권과 유익비상환청구권에 관한 설명
- 유익비상환청구권은 임대차 종료 시에 행사할 수 있다.
14. 임차인의 부속물매수청구권에 관한 설명
- 임차인의 지위와 분리하여 부속물매수청구권만을 양도할 수 없다.
- 임차목적물의 구성부분은 부속물매수청구권의 객체가 될 수 없다.
- 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우, 부속물매수청구권은 인정되지 않는다.
- 부속물은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속하거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 한다.
- 임대인으로부터 매수한 물건을 부속한 경우에도 인정된다.
- 적법한 전차인에게도 인정된다.
- 이를 인정하니 않은 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
- 오로지 임차인의 특수목적을 위해 부속된 물건은 매수청구의 대상이 아니다.
15. 甲은 건물 소유의 목적으로 乙의 X토지를 임차하여 그 위에 Y건물을 신축한 후 사용하고 있다.
- Y건물이 무허가건물이더라도 특별한 사정이 없는 한 甲의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다.
- 甲의 차임연체를 이유로 乙이 임대차계약을 해지한 경우, 甲은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
- 임대차 기간의 정함이 없는 경우, 乙이 해지통고를 하면 甲은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.
- 대항력을 갖춘 甲의 임차권이 기간만료로 소멸한 후 乙이 X토지를 丙에게 양도한 경우, 甲은 丙을 상대로 지상물 매수청구권을 행사할 수 있다.
16. 甲은 건물소유를 목적으로 乙 소유의 X토지를 임차하여 Y건물을 신축하고 보존등기를 마쳤다.
- 임대차기간이 만료하였으나 乙이 계약갱신을 원하지 않는 경우, 甲은 상당한 가액으로 건물매수를 청구할 수 있다.
- 甲이 2기의 차임액을 연체하여 乙이 임대차계약을 해지한 경우, 甲은 乙에게 건물매수를 청구할 수 없다.
- 甲이 Y건물에 설정한 저당권이 실행되어 丙이 그 소유권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 甲의 토지임차권은 丙에게 이전된다.
- 甲이 乙의 동의 없이 토지임차권과 Y건물을 丙에게 양도한 경우, 원칙적으로 丙은 乙에게 임차권 취득으로써 대항할 수 없다.
17. 토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명
- 임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
18. 甲소유의 X토지를 건물 소유의 목적으로 임차한 乙은 甲의 동의 없이 이를 內에게 전대하였다.
- 乙과 內 사이의 전대차계약은 유효하다.
- 甲은 임대차계약이 종료되지 않으면 X토지의 불법점유를 이유로 內에게 차임상당의 부당이득반환을 청구할 수 없다.
- 甲은 임대차계약이 존속하는 동안에는 X토지의 불법점유를 이유로 內에게 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
- 만약 乙이 X토지에 신축한 건물의 소유권을 임대차종료 전에 成에게 이전하였다면, 乙의 건물매수청구권은 인정되지 않는다.
19. 임대인 甲은 임차인 乙에게 임대차기간의 만료와 동시에 임대주택의 명도를 요구하고 있다.
- 甲이 보증금채무를 이행제공하지 않는 한, 乙은 주택의 명도를 거절할 수 있다.
- 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하는 경우, 甲은 乙에게 불법점유를 이유로 손해배상책임을 물을 수 없다.
- 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하더라도 그로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 甲에게 반환하여야 한다.
- 甲이 보증금채무를 이행제공하였음에도 乙이 주택을 명도하지 않은 경우, 甲이 그 후 보증금채무의 이행제공 없이 명도청구를 하더라도 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.
20. 임대인과 임차인 사이의 약정으로 유효한 것은? (단, 일시사용을 위한 임대차가 아님을 전제로 함)
- 임대인의 동의 없이 임차권을 양도할 수 있도록 하는 약정
21. 일시사용을 위한 임대차에서 인정되는 권리
- 임차인의 비용상환청구권
22. 건물임대인 甲의 동의를 얻어 임차인 乙이 丙과 전대차계약을 체결하고 그 건물을 인도해 주었다.
- 甲과 乙의 합의로 임대차계약이 종료되어도 丙의 권리는 소멸하지 않는다.
- 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하여 甲이 임대차계약을 해지하는 경우, 甲은 丙에 대해 그 사유의 통지 없이도 해지로써 대항할 수 있다.
23. 甲은 자신의 X건물을 乙에게 임대하였고, 乙은 甲의 동의 없이 X건물에 대한 임차권을 丙에게 양도하였다.
- 乙은 丙에게 甲의 동의를 받아 줄 의무가 있다.
- 甲은 乙에게 차임의 지급을 청구할 수 있다.
- 만약 丙이 乙의 배우자이고, X건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있다면, 甲은 임대차계약을 해지 할 수 없다.
- 만약 乙이 甲의 동의를 받아 임차권을 丙에게 양도하였다면, 이미 발생된 乙의 연체차임채무는 특약이 없는 한 丙에게 이전되지 않는다.
24. 임차인 乙은 임대인 甲의 동의 없이 丙과 전대차계약을 맺고 임차건물을 인도해 주었다.
- 甲은 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상청구를 할 수 없다.
25. 甲소유의 건물을 임차하고 있던 乙이 甲의 동의 없이 이를 다시 丙에게 전대하였다.
- 특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단 전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.
- 乙은 丙에게 건물을 인도하여 丙이 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다.
- 乙과 丙의 전대차계약에도 불구하고 甲과 乙의 임대차 관계는 소멸하지 않는다.
- 임대차계약이 존속하는 동안에는 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다.
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