공인중개사 민법 효력규정, 단속규정, 특별효력요건

 

성립요건: 효력요건

당사자: 권리, 의식, 행위능력

목적: 확정, 가능, 적법, 사회적 타당성

의사표시: 의사와 표시의 일치

 

특별효력요건

- 당사자의 특약이나 법률규정에 의해 특별히 요구되는 효력 요건

-- 대리행위에서 대리권의 존재

-- 조건부, 기한부 법률행위에서 조건의 성취/기한의 도래 

-- 유언에서 유언자 사망

-- 물권변동에서 등기

-- 토지거래허가구역 내 토지거래계약에서 관할관청의 허가 등 

-- 농지취득자격증명은 효력발생요건이 아니다. 

 

 

강행규정: 

- 효력규정: 위반하면 무효

- 단속규정: 위반하면 유효 (단속시 행정적 제재)

임의규정 위만하면 유효(당사자간 의사로 변경 가능)

 

효력규정: 허가, 신탁 ,초과 

- 허가: 허가요하는 공익법인 재산을 처분, 허가 요하는 토지거래허가구역내에서 토지매매

- 신탁: 부동산실명법 위반한 명의신탁

- 초과: 중개수수료 초과약정, 최고이자율 초과

 

단속규정: 전매, 무허가, 직접거래

- 전매: 미등기 전매 행위(중간생략등기), 주택법 전매행위금지 위반 

- 무허가: 무허가 음식점 음식판매, 무허가 건물 임대/숙박업 행위

- 직접거래: 공인중개사가 중개의뢰인과 직접거래