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부동산 공인중개사 기출문제
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1. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가방법
>> 건설기계 - 원가법
>> 광업재단 - 수익환원법
>> 임대료 - 임대 사례 비교법
>> 건물 - 원가법
>> 저작권 - 수익환원법
>> 적산법: 적산임료 = 기초가액 × (기대이율) + 필요제경비
>> 임대사례비교법: (비준임료) = 임대사례의 임대료 × 사정보정치 × 시점수정치 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치
>> (수익분석법): 수익임료 = 순수익 + 필요제경비
>> 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (감가수정)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
>> 거래사례비교법을 적용할 때 (사정보정), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거친다.
>> 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (할인)하여 가액을 산정한다.
>> 원가방식: 원가법 및 적산법 등 (비용성)의 원리에 기초한 감정평가방식
>> 비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 (공시지가기준법)
>> (수익방식): 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식
2. 시산 가격의 조정에 관한 설명
>> 시산가격 조정은 평가시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.
>> 부동산가격은 3면 등가성의 원리가 적용되지 않으며, 가격이 다르기 때문에 조정작업이 필요하다.
>> 시산가격의 조정은 산술평균하는 것이 아니다.
>> 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 [시산가격]이다.
>> 시산가격의 조정에 사용된 [사례자료]는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.
3. 감정평가에 관한 규칙상의 용어의 정의
>> 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
>> 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 [가격조사]를 완료한 날짜를 말한다.
>> [인근지역]이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성 요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
>> [원가법]이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
>> 수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
4. 다음 자료를 활용하여 시산가액 조정을 통해 구한 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 거래사례를 통해 구한 시산가액(가치) ： 1.2억원
○ 조성비용을 통해 구한 시산가액(가치) ：1.1 억원
○ 임대료를 통해 구한 시산가액(가치) ： 1.0억원
○ 시산가액 조정 방법： 가중치를 부여하는 방법
○ 가중치： 원가방식 20%, 비교방식 50%, 수익방식 30%를 적용함
>> 감정평가액 = (조성비용x원가방식)+(거래사계x비교방식)+(임대료x수익방식)
>> (1.1억x20%)+(1.2억x50%)+(1.0억x30%) = 1.12억
5. 감정평가 3 방식 및 시산 가액 조정에 관한 설명
>> 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.
>> 시산가액 조정은 각 시산가액을 [가중평균]한다.
>> 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.
>> 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.
>> 감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.
6. 다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의 ㎡당 재조달원가는?
○ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다.(대지면적 400㎡, 연면적 1,250㎡)
○ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위: 천원)
- 직접공사비: 270,000
- 간접공사비: 30,000
- 공사비계: 300,000
- 개발업자의 이윤: 60,000
- 총계: 360,000
○ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135
7. 감정평가이론상 감가수정에 대한 설명
>> 동일한 내용연수의 부동산이라도 건축방법, 관리 및 유지 상태 등에 따라 감가의 정도가 달라진다.
>> (회계목적의 감가상각)은 취득원가에 대한 비용배분의 개념이고, (감정평가의 감가수정)은 재조달원가를 기초로 적정한 가치를 산정하는 개념이다.
>> 관찰감가법은 감정평가사가 직접 관찰하여 감가액을 판정하므로 [주관적]이다.
>> (정액법)에 의한 연간 감가액은 일정하지만, (정률법)에 의한 연간 감가액은 체감한다.
>> 경제적 감가요인에는 인근지역의 쇠퇴, [기능적 감가요인]에는 설계의 불량, 설비의 부족 등이 있다.
8. 감가수정의 방법 중 건물의 내용연수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은 >> 상환기금법
9. 상환기금법: 복리이자, 축적이자
10. 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?
○ 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡)
○ 준공당시의 공사비내역
- 직접공사비: 300,000,000원
- 간접공사비: 30,000,000원
- 공사비계: 330,000,000원
- 개발업자의 이윤: 70,000,000원
- 총계: 400,000,000원
○ 20년 전 건축비지수: 100
○ 기준시점 건축비지수: 145
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11. 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가 수정액은?
○ 준공시점: 2009년 6월 30일
○ 기준시점: 2014년 6월 30일
○ 기준시점 재조달원가: 200,000,000원
○ 경제적 내용연수: 50년
○ 감가수정은 정액법에 의하고, 내용연수 만료시 잔존가치율은 10%
12. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 신축공사비: 8,000만원
○ 준공시점: 2015년 9월 30일
○ 기준시점: 2017년 9월 30일
○ 건축비지수
- 2015년 9월: 100
- 2017년 9월: 125
○ 전년대비 잔가율: 70%
○ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함
13. 원가법에 의한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 신축에 의한 사용승인시점: 2016. 9. 20.
○ 기준시점: 2018. 9. 20.
○ 사용승인시점의 신축공사비: 3억원 (신축공사비는 적정함)
○ 공사비 상승률: 매년 전년대비 5%씩 상승
○ 경제적 내용년수: 50년
○ 감가수정방법: 정액법
○ 내용년수 만료시 잔존가치 없음
14. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의
>> 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.
>> 감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 [차감]하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.
>> 동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
>> 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
>> 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
15. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/m²)은?
○ 기준시점: 2015.10.24
○ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200m²
○ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1 공시지가 2,000,000원/m²
○ 지가변동률(2015.1.1∼2015.10.24): A시 B구 주거지역 5% 상승
○ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의 인근지역에 위치하여 동일
○ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것)
○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음
>> 비교표준지 = 200만원/㎡
>> 지가변동률 5% 상승 = 1+0.05 = 1.05
>> 가로조건 5% 열세 = 1 – 0.05 = 0.95
>> 환경조건 20% 우세 = 1 + 0.2 = 1.2
>> 200만원 x 1.05 x 0.95 x 1.2 = 2,394,000원
16. 거래 사례 비교법에 관한 설명
>> 시장성의 원리에 의한 것으로 실증적이며 설득력이 풍부하다.
>> 시점수정은 거래사례 자료의 거래시점 가격을 [기준시점]의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다.
>> 아파트 등 매매가 빈번하게 이루어지는 부동산의 경우에 유용하다.
>> 사례자료는 가격시점이 가까울수록 유용하다.
>> 부동산시장이 불완전하거나 투기적 요인이 있는 경우에는 거래사례의 신뢰성이 문제가 된다.
17. 다음 자료를 이용하여 대상부동산의 비준 가격을 구하면?
○ 대상부동산(토지)은면적이 900㎡이며, 사례부동산(토지)보다 개별요인이 10% 우세하다.
○ 사례부동산은 면적이 1,000㎡이며, 가격시점 1년 전 200,000,000원에 거래되었다.
○ 연간 지가상승률은 5%이다.(단, 다른 조건은 사례 부동산과 동일함)
18. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도의뢰 했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래가격대비 5% 저가(低價)로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축시점과 거래시점은 동일함)
19. 평가대상 부동산이 속한 지역과 사례부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는(단, 격차 내역은 사례부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결괏값은 소수점 넷째 자리에서 반올림함)
20. 다음 ( ) 안에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재조달원가 대비 매년 감가액의 비율은 ( )%다.
○ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상거래가격 대비 20% 저가(低價)에 매도된 것을 확인하고 사정보정치에 ( )를(을) 적용했다.
21. 감정평가의 대상이 되는 부동산(이하 대상부동산이라함)과 거래사례부동산의 개별요인 항목별 비교내용이 다음과 같은 경우 상승식으로 산정한 개별 요인 비교치는? (단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 넷째자리에서 반욜림함)
○ 가로의 폭/구조등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함
○ 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함
○ 형상 및 고저는 동일함
○ 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함
>> 가로의 폭/구조등의 상태에서 대상부동산이 5% 우세함 = 1.05
>> 고객의 유동성과의 적합성에서 대상부동산이 3% 열세함 = 0.97
>> 형상 및 고저는 동일함 = 1
>> 행정상의 규제정도에서 대상부동산이 4% 우세함 = 1.04
>> 1.05 x 0.97 x 1 x 1.04 = 1.059
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22. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)
○ 대상토지: A시 B동 150번지, 토지 120㎡ 제3종 일반주거지역
○ 기준시점: 2018. 9. 1.
○ 거래사례의 내역\n
- 소재지 및 면적: A시 B동 123번지, 토지 100㎡
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 거래사례가격: 3억원
- 거래시점: 2018. 3. 1.
- 거래사례의 사정보정 요인은 없음
○ 지가변동률(2018. 3. 1. ~ 9. 1. ): A시 주거지역 4% 상승함
○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 5% 열세함
○ 상승식으로 계산할것
23. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)
24. 다음 <보기〉의 자료를 이용해 환원이율(capitalization rate)을 바르게 계산한 것은?
〈보기〉
○ 총투자액: 200,000천원
○ 연간 가능총소득(potential gross income) ： 19,500천원
○ 연간 기타 소득 ： 1,000천원
○ 연간 공실에 따른 손실 ： 500천원
○ 연간 영업경비(operating expenses) ： 연간 유효총소득(effective gross income)의 40%
25. 감정평가이론상 환원이율을 산정할 경우, 다음 산식에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
26. 자본회수에 관한 설명
>> 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다.
>> 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다.
>> 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.
>> (직선환원법)은 매 기마다 순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 (평준연금환원법 및 감채기금환원법)은 매 기간마다 순영업소득이 일정하다고 가정한다.
>> 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직 환원법 적용시 가장 (작고) 평준연금환원법 적용시 가장 (크다).
27. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상 부동산의 가치는?
○ 유효총소득(EGI): 38,000,000원
○ 영업경비(OE): 8,000,000원
○ 토지가액: 건물가액 = 40%: 60%
○ 토지환원이율: 5%
○ 건물환원이율: 10%
28. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익 가액은?
○ 가능총소득 : 5,000만원
○ 공실손실상당액 : 가능총소득의 5%
○ 유지관리비 : 가능총소득의 3%
○ 부채서비스액 : 1,000만 원
○ 화재보험료 : 100만 원
○ 개인업무비 : 가능총소득의 10%
○ 기대이율 4%, 환원율 5%
29. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?\n\n
○ 임대단위 : 원룸 20개실\n
○ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년\n
○ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5%\n
○ 재산세 : 200,000원/년\n
○ 개인 업무비 : 300,000원/년\n
○ 수선비 : 600,000원/년\n
○ 관리비 : 600,000원/년\n
○ 소유자 급여 : 800,000원/년\n
○ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원\n
○ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2\n
○ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75
30.다음과 같은 조건에서 대상 부동산의 수익가치 산정 시 적용할 환원이율(Capitalization Rate, %)은?
○ 순영업소득(MOI) : 연 30,000,000원
○ 부채서비스액(Debt Service) : 연 15,000,000원
○ 지분비율 : 대부비율 : 60% : 40%
○ 대출조건 : 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금 균등상환
○ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년) : 0.177
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