부동산학개론 감정평가론 기출문제 요점정리

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1. 부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명

>> 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.

>> 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.

>> 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.

>> 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.

>> 균형의원칙 - 기능적감가

>> 적합의 원칙 - 경제적감가

 

 

 

2. 다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?

<보기>

○ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일) 

○ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일)

○ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)

 

>> 본 감정평가는 법원의 (경매를 위해서) 행하여지는 감정평가인 점에서 (필수적) 평가이다

 

 

3. 조건부평가란 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다.

 

4. [부분평가]란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

 

5. 소급평가란 과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다.

 

6. 일괄평가란 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말한다.

 

7. 법정평가란 법규에서 정한 대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용 시 평가, 과세평가 등이 있다.

 

8. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용

>> 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

>> 기준시점은 대상물건의 가격조사를 [완료한 날짜]로 한다.

>> 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.

둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

>> 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

 

 

9. 부동산의 가격과 가치에 관한 설명

>> 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.

>> 가격은 대상 부동산에 대한 (과거의 값)이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 (현재의 값)이다.

>> 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.

>> 가격은 대상 부동산에 대한 (과거의 값)이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 (현재의 값)이다.

>> 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.

>> 주어진 시점에서 대상 부동산의 가치는 다양하다.

 

 

10. 부동산가격이론에서 가치와 가격에 관한 설명

>> 가치는 주관적·추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적·구체적인 개념이다.

>> 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 (괴리)되고, 장기적으로 가격은 가치와 (일치)하는 현상을 나타낸다.

>> 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.

>> 부동산가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다.

>> 부동산의 가치는 장래 기대되는 유·무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.

>> 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.

>> 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.

>> 교환가치와 유사한 개념은 시장가치이다.

>> 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.

>> 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.

 

 

11. 부동산의 가치 발생요인에 관한 설명

>> 대상부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.

>> 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.

>> 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.

>> 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.

>> 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.

>> 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호 결합에 의해 발생한다.

 

 

 

12. 감정평가절차상 지역분석과 개별분석에 관한 설명

>> 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.

>> 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.

>> 개별요인은 당해 토지의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다.

>> 인근지역의 범위는 고정적·경직적인 것이 아니라 유동적·가변적이다.

>> 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.

>> 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.

 

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13. 감정평가이론상 지역분석에 관한 설명

>> 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가치형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.

>> 개별분석이 구체적인 가격을 산정한다.

>> 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.

>> 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.

>> 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.

>> 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.

>> 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.

>> 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

>>  지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.

 

 

14. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의

>> 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

>> 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 [지역요인]을 공유하는 지역을 말한다.

>> 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

>>  가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

>> 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

 

15. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명

>> 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

>> (개별분석)은 대상부동산에 대해 미시적·국지적 분석인데 비하여 (지역분석)은 대상 지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.

>> 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

>> 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

>> 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

 

 

16. 균형의 원칙: 부동산 내부의 문제

17. 적합의 원칙: 부동산 외부환경

 

 

18. 부동산 감정평가의 부동산 가격 제원칙에 관한 설명

>> 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.

>> [ 적합의 원칙]에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.

>> 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.

>> 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 한다.

>> 균형의 원칙: 부동산 내부의 문제( ~ 화장실이 1개 적고, 냉·난방비가 ~ )

>> 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 (부분평가)이다.

>> 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 (기회비용의 원칙)에 의해서 설명 가능하다.

 

 

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