공인중개사 민법 계약법각론 기출문제 요점정리

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1. 매매계약에 관한 설명

- 매매계약은 낙성계약이다. (매매계약은 요물계약 X)

- 매도인의 담보책임은 무과실책임이다.

- 타인의 권리도 매매의 대상이 될 수 있다.

- 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

- 지상권은 매매의 대상이 될 수 있다.

- 매매비용을 매수인이 전부 부담한다는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.

- 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우, 그 인도장소에서 대금을 지급하여야 한다.

- 매매목적물이 인도되지 않고 대금도 완제되지 않은 경우, 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다.

- 당사자 사이에 행사기간을 정하지 않은 매매의 예약완결권은 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사하여야 한다.

 

 

 

2. 매매의 일방예약에 관한 설명

- 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

- 매매의 일방예약은 [채권계약]이다.

- 예약완결권을 행사기간 내에 행사하였는지에 관해 당사자의 주장이 없다면 법원은 이를 고려할 수 [있다].

- 매매예약이 성립한 이후 상대방의 예약완결권 행사 전에 목적물이 전부 멸실되어 이행불능이 된 경우에는 예약완결권을 행사할 수 [없다].

- 예약완결권은 당사자 사이에 그 행사시간을 약정하지 않은 경우에 그 예약이 성립한 날로부터 [10년] 내에 이를 행사하여야 한다.

 

 

 

3. 2014. 5. 1. 甲이 그의 건물을 乙에게 매도하면서 같은해 5. 10. 계약금을, 그로부터 2개월 후에 중도금 및 잔금을 지급받기로 하였다. 

- 甲ㆍ乙 사이의 계약금계약은 [요물계약]이다.  (낙성계약 X)

- 乙이 지급한 계약금은 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정한다.

- 乙이 계약금을 지급하지 않으면 甲은 계약금약정을 해제할 수 있다.

- 乙이 2014. 6. 10. 중도금을 지급한 경우, 甲은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없다.

- 乙이 2014. 7. 10. 중도금과 잔금을 지급하였으나 甲이 소유권이전등기를 해주지 않으면 乙은 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

4. 甲은 그의 X가옥을 乙에게 1억원에 매도하면서 계약체결일에 계약금 1천만원을 받았고, 잔금 9천만원은 그로부터 1개월 후에 지급받기로 하였다. 그리고 甲의 귀책사유로 위 매매계약이 해제되면 甲이 乙에게 1천만원의 위약금을 지급해야 한다는 약정도 함께 하였다. 

- 계약금 1천만원을 지급하기로 하는 甲ㆍ乙 사이의 약정은 매매계약에 종된 요물계약이다.

- 乙이 잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위해 甲에게 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것만으로는 이행의 착수라고 볼 수 [있다.]

- 甲과 乙이 이행행위에 착수하기 전에 乙은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

- 이행행위 착수 전에 乙이 해약금 해제를 한 경우, 乙은 해제에 따른 손해배상청구권을 행사할 수 없다.

- 乙의 귀책사유로 인해 매매계약이 해제되더라도 乙의 위약금지급의무는 인정되지 않는다.

 

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5. 계약금에 관한 설명

- 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다.

- 토지거래허가구역 내 토지에 관한 매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 거래허가를 받은 경우라도 다른 약정이 없는 한 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

- 매매해약금에 관한 민법 규정은 임대차에도 적용된다.

- 해약금에 기해 계약을 해제하는 경우에는 원상회복의 문제가 생기지 않는다.

- 계약금만 수령한 매도인이 매수인에게 계약의 이행을 최고하고 매매잔금의 지급을 청구하는 소송을 제기한 경우, 다른 약정이 없는 한 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.

- 계약금에 의해 해제권이 유보된 경우, 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있다.

- 중도금을 지급한 후에는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.

- 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제한 경우, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없다.

- 계약금의 포기나 배액상환에 의한 해제권 행사는 임의규정이므로 당사자의 약정은 유효하다.

- 계약금은 별도의 약정이 없는 한 해약금의 성질을 가진다.

- 계약금 포기에 의한 계약해제의 경우, 상대방은 채무불이행을 이류로 손해배상을 청구할 수 없다.

- 매매계약시 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 한 경우, 매도인은 [약정계약금]의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다.

- 계약금계약은 계약에 부수하여 행해지는 종된 계약이다.

- 계약금을 위약금으로 하는 당사자와 특약이 있으면 계약금은 위약금의 성질이 있다.

- 계약금을 포기하고 행사할 수 있는 해제권은 당사자의 합의로 배제할 수 있다.

 

 

 

6. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 계약금을 수령한 후, 중도금과 잔금은 1개월 후에 지급받기로 약정하였다. 

- 甲과 乙사이에 계약금을 위약금으로 하는 특약도 가능하다.

- 乙의 해약금에 기한 해제권 행사로 인하여 발생한 손해에 대하여 甲은 그 배상을 청구할 수 없다.[해약금에 의한 계약해제는 손해배상청구가 인정되지 않는다.

- 甲과 乙사이의 계약금계약은 매매계약의 종된 계약이다.

- 乙은 중도금의 지급 후에는 특약이 없는 한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다.

- 甲과 乙사이에 해약금에 기한 해제권을 배제하기로 하는 약정을 하였다면 더 이상 그 해제권을 행사할 수 없다.

- 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 없다.

- 매도인이 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제하는 경우, 그 이행의 제공을 하면 족하고 매수인이 이를 수령하지 않더라도 공탁까지 할 필요는 없다.

 

 

 

 

 

7. 매도인의 담보책임에 관한 설명

- 변제기에 도달한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 경우, 원칙적으로 매매계약 당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.

- 매매의 목적인 권리의 일부가 타인에게 속하고 잔존한 부분만이면 매수하지 아니하였을 경우, [선의]의 매수인은 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 해제권을 행사할 수 있다.

- 매매의 목적이 된 부동산에 대항력을 갖춘 임대차가 있는 경우, 선의의 매수인은 그로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없음을 이유로 계약을 해제할 수 있다.

- 매매계약 당시에 그 목적물의 일부가 멸실된 경우, 선의의 매수인은 대금의 감액을 청구할 수 있다.

- 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 그 소유권을 보존하기 위해 출재한 경우, 매수인은 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다.

 

 

 

8. 甲은 乙로부터 X토지를 매수하여 상가용 건물을 신축할 계획이었으나, 법령상의 제한으로 그 건물을 신축할 수 없게 되었다. 또한 토지의 오염으로 통상적인 사용도 기대할 수 없었다. 

- 토지에 대한 법령상의 제한으로 건물신축이 불가능하면 이는 매매목적물의 하자에 해당한다.

- X토지에 하자가 존재하는지의 여부는 언제나 목적물의 [계약 체결시]를 기준으로 판단하여야 한다.

- 甲이 토지가 오염되어 있다는 사실을 계약체결시에 알고 있었더라면 乙에게 하자담보책임을 물을 수 없다.

- 甲이 토지의 오염으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없더라면 계약을 해제할 수 있다.

- 甲은 토지의 오염사실을 안 날로부터 6개월 내에는 언제든지 乙에 대하여 담보책임에 기한 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

 

9. 하자담보책임에 관한 설명

- 건축의 목적으로 매수한 토지에 대해 법적 제한으로 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 이는 매매목적물의 하자에 해당한다.

- 매도인의 담보책임은 무과실책임이지만 하자의 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하여 손해배상 범위를 정할 수 있다.

- 하자담보책임으로 발생하는 매수인의 계약해제권 행사기간은 제척기간이다.

- 하자담보책임에 기한 매수인의 손해배상청구권도 소멸시효의 대상이 될 수 있다.

- 매도인이 매매목적물에 하자가 있다는 사실을 알면서 이를 매수인에게 고지하지 않고 담보책임 면제의 특약을 맺은 경우 그 책임을 면할 수 없다.

 

 

 

10. 甲은 경매절차에서 저당목적물인 乙소유의 X토지를 매각받고, 그 소유권이전등기가 경료되었다. 

- 甲은 X토지의 물건의 하자를 이유로 담보책임을 물을 수 없음이 원칙이다.

- 채무자 乙이 권리의 하자를 알고 고지하지 않았다면 甲은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다.

- 경매절차가 무효인 경우, 甲은 담보책임을 물을 수 없다.

- 만약 乙이 물상보증인인 경우, 담보책임으로 인해 매매계약이 해제되면 그 대금반환채무는 乙이 부담한다.

 

 

 

11. 乙명의로 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 마쳐진 甲소유의 X건물에 대하여 內이 경매를 신청하였다. 그 경매절차에서 매각대금을 완납한 丁명의로 X건물의 소유권이전등기가 마쳐졌고, 매각대금이 內에게 배당되었다.

- X건물 자체에 하자가 있는 경우, 丁은 甲에게 하자담보 책임을 물을 수 없다.

- 경매절차가 무효인 경우, 丁은 內에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.

- 丁이 소유권을 취득한 후 乙이 가등기에 기한 본등기를 마친 경우, 丁은 X건물에 관한 계약을 해제할 수 있다.

- 丁이 소유권을 취득한 후 乙이 가등기에 기한 본등기를 마친 경우, 丁은 甲이 자력이 없는 때에는 內에게 배당금의 반환을 청구할 수 있다.

 

 

 

12. 매도인의 담보책임에 관한 설명

- 저당권이 설정된 부동산의 매수인이 저당권의 행사로 그 소유권을 취득할 수 없는 경우, 악의의 매수인은 특별한 사정이 없는 한 계약을 해제하고 손해배상을 청구 할 수 있다.

 

 

 

13. 부동산매매계약이 수량지정매매인데, 그 부동산의 실제면적이 계약면적에 미치지 못한 경우에 관한 설명

- 악의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 없다.

- 담보책임에 대한 권리행사기간은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 이내이다.

- 선의의 매수인은 대금감액을 청구할 수 있다.

- 미달부분의 원시적 불능을 이유로 계약체결상의 과실책임에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.

- 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 않았을 경우, 선의의 매수인은 계약 전부를 헤제할 수 있다.

 

 

 

14. 매매계약에 관한 설명

- 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

- 매매계약에 관한 비용은 특별한 사정이 없는 한 당사자가 균분하여 부담한다.

- 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우, 특별한 사정이 없는 한 대금은 목적물의 인도장소에서 지급해야 한다.

- 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

- 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 때에는 특별한 사정이 없으면 그 인도장소에서 대금을 지급하여야 한다.

- 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

- 당사자 사이에 다른 약정이 없으면 계약금은 해약금으로 추정한다.

- 계약금계약은 매매계약에 종된 계약이고 요물계약이다.

 

 

 

15. 甲은 자신의 X건물(1억원 상당)을 乙의 Y토지(2억원 상당)와 교환하는 계약을 체결하면서 乙에게 8천만원의 보충금을 지급하기로 약정하였다. 

- 甲과 乙의 교환계약은 서면의 작성을 필요로 하지 않는다.

-  계약체결 후 이행 전에 X건물이 지진으로 붕괴된 경우, 甲은 乙에게 Y토지의 인도를 청구하지 못한다.

- X건물에 설정된 저당권의 행사로 乙이 그 소유권을 취득할 수 없게된 경우, 乙은 계약을 해제할 수 있다.

- 교환계약이 해제된 경우, 甲과 乙의 원상회복의무는 동시 이행관계에 있다.

 

 

 

16. 甲은 그 소유의 X토지에 대하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 

-  X토지가 인도하지 않고 대금도 완제되지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 인도의무의 지체로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

- 乙이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, X토지를 미리 인도받았더라고 그 대금에 대한 이자를 지급할 의무는 없다.

-  X토지가 인도되지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 乙이 잔대금지급을 지체하여도 甲은 잔대금의 이자상당액의 손해배상청구를 할 수 없다.

- X토지를 아직 인도하지 못한 乙이 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 매매대금을 완제하지 않은 이상 X토지에서 발생하는 과실은 甲에게 귀속된다.

- X토지를 아직 인도하지 못한 乙이 미리 소유권이전등기를 경료받았다고 하여도 매매대금을 완제하지 않은 이상 X토지에서 발생하는 과실은 甲에게 귀속된다.

 

 

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17. 甲은 자신의 2억원 상당 건물을 乙의 토지와 교환하는 계약을 체결하면서 乙로부터 1억원을 보충하여 지급받기로 하였다. 

-  甲ㆍ乙 사이의 계약은 불요식계약이다.

- 乙의 보충금 1억원의 미지급은 교환계약의 해제사유에 해당된다.

- 계약체결 후 건물이 乙의 과실로 소실되었다면, 乙의 보충금지급의무는 소멸하지 않는다.

- 보충금의 지급기한을 정하지 않았다면, 乙은 건물을 인도받은 날부터 지급하지 않은 보충금의 이자를 甲에게 지급해야 한다.

 

 

 

 

18. 경매를 통해 X건물을 매수한 甲은 매각대금을 완납하지 않고 X건물을 乙소유의 Y임야와 교환하기로 乙과 약정하였다. 

-  甲과 乙사이의 교환계약은 유효하게 성립한다.

- 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우, 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다.

- 매각대금을 완납한 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전한 경우, 甲은 X건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.

- 乙이 시가보다 높은 가액을 Y임야의 시가로 고지한 때에도 특별한 사정이 없으면 甲은 사기를 이유로 교환계약을 취소하지 못한다.

 

 

 

19. 甲이 자기 토지를 乙에게 매도함과 동시에 환매특약을 하였다. 

- 등기된 환매권은 처분금지의 효력이 없으므로, 乙은 자신으로부터 토지를 매수한 자의 소유권이전등기청구를 거절할 수 없다.

 

 

 

20. 환매에 관한 설명

- 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.

- 부동산에 대한 환매기간을 7년으로 정한 때에는 5년으로 단축된다.

- 환매등기가 경료된 나대지에 건물이 신축된 후 환매권이 행사된 경우, 특별한 사정이 없는 한, 그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 발생하지 않는다.

- 특별한 약정이 없는 한, 환매대금에는 매수인이 부담한 매매 비용이 포함된다.

- 매매등기와 환매특약등기가 경료된 이후, 그 부동산 매수인은 그로부터 다시 매수한 제3자에 대하여 환매특약의 등기사실을 들어 소유권이전등기절차 이행을 거절할 수 없다.

- 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.

- 환매기간에 관한 별도의 약정이 없으면 그 기간은 5년이다.

 

 

 

21.甲은 자신의 X건물을 乙소유 Y토지와 서로 교환하기로 합의하면서 가액차이로 발생한 보충금의 지급에 갈음하여 Y토지에 설정된 저당권의 피담보채무를 이행인수하기로 약정하였다. 

- 甲이 보충금을 제외한 X건물의 소유권을 乙에게 이전하면 특별한 사정이 없는 한 계약상의 의무를 한 것이 된다.