공인중개사 민법 계약법총론 기출문제 요점정리

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1. 계약의 유형에 관한 설명

- 예약은 채권계약이다.

- 교환계약은 낙성계약이다. (교환계약은 요물계약이다. X)

- 전형계약 중 쌍무계약은 유상계약이다.

- 매매계약은 쌍무계약이다.

- 임대차계약은 유상계약이다.

 

 

2. 청약과 승낙에 관한 설명

- 승낙은 청약자에 대하여 하여야 하고, 불특정 다수인에 대한 승낙은 허용되지 않는다.

- 특정인 or 불특정 다수인을 상대로 하는 청약의 의사표시는 그 효력이 [있다].

- 청약 발신 후 그 도달 전에 청약의 상대방이 행위능력을 상실한 경우, 그 법정대리인이 청약 도달사실을 알았더라도 청약자는 상대방에게 그 청약으로써 대항할 수 (있다).

- 甲이 그 소유의 토지를 乙에게 매도청약하였는데, 乙이 이에 대금을 낮추어 승낙한 경우에는 매매계약은 성립하지 않는다. (조건이 변경된 승낙은 청약을 거절하고 새로운 청약이 된다.)

- 甲이 대금을 확정하지 않고 그의 주택을 乙에게 팔겠다는 의사를 표시하였는데, 乙이 곧 甲에게 1억원에 사겠다는 의사를 표시하였다면 甲ㆍ乙 사이에 그 주택에 대한 매매계약이 (성립되지 않는다).

 

 

3. 계약의 청약과 승낙에 관한 설명

- 승낙기간을 정하여 청약을 하였으나 청약자가 승낙의 통지를 그 기간 내에 받지 못한 경우, 원칙적으로 청약은 효력을 상실한다.

- 격지자간의 청약은 이를 자유로이 철회할 수 없다.

- 청약은 상대방 있는 의사표시이므로 청약할 때 상대방이 특정될 필요는 없다.

- 청약자가 그 통지를 발송한 후 도달 전에 사망한 경우, 청약은 효력은 상실하지 않고 상속인이 승계한다.

- 격지자간의 계약은 승낙의 통지가 상대방에게 도달하면 그 통지를 발송한 때에 성립한다.

- 격지자간의 계약은 다른 의사표시가 없으면 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.

- 격지자간의 계약에서 청약은 그 통지를 상대방에게 [도달한 때]에 효력이 발생한다.

- 격지자간의 계약에서 청약은 그 통지가 상대방에게 도달한 때에 효력이 발생한다.

- 청약과 승낙은 각각 그 [도달시]에 효력이 생긴다. [도달주의 원칙]

- 불특정 다수인에 대한 [청약]은 효력이 있다.

- 불특정 다수인에 대한 [승낙]은 효력이 없다.

- 승낙기간을 정하지 않은 청약은 상당한 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때 그 효력을 잃는다.

- 승낙기간을 정하지 않은 청약에 대하여 연착된 승낙은 청약자가 이를 새로운 청약으로 볼 수 있다.

- 매매계약 체결 당시 목적물과 대금이 구체적으로 확정되지 않았더라도, 그 확정방법과 기준이 정해져 있으면 계약이 성립할 수 있다.

- 청약자가 “일정한 기간 내에 이의를 하지 않으면 승낙한 것으로 본다.”는 뜻을 청약 시 표시하였더라도, 상대방은 이에 구속되지 않음이 원칙이다.

- 승낙기간이 지난 후에 승낙이 도착한 경우, 청약자는 이를 새로운 청약으로 보아 승낙할 수 있다.

- 보증금의 수수는 임대차계약의 성립요건이 아니다.

- 청약과 승낙의 주관적·객관적 합치에 의해 계약이 성립한다.

-승낙기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 원칙적으로 그 효력을 잃는다.

 

 

 

4. 계약에 관한 설명

- 청약자가 ‘일정한 기간 내에 회답이 없으면 승낙한 것으로 본다’고 표시한 경우, 상대방은 이에 구속되지 않는다. 회답할 의무가 없다.

- 계약을 합의해지하기 위해서는 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치되어야 한다.

- 당사자 사이에 동일한 내용의 청약이 서로 교차된 경우, 양 청약이 상대방에게 도달한 때에 계약은 성립한다.

- 계약의 합의해제에 관한 청약에 대하여 상대방이 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약은 효력을 잃는다.

- 청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우, 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

- 청약자가 청약에 “일정기간 내에 이의를 제기하지 않으면 승낙한 것으로 본다.”는 뜻을 표시한 경우, 이의 없이 그 기간이 지나더라도 계약은 성립하지 않는다.

- 청약은 불특정 다수인을 상대로 할 수 있다.

- 청약은 특별한 사정이 없는 한 철회하지 못한다.

- 청약자가 청약의 의사표시를 발송한 후 제한능력자가 되어도 청약의 효력에 영향을 미치지 않는다.

-계약의 본질적인 내용에 대하여 무의식적 불합의가 있는 경우, [계약은 성립하지 않는다.]

- 당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 양청약이 상대방에게 [도달한 때]에 계약이 성립한다.

- 청약은 그에 대한 승낙만 있으면 계약이 성립하는 구체적ㆍ확정적 의사표시이어야 한다.

- 아파트 분양광고는 청약의 유인의 성질을 갖는 것이 일반적이다.

- 승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 시로 청약한 것으로 본다.

- 청약자가 미리 정한 기간 내에 이외를 하지 아니하면 승낙한 것으로 본다는 뜻을 청약시 표시하였더라도 이는 특별한 사정이 없는 한 상대방을 구속하지 않는다.

 

 

4. 토지에 대한 매매계약체결 전에 이미 그 토지 전부가 공용수용된 경우, 계약체결상의 과실책임이 인정될 수 있다.

 

5. 계약체결상의 과실책임이 인정되지 않는 것

- 수량을 지정한 토지매매계약에서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우

- 가옥 매매계약 체결 후, 제3자의 방화로 그 가옥이 전소한 경우

- 유명화가의 그림에 대해 임대차계약을 체결한 후, 임대인의 과실로 그 그림이 파손된 경우

- 저당권이 설정된 토지를 매수하여 이전등기를 마쳤으나, 후에 저당권이 실행되어 소유권을 잃게 된 경우

 

 

 

6. 동시이행의 항변권에 관한 설명

- 선이행의무자가 이행을 지체하는 동안에 상대방의 채무의 변제기가 도래한 경우, 특별한 사정이 없는 한 쌍방의 의무는 동시이행관계가 된다.

- 동시이행관계에 있는 쌍방의 채무 중 어느 한 채무가 이행불능이 되어 손해배상채무로 바뀌는 경우, 동시이행의 항변권은 소멸하지 않는다.

- 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하는 경우, 이는 정당한 점유이다.

- 동시이행의 항변권은 당사자의 주장이 없으면 법원이 직권으로 고려할 사항이 아니다.

- 채권자의 이행청구소송에서 채무자가 주장한 동시이행의 항변이 받아들여진 경우, 채권자는 [일부] 패소판결을 받게 된다.

- 계약해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무

- 근저당권 실행을 위한 경매가 무효인 경우, 낙찰자의 채무자에 대한 소유권이전등기말소의무와 근저당권자의 낙찰자에 대한 배당금반환의무는 [동시이행의 관계가 아니다].

- 구분소유적 공유관계를 해소하기 위한 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무

- 전세권이 소멸한 때에 전세권자의 목적물인도 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자의 전세금반환의무

- 가등기담보에 있어 채권자의 청산금지급의무와 채무자의 목적부동산에 대한 본등기 및 인도의무

- 일방의 이행제공으로 수령지체에 빠진 상대방은 그 후 그 일방이 이행제공 없이 이행을 청구하는 경우에는 동시이행항변권을 주장할 수 있다.

- 동시이행의 항변권을 배제하는 당사자 사이의 특약은 유효하다.

- 동시이행 항변권의 원용이 없으면 법원은 그 인정여부를 심리할 필요가 없다.

- 동시이행관계에 있는 채무 중 일방채무의 이행불능으로 인한 손해배상채무는 상대방의 채무와 동시이행관계에 있다.

- 구분소유적 공유관계가 해소되는 경우, 공유지분권자 상호간의 지분이전등기의무는 동시이행관계에 있다.

 

 

 

 

7. 유치권과 동시이행항변권에 관한 설명

- 유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권의 담보를 목적으로 한다.

- 유치권과 동시이행항변권은 동시에 서로 병존할 수 있다.

- 유치권은 독립한 물권인 반면, 동시이행항변권은 이행거절권능에 해당한다.

 

 

 

 

8. 임대인 甲은 임차인 乙에게 임대차기간의 만료와 동시에 임대주택의 명도를 요구하고 있다. 

- 甲이 보증금채무를 이행제공하지 않는 한, 乙은 주택의 명도를 거절할 수 있다.

- 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하는 경우, 甲은 乙에게 불법점유를 이유로 손해배상책임을 물을 수 없다.

- 乙이 동시이행항변권에 기하여 주택을 사용ㆍ수익하더라도 그로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 甲에게 반환하여야 한다.

- 甲이 보증금채무를 이행제공하였음에도 乙이 주택을 명도하지 않은 경우, 甲이 그 후 보증금채무의 이행제공 없이 명도청구를 하더라도 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

 

 

 

9. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하였으나 소유권이전등기의무의 이행기가 도래하기 전에 그 토지에 대한 丙의 강제수용(재결수용)으로 보상금을 받게 되었다.

- 甲의 乙에 대한 소유권이전의무는 소멸한다.

- 乙은 甲에게 보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다.

- 甲이 丙으로부터 보상금을 수령하였다면 乙은 甲에게 보상금의 반환을 청구할 수 있다.

- 乙은 소유권이전의무의 불이행을 이유로 甲에게 손해배상을 청구할 수 없다.

 

 

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10. 위험부담에 관한 설명

- 후발적 불능이 당사자 쌍방에게 책임없는 사유로 생긴 때에는 위험부담의 문제가 발생한다.

- 편무계약의 경우 원칙적으로 위험부담의 법리가 적용되지 않는다.

- 당사자 일방이 대상청구권을 행사하려면 상대방에 대하여 반대급부를 이행할 의무가 있다.

- 우리 민법은 채무자위험부담주의를 원칙으로 한다.

- 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매 대금의 지급을 청구할 수 없다.

- 甲과 乙의 책임 없는 사유로 주택이 소실된 경우, 乙이 계약금을 수령하였다면 甲은 그 반환을 청구할 수 있다.

- 甲의 과실로 주택이 소실된 경우, 乙은 甲에게 매매 대금의 지급을 청구할 수 있다.

- 乙의 과실로 주택이 소실된 경우, 甲은 계약을 해제할 수 있다.

 

 

11. 甲은 자신의 토지를 乙에게 팔고 중도금까지 수령하였으나, 그 토지가 공용(재결)수용되는 바람에 乙에게 소유권을 이전할 수 없게 되었다. 

.- 乙은 甲의 수용보상금청구권의 양도를 청구할 수 있다.

 

 

12. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하면서 그 대금은 乙이 甲의 의무이행과 동시에 丙에게 지급하기로 약정하고, 丙은 乙에게 수익의 의사표시를 하였다. 

- 丙은 乙의 채무불이행을 이유로 甲과 乙의 매매계약을 해제할 수 없다.

- 甲과 乙의 매매계약이 적법하게 취소된 경우, 丙의 급부청구권은 소멸한다.

- 丙이 수익의 의사표시를 한 후에는 특별한 사정이 없는 한 甲과 乙의 합의에 의해 丙의 권리를 소멸시킬 수 없다.

- 丙이 대금을 수령하였으나 매매계약이 무효인 것으로 판명된 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 대금반환을 청구할 수 없다.

 

 

13. 제3자를 위한 계약에 관한 설명

- 수익자는 계약의 해제권이나 해제를 원인으로 한 원상회복청구권이 없다.

- 수익의 의사표시를 한 수익자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

- 채무자와 인수인의 계약으로 체결되는 병존적 채무인수는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다.

- 계약당사자가 제3자에 대하여 가진 채권에 관하여 그 채무를 면제하는 계약도 제3자를 위한 계약에 준하는 것으로서 유효하다.

 

 

 

14. 甲은 자신의 토지를 乙에게 매도하기로 하고, 매매대금을 자신의 채권자 丙에게 지급하도록 乙과 약정하였다.

- 丙이 매매대금의 수령여부에 대한 의사를 표시하지 않는 경우, 乙은 상당한 기간을 정하여 丙에게 계약이익의 향수 여부에 대한 확답을 최고할 수 있다.

- 丙은 乙에게 수익의 의사표시를 하면 그에게 직접 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.

- 乙이 丙에게 매매대금을 지급하였는데 계약이 해제된 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 부당이득반환을 청구할 수 없다.

- 甲이 소유권을 이전하지 않으면 乙은 특별한 사정이 없는 한 丙의 대금지급청구를 거절할 수 있다.

 

 

15. 매도인 甲과 매수인 乙이 계약을 하면서 그 대금을 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결 하였다. 

- 丙이 수익의 의사표시를 한 후 乙이 대금을 지급하지 않으면, 甲은 계약을 해제할 수 있다.

- 丙이 수익의 의사표시를 하면 특별한 사정이 없는 한 乙에 대한 대금지급청구권을 확정적으로 취득한다.

- 乙이 상당한 기간을 정하여 丙에게 수익 여부의 확답을 최고하였으나 그 기간 내에 확답을 받지 못하면, 丙이 수익을 거절한 것으로 본다.

- 乙이 丙에게 대금을 지급한 후 계약이 해제된 경우, 특별한 사정이 없는 한 乙은 丙에게 대금의 반환을 청구할 수 없다.

 

 

16. 甲(요약자)과 乙(낙약자)은 丙을 수익자로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다.

- 甲은 대가관계의 부존재를 이유로 자신이 기본관계에 기하여 乙에게 부담하는 체무의 이행을 거부할 수 없다.

- 甲과 乙간의 계약이 해제된 경우, 乙은 丙에게 급부하 것이 있더라고 丙을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없다.

- 丙이 수익의 의사표시를 한 후 甲이 乙의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하면, 丙은 乙에게 그 채무불이행으로 자기가 입은 손해의 배상을 청구할 수 있다.

- 수익의 의사표시를 한 丙은 乙에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.

 

 

17. 甲은 자기소유의 주택을 乙에게 매도하는 계약을 체결하면서 대금은 乙이 丙에게 지급하기로 하는 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 

- 乙이 丙에게 상당한 기간을 정하여 대금수령 여부의 확답을 최고하였음에도 그 기간 내에 확답을 받지 못한 경우, 丙이 대금수령을 거절한 것으로 본다.

- 계약이 乙의 기망으로 체결된 경우, 丙은 이를 이유로 계약을 취소할 수 없다. 

- 丙이 乙에게 대금수령의 의사표시를 한 후 甲과 乙이 계약을 합의해제 하더라도 특별한 사정이 없는 한 丙에게는 효력이 없다.

- 丙이 乙에게 대금수령의 의사표시를 하였으나 乙이 대금을 지급하지 않은 경우, 丙은 乙에게 손해배상을 청구할 수 있다.

 

 

18. 제3자를 위한 계약에 관한 설명

- 제3자가 하는 수익의 의사표시의 상대방은 낙약자이다.

- 낙약자의 채무불이행이 있으면, 요약자는 수익자의 동의 없이 계약을 해제할 수 있다.

- 수익자는 계약의 해제를 원인으로 한 원상회복청구권이 없다.

- 수익자는 요약자의 제한행위능력을 이유로 계약을 취소하지 못한다.

 

 

19. 계약해제에 관한 설명

- 계약을 해제하면 계약은 처음부터 없었던 것으로 된다.

- 계약이 합의해제된 경우, 당사자 일방이 상대방에게 손해배상을 하기로 하는 등 특별한 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

- 계약해제의 효과로 반환할 이익의 범위는 특별한 사정이 없으면 이익의 현존 여부나 선의ㆍ악의를 불문하고 받은 이익의 전부이다.

- 중도금을 지급한 부동산매수인도 약정해제사유가 발생하면 계약을 해제할 수 있다.

- 계약이 적법하게 해제된 후에도 착오를 원인으로 그 계약을 취소할 수 있다.

- 계약을 합의해제한 경우에도 민법상 해제의 효과에 따른 제3자 보호규정이 적용된다.

- 토지매수인으로부터 그 토지 위에 신축된 건물을 매수한자는 토지매매계약의 해제로 인하여 보호받는 제3자에 해당하지 않는다.

- 공유자가 공유토지에 대한 매매계약을 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 공유자 중 1인은 다른 공유자와 별개로 자신의 지분에 관하여 매매계약을 해제할 수 있다.

- 계약이 합의해제된 경우, 특약이 없는 한 반환할 금전에 그 받은 날로부터 이자를 붙여 지급할 의무가 없다.

- 계약의 상대방이 여럿인 경우, 해제권자는 그 전원에 대하여 해제권을 행사하여야 한다.

- 매매계약의 해제로 인하여 양당사자가 부담하는 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있다.

- 매매대금채권이 양도된 후 매매계약이 해제된 경우, 그양수인은 해제로 권리를 침해당하지 않는 제3자에 해당하지 않는다.

 

 

 

20. 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하는 자는

- 해제대상 매매계약에 의하여 채무자명의로 이전등기된 부동산을 가압류 집행한 가압류채권자

 

21. 계약해제의 소급효로부터 보호될 수 있는 제3자에 해당하지 않는 자

- 계약해제 전, 계약상의 채권을 양수하여 이를 피보전권리로 하여 처분금지가처분결정을 받은 채권자

- 계약해제 전, 해제대상인 계약상의 채권 자체를 압류 또는 전부(轉付)한 채권자

- 주택의 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 주택을 임차한 후, 대항요건을 갖추지 않은 임차인

- 해제대상 매매계약의 매수인으로부터 목적 부동산을 증여받은 후 소유권이전등기를 마치지 않은 수증자

 

 

22. 과과실(過失)이 있는 경우에만 인정되는 것

- 이행불능으로 인한 계약해제권과 손해배상청구권

 

 

23. 합의해제·해지에 관한 설명

- 계약을 합의해제할 때에 원상회복에 관하여 반드시 약정해야 하는 것은 아니다.

- 계약이 합의해제된 경우, 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

- 계약의 합의해체에 관한 청약에 대하여 상대방이 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약은 효력을 잃는다.

- 합의해제의 경우에도 법정해제의 경우와 마찬가지로 제 3자의 권리를 해하지 못한다.

 

 

 

24. 이행지체로 인한 계약의 해제에 관한 설명

- 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니다.

- 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다.

-  당사자 일방이 정기행위를 일정한 시기에 이행하지 않으면 상대방은 이행의 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

- 쌍무계약에서 당사자의 일방이 이행을 제공하더라도 상대방이 채무를 이행할 수 없음이 명백한지의 여부는 계약해제시를 기준으로 판단하여야 한다.

 

 

 

25. 甲의 건물에 대한 甲과 乙사이의 매매계약의 해제에 관한 설명

- 계약 성립 후 건물에 가압류가 되었다는 사유만으로도 乙은 甲의 계약위반을 이유로 계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

26. 계약의 해지에 관한 설명

- 계약 해지의 의사표시는 묵시적으로도 가능하다.

- 해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 이를 철회하지 못한다.

- 토지임대차에서 그 기간의 약정이 없는 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.

- 당사자 일방이 수인인 경우, 그중 1인에 대하여 해지권이 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

- 매도인의 책임 있는 사유로 이행불능이 되면 매수인은 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

- 계약이 합의해제된 경우, 다른 사정이 없으면 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.

- 매도인이 매매계약을 적법하게 해제하였더라도, 매수인은 계약해제의 효과로 발생하는 불이익을 면하기 위하여 착오를 원인으로 그 계약을 취소할 수 있다.

- 계약상대방이 수인인 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 중 1인에 대하여 한 계약의 해제는 효력이 없다.

 

 

 

 

27. 甲소유의 X토지와 乙소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는 자

- 계약의 해제 전 X토지상의 乙의 신축 건물을 매수한 자

 

 

 

28. 27. 甲소유의 X토지와 乙소유의 Y주택에 대한 교환계약에 따라 각각 소유권이전등기가 마쳐진 후 그 계약이 해제되었다. 계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자에 해당하는 자

- 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 소유권이전등기를 경료한 자

- 계약의 해제 전 乙로부터 X토지를 매수하여 그에 기한 소유권 이전청구권보전을 위한 가등기를 마친 자

- 계약의 해제 전 甲으로부터 Y주택을 임차하여 「주택임대차보호법」 상의 대항력을 갖춘 임차인

 

 

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