부동산학개론 개발론 기출문제 요점정리

 

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1. 도시 스프롤(Urban Sprawl) 현상에 관한 설명

>> 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다.

>> 주로 도시 [외곽부]의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.

>> 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다.

>> 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다.

>> 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.

 

 

 2. 도시지역의 토지 가격이 정상지가 상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상

>> 택지 가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.

>> 토지의 [집약적] 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.

>> 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.

>> 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.

>> 높은 택지 가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.

 

 

 

3. 동산 개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서

>> 사업구상 → 예비적 타당성 분석 → 사업부지 확보 → 사업 타당성 분석 → 금융 → 건설

 

 

 

4.  BTO(build-transfer-operate) 방식

○ 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.

○ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.

 

>> 시설의 준공(Build)과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속(Transfer)되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권(Operate)을 가지고 수익을 내는 방식이다.

 

 

 

5. 부동산 개발단계 중 마케팅에 관한 설명

>> 부동산 개발의 성공 여부는 개발사업의 시장성에 달려 있다고 볼 수 있다.

>> 부동산의 종류에 따라 마케팅 활동의 유형은 다양하다.

>> 일반적으로 개발될 공간의 임대 활동은 개발사업 초기단계에서부터 이루어지는 것이 바람직하다.

>> 부동산 시장의 침체 시 주거용 부동산은 임차인을 확보하기가 쉽지 않으므로 철저한 마케팅 계획이 요구된다.

>> 부동산의 개별성으로 인하여 분양광고의 내용도 개별성을 갖는 것이 일반적이다.

 

 

 

 

6. 다음은 각 도시별, 산업별 고용자 수를 나타낸 표이다. 섬유산업의 입지계수가 높은 도시 순으로 나열된 것은?(다만, 전국에 세 개의 도시와 두 개의 산업만이 존재한다고 가정함)

 

 

7. 부동산 개발에 관한 설명

>> 시장성 분석은 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매, 임대될 수 있는 가능성 정도를 조사하는 것을 말한다.

>> 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다.

>> 개발의 단계 중 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

>> 흡수율 분석의 궁극적인 목적은 (미래)의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다.

>> 개발사업에 있어서 법적 위험은 토지이용 규제와 같은 (공법적인)측면과 소유권 관계와 같은 (사법적인)측면에서 발생할 수 있는 위험을 말한다.

 

 

 

 

8. 시행사의 예상 사업이익에 부정적인 영향을 끼치는 것은 용적률의 감소이다. [용적률의 감소는 연면적이 줄어든다.]

 

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9. 부동산 개발사업에서 사업의 안정성을 제고하기 위해서는 대출기관이 시행사의 신용위험을 낮추는 것이 중요하다. 이를 위한 대책

>> 대출심사조건을 강화해야 한다.

>> 자기 자금의 투입비중 확대 요구

>> 당해 시행업무의 별도 법인화

>> 시행사 주식에 대한 질권 설정

>> 자금관리의 위탁

 

10. 부동산 개발사업의 진행과정에서 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 있는 위험 >> 부실공사 하자에 따른 책임 위험

 

 

 

 

11. 부동산 개발에 관한 설명

 >> 부동산 개발은 사회적 수요와 환경의 변화에 따른 토지의 최유효이용을 위한 시장 적응과정이라고 할 수 있다.

>> 환지 개발방식은 사업 후 개발 토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 재분배하는 것이다.

>> 프로젝트 파이낸싱은 사업자의 신용이나 부동산을 담보로 대출하는 것이 아니라 사업성을 기초로 자금을 조달하는 방식이다.

>> 토지(개발) 신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.

>> 혼용방식은 환지방식과 매수방식을 혼합한 방식으로 도시개발사업, 산업단지개발사업 등에 사용한다.

>> 부동산 개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다.

>> 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역, 지구제와 같은 공법적 측면 와 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다.

>> 개발사업에 대한 타당성 분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업 안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다.

>> 개발권 양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 (있지 않다.)

>> 흡수율 분석은 부동산 시장의 추세를 파악하는 데 도움을 주는 것으로, (미래)의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.

 

 

 

12 환지 방식

○ 택지가 개발되기 전 토지의 위치, 지목, 면적, 등급, 이용도 및 기타 사항을 고려하여 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다.

○ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다.

○ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.

 

 

13. 일반 기업대출과 부동산 금융에 관한 일반적인 설명

>> 일반 기업대출의 자금은 차입자가 관리하고 부동산 프로젝트 금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.

>> 부동산 개발신탁(사업) 금융의 자금은 (차입자)가 관리한다.

>> 부동산 개발신탁(사업) 금융의 차입자는 신탁회사이다.

>> 일반 기업대출의 차입자는 일반기업이고 부동산 프로젝트 금융의 차입자는 특수법인이다.

>> 부동산 프로젝트 금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융방식이다.

 

 

 

 

14. 부동산 개발의 위험에 관한 설명

>> 부동산 개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다.

>> 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 [법적위험]분석을 소홀히 한 결과이다.

>> 부동산 개발사업의 위험은 법률적 위험(Legal Risk), 시장 위험(Market Risk), 비용 위험(Cost Risk) 등으로 분류할 수 있다.

>> 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험 부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다.

>> 공사기간 중 이자율의 변화, 시장 침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장 위험으로 볼 수 있다.

 

 

 

15. 부동산 개발사업 시 분석할 내용에 관한 설명

>> 시장분석은 특정 부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.

>> [흡수율분석]은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산 시장의 추세를 파악하는 것이다.

>> 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.

>> 예비적 타당성 분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비율을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

>> 인근 지역분석은 부동산 개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.

>> 사업위탁(수탁)방식: 토지 소유자가 토지소유권을 유지한 채 개발업자에게 사업시행을 맡기고 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 지급받는 방식

>> 신탁개발방식: 토지 소유자로부터 형식적인 토지소유권을 이전 받은 신탁회사가 사업주체가 되어 개발, 공급하는 방식

>> 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.

>> 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 [담보신탁]이라 한다.

>> 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.

>> 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.

>> 도시개발법령상 도시개발 구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

 

 

 

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16. 민간의 부동산 개발 사업방식에 관한 설명

>> 컨소시엄 구성 방식은 출자회사 간 상호 이해조정이 필요하다.

>> 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 없다.

>> 사업 위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.

>> 자체 개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 없다.

>> 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산 개발을 공동으로 시행하는 방식으로, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.

>> 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발, 관리, 처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.

>> 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.

>> 토지신탁방식에서는 소유권이 이전되지만, 사업수탁방식에서는 소유권이 이전되지 않는다.

>> 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환방식에 해당된다.

>> 토지신탁방식에서는 소유권이 이전되지만, 사업수탁방식에서는 소유권이 이전되지 않는다.

>> 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.

>> 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.

 

 

 

 

17. 부동산 개발에 관한 설명

>> BOO(Build-Own-Operate) : 시설의 준공과 함께 사업 시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식

>> 공동개발: 제3섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인·허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.

>> BOT(Build-Operate-Transfer): 사업시행자가 시설을 준공하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식

>> BTL(Build-Transfer-Lease): 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식

>> BTO(Build-Transfer-Operate): 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업 사행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식

>> 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법령상 부동산개발업이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다.

>> BTL(Build-Transfer-Lease)방식은 민간이 개발한 시설의 소유권을 준공과 동시에 공공에 귀속시키고 민간은 시설관리운영권을 가지며, 공공은 그 시설을 임차하여 사용하는 민간투자 사업방식이다.

>> 법률적 위험을 줄이는 하나의 방법은 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이다.

>> 시장성분석 단계에서는 향후 개발될 부동산이 현재나 미래의 시장 상황에서 매각되거나 임대될 수 있는지에 대한 경쟁력을 분석한다.

>> 토지(개발)신탁방식은 신탁회사가 토지소유권을 이전받아 토지를 개발한 후 분양하거나 임대하여 그 수익을 신탁자에게 돌려주는 것이다.

>> 워포드는 부동산개발위험을 법률적위험, 시장위험, 비용위험으로 구분하고 있다.

>> 행정의 변화는 시행사 또는 시공사가 스스로 관리할 수 없는 위험이다.

>> 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

>> 부동산개발사업의 추진에는 많은 시간이 소요되므로 개발사업기간 동안 다양한 시장위험에 노출된다.

>> 법률위험을 최소화하기 위해서는 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것이 유리하다.

>> 예측하기 어려운 시장의 불확실성은 부동산 개발사업에 영향을 주는 시장위험요인이 된다.

 

 

 

18. 아파트 재건축사업 시 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인: 건설자재 가격의 상승, 조합원 부담금 인상, 공사기간의 연장, 기부채납의 증가

 

 

 

19. PF(Project Financing) 방식에 의한 부동산 개발사업 시 금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 수 있는 조치

>> 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영

>> 시행사의 개발이익은 후지급한다.

>> 시공사에 책임준공 의무부담

>> 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구

>> 시행사·시공사에 추가출자 요구

 

 

 

 

 

20. 각 도시의 산업별 고용자 수가 다음과 같을 때 X산업의 입지계수(Locational Quotient)가 1을 초과하는 도시를 모두 고른 것은?

 

 

 

21. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명

>> 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

>> 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이전 발생하는 분양 수입이다.

>> 자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

>> 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험 수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

>> 자본환원율이 상승하면 부동산 자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규 개발사업 추진이 어려워진다.

 

 

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22. 부동산신탁에 관한 설명

>> 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.

>> 관리신탁의 경우에도 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전한다.

>> 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.

>> 처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무을 신탁회사가 수행하는 것이다.

>> 분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.

 

 

 

23. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역과 B지역에서 입지계수(LQ)에 따른 기반산업의 개수는?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과 값은 소수점 셋째 자리에서 반올림함)