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부동산 공인중개사 기출문제
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1. 저당권에 관한 설명
- 채권자, 채무자와 제3자 사이에 합의가 있고 채권의 실질적으로 제3자에게 귀속되었다고 볼 수 있는 사정이 있으면 제3자 명의의 저당권 설정등기는 유효하다.
- 저당권설정자가 저당권 설정 후 건물을 축조하였으나 경매 당시 제3자가 그 건물을 소유하는 때에는 일괄경매 청구권이 인정되지 않는다.
- 저당권설정행위는 처분행위이므로 처분의 권리 또는 권한을 가진 자만이 저당권을 설정할 수 있다.
- 특별한 사정이 없으면, 저당권 이전을 부기 등기하는 방법으로 무효인 저당권 등기를 다른 채권자를 위한 담보로 유용할 수 있다.
- 특별한 사정이 없으면, 저당권의 피담보채권 소멸 후 그 말소등기 전에 피담보채권의 전부명령을 받아 저당권 이전등기가 이루어진 때에도 그 저당권은 효력이 없다.
2. 甲은 그 소유 나대지(X)에 乙에 대한 채무담보를 위해 乙명의의 저당권을 설정하였다. 이후 丙은 X에 건물(Y)을 신축하여 소유하고자 甲으로부터 X를 임차하여 Y를 완성한 후, Y에 丁명의의 저당권을 설정하였다.
- 乙은 甲에 대한 채권과 분리하여 자신의 저당권을 타인에게 양도할 수 없다.
- 乙이 X에 대한 저당권을 실행하는 경우, Y에 대해서도 일괄경매를 청구할 수 [없다]."
- 丁의 Y에 대한 저당권 실행으로 戊가 경락을 받아 그 대금을 완납하면, 특별한 사정이 없는 한 丙의 X에 관한 임차권은 戊에게 이전된다.
- 丁의 Y에 대한 저당권이 실행되더라도 乙의 저당권은 소멸하지 않는다.
- 甲이 X를 매도하는 경우, 乙은 그 매매대금에 대해 물상대위권을 행사할 수 없다.
3. 甲은 乙에 대한 금전채권을 담보하기 위해 乙의 X토지에 저당권을 취득하였고, 그 후 丙이 X토지에 대하여 저당권을 취득하였다.
- 乙이 甲에게 이행기에 피담보채무 전부를 변제하면 甲명의의 저당권은 말소등기를 하지 않아도 소멸한다.
- 甲은 저당권을 피담보채권과 분리하여 제3자에게 양도할 수 [없다.]
- 저당권등기는 효력존속요건이 (아니므로) 甲명의의 저당권등기가 불법말소되면 甲의 저당권은 [소멸하지 않는다.]
- 甲명의의 저당권등기가 불법말소된 후 丙의 경매신청으로 X토지가 제3자에게 매각되면 甲의 저당권은 소멸한다.
- 만약 甲명의의 저당권등기가 무효인 경우, 丙의 저당권이 존재하더라도 甲과 乙은 甲명의의 저당권등기를 다른 채권의 담보를 위한 저당권등기로 유용할 수 [없다].
4. 甲은 그 소유 나대지(X토지)에 乙의 저당권을 설정한 뒤 건물을 신축하였다.
- 저당권 설정 뒤 X토지에 대해 통상의 강제경매가 실시되어 C가 그 토지를 취득한 경우, 甲은 관습상 법정지상권을 취득하지 못한다.
- X토지에 대한 저당권실행을 위한 경매개시결정전에 甲이 A에게 소유권을 이전한 경우, 乙은 X토지와 건물에 대해 일괄경매를 청구할 수 (없다).
- 乙의 저당권이 실행되어 B가 X토지를 매수하고 매각대금을 다 낸 경우, 甲은 법정지상권을 (취득하지 못한다).
- 저당권 설정 뒤 D가 X토지를 매수 취득하여 그 토지에 필요비를 지출한 경우, 乙의 저당권이 실행되면 D는 경매대가로부터 필요비를 우선상환 받을 수 (있다.)
5. 甲은 乙은행에 대한 채무의 이행을 담보하고자 그 소유 토지(X)에 乙명의이 저당권과 함께 X의 담보가치 유치만을 위한 乙명의의 지상권을 설정하였다. 이 후 甲과 丙은 X에 건축물(Y)을 축조하였다.
- Y의 축조로 X의 교환가치가 피담보채권액 미만으로 하락하면 乙은 甲에게 저당권침해를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.
- 乙의 甲에 대한 위 채권이 시효소멸하면 乙명의의 지상권도 소멸한다.
- 乙이 지상권침해를 이유로 丙에 대하여 Y의 철거를 청구할 경우, 특별한 사정이 없는 한 丙은 甲에 대한 채권을 이유로 乙에게 대항할 수 없다.
- 乙은 丙에게 X의 사용ㆍ수익을 이유로 부당이득의 반환을 청구할 수 없다.
- 乙의 지상권은 담보물권이 아니므로 그 피담보채무의 범위 확인을 구하는 청구는 부적법하다.
6. 저당권에 관한 설명
- 저당권자는 목적물반환청구권을 갖지 않는다.
- 저당부동산의 종물에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 약정은 등기하지 않더라도 제3자에 대해 효력이 없다.
- 원본의 반환이 2년간 지체된 경우 채무자는 원본 및 지연배상금의 전부를 변제하여야 저당권등기의 말소를 청구할 수 있다.
- 저당권은 그 담보하는 채권과 분리하여 다른 채권의 담보로 하지 못한다.
- 저당권이 설정된 토지가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의취득된 경우, 저당권자는 토지소유자가 수령할 보상금에 대하여 물상 대위를 할 수 없다.
- 저당권이 설정된 토지의 소유자가 그 위에 건물을 신축하여 보존등기를 경료한 경우, 저당권의 우선변제적 효력은 건물에는 미치지 않는다.
- 저당권이 설정된 토지의 소유자가 그 위에 건물을 신축하는 경우, 저당권자는 교환가치의 실현이 방해될 염려가 있으면 공사의 중지를 청구할 수 있다.
- 근저당권의 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 상회하는 경우, 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서는 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력이 잔존채무에 미친다.
- 기본계약인 당좌대월계약에서 발생한 채무를 담보하기 위한 근저당권은 그 결산기가 도래한 이후에 발행된 약속어음상의 채권을 담보하지 않는다.
- 저당권 설정 전에 저당부동산에 대하여 지상권을 취득한 자는 저당권의 실행으로 영향을 받지 않는다.
- 저당권의 효력은 저당권 설정 전에 목적부동산에 권원없이 부합된 물건에 미친다.
- 채무자가 저당물을 손상, 멸실하였을 때에는 기한의 이익을 상실한다.
- 공유지분을 목적으로 저당권을 설정할 수 있다.
- 구분건물의 전유부분에 설정된 저당권의 효력은, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지사용권을 취득한 경우에는 그 대지사용권에도 미치는 것이 원칙이다.
- 지상권은 저당권의 객체가 될 수 있다.
- 저당권으로 담보한 채권이 시효완성으로 소멸하면 저당권도 소멸한다.
- 저당권의 효력은 특별한 사정이 없는 한 저당부동산의 종물에도 미친다.
- 저당물의 제 2취득자가 그 부동산에 유익비를 지출한 경우, 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
7. 저당권의 성립 및 효력에 관한 설명
- 장래의 특정한 채권은 저당권의 피담보채권이 될 수 있다.
- 물상대위권 행사를 위한 압류는 그 권리를 행사하는 저당권자에 의해서만 가능한 것은 아니다.
- 저당부동산에 대해 지상권을 취득한 제3자는 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
- 건물의 증축비용을 투자한 자가 그 대가로 건물에 대한 공유지분이전등기를 경료받은 경우, 저당권이 실행되더라도 매수대금에서 우선상환을 받을 수 없다.
- 저당권이 설정된 나대지에 건물이 축조된 경우, 토지와 건물이 일괄경매되더라도 저당권자는 그 건물의 매수대금으로부터 우선변제 받을 수 없다.
8. 저당권의 소멸원인
- 저당목적물이 전부 멸실된 경우
- 피담보채권이 시효완성으로 소멸한 경우
- 저당목적물이 경매로 인해 제3자에게 매각된 경우
- 저당권자가 자신 또는 제3자의 이익을 위해 존속시킬 필요가 없는 저당권의 목적물에 대한 소유권을 취득한 경우
- 저당부동산에 대하여 전세권을 취득한 자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
9. 법정지상권이 성립되는 경우
- 토지에 저당권이 설정될 당시 지상에 건물이 존재하고 있었고 그 양자가 동일 소유자에게 속하였다가 그 후 저당권의 실행으로 토지가 매각되기 전에 건물이 제3자에게 양도된 경우
- 토지에 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의하여 건축 중이었고, 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전된 후 저당권의 실행으로 토지가 매각된 경우
10. 저당권의 피담보채권의 범위에 속하는 것
- 원본
- 위약금
- 저당권의 실행비용
- 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분의 지연배상금
- [저당목적물의 하자로 인한 손해배상금]은 저당권의 피담보채권의 범위에 속하지 않는다.
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11. 법률상 특별한 규정이나 당사자 사이에 다른 약정이 없는 경우, 저당권의 효력이 미치는 것
- 저당권 설정 이전의 저당부동산의 종물로서 분리·반출되지 않은 것
- 저당권 설정 이후의 저당부동산의 부합물로서 분리·반출되지 않은 것
- 저당권의 목적인 건물에 증축되어 독립적 효용이 없는 부분
- 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 건물에 저당권을 설정한 경우의 토지임차권
- 구분건물의 전유부분에 관하여 저당권이 설정 된 후, 전유부분의 소유자가 취득하여 전유부분과 일체가 된 대지사용권
12. 저당권의 물상대위에 관한 설명
- 저당권자는 저당목적물의 소실로 인하여 저당권설정자가 취득한 화재보험금청구권에 대하여 물상대위권을 행사할 수 있다.
13. 저당권의 객체가 될 수 있는 권리
- 어업권
- 전세권
- 지상권
- 광업권
- 당권의 객체가 될 수 없는 권리는 [지역권]이다.
14. 甲은 채무자 乙의 X토지와 제3자 丙의 Y토지에 대하여 피담보채권 5천만원의 1번 공동저당권을, 丁은 X토지에 乙에 대한 피담보채권 2천만원의 2번 저당권을, 戊는 Y토지에 丙에 대한 피담보채권 3천만원의 2번 저당권을 취득하였다. Y토지가 경매되어 배당금액 5천만원 전액이 甲에게 배당된 후 X토지 매각대금 중 4천만원이 배당되는 경우, 戊가 X토지 매각대금에서 배당받을 수 있는 금액은?
- 3천만원
15. 甲은 乙에 대한 3억원의 채권을 담보하기 위하여 乙소유의 X토지와 Y건물에 각각 1번 공동저당권을 취득하고, 丙은 X토지에 피담보채권 2억 4천만원의 2번 저당권을, 丁은 Y건물에 피담보채권 1억 6천만원의 2번 저당권을 취득하였다. X토지와 Y건물이 모두 경매되어 X토지의 경매대가 4억원과 Y건물의 경매대가 2억원이 동시에 배당되는 경우, 丁이 Y건물의 경매대가에서 배당받을 수 있는 금액은?
- 1억원
16. 근저당권에 관한 설명
- 최선순위 근저당권자가 경매를 신청하여 경매개시결정이 된 경우, 그 근저당권의 피담보채권은 경매신청시에 확정된다.
- 1년분이 넘는 지연배상금이라도 채권최고액의 한도 내라면 전액 근저당권에 의해 담보된다.
- 근저당권이 성립하기 위해서는 그 설정행위와 별도로 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 한다.
- 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위 근저당권의 피담보채권은 매각대금이 완납된 때에 확정된다.
- 선순위 근저당권의 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 후순위 근저당권자가 그 채권최고액을 변제하더라도, 선순위 근저당권의 소멸을 청구할 수 없다.
- 채권최고액은 저당목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 한도액을 의미한다.
- 근저당권의 피담보채권이 확정된 경우, 확정 이후에 새로운 거래관계에서 발생하는 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않는다.
- 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 피담보채권은 경매를 신청한 때 확정된다.
- 근저당권의 후순위 담보권자가 경매를 신청한 경우, 근저당권의 피담보채권은 매수인이 매각대금을 완납한 때 확정된다.
17. 후순위 근저당권자의 신청으로 담보권실행을 위한 경매가 이루어진 경우, 확정되지 않은 선순위 근저당권의 피담보채권이 확정되는 시기는? 매수인이 매각대금을 완납한 때
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