부동산학개론 관리및마케팅 기출문제 요약정리

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1. 고객점유 마케팅전략에서 AIDA의 원리는 주의(Attention) - 관심(Interest) - 결정(Decision) - 행동(Action)의 과정을 말한다.

 

 

2. 부동산 관리에 관한 설명

>> 부동산 관리는 부동산 소유자의 목적에 따라 대상 부동산을 관리상 운영, 유지하는 것이다.

>> 건물과 부지의 부적응을 개선시키는 활동은 [기술적 관리]에 해당한다.

>> 위탁관리방식의 장점은 전문업자를 이용함으로써 합리적이고 편리하며, 전문화된 관리와 서비스를 받을 수 있다는 것이다.

>> 부동산 관리자는 소유주를 대신하여 부동산의 임대차 관리, 임대료의 수납, 유지관리업무 등을 담당한다.

>> 부동산 관리자가 유지관리업무의 수행 시 대상 부동산의 물리적, 기능적인 흠을 발견하여 안전하게 유용성을 발휘할 수 있도록 사전에 조치하는 것이 바람직하다.

>> 우리나라에는 부동산 관리와 관련된 전문자격제도로 주택관리사가 있다.

>> 오피스 빌딩에 대한 대대적인 리모델링 투자의사결정은 부동산 관리업무 중 [자산관리]에 속한다.

>> 부동산 관리를 위탁받은 회사는 일반적으로 소유주에게 해당 부동산 관리에 관한 사항 등을 보고한다.

>> 부동산 간접투자규모가 커지면서 오피스 빌딩의 관리업무를 자산관리회사에 위탁하는 경향이 있다.

>> 도시화, 건축기술의 발전, 부재자 소유의 증가 등으로 인하여 부동산 관리의 필요성이 커지고 있다.

>> 부동산관리자가 상업용부동산의 임차자를 선정할 때는 가능매상고가 중요한 기준이 된다.

>> 예방적 유지활동은 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지활동을 의미한다.

>> 비율임대차(Percentage Lease)는 임차자 총수입의 일정 비율을 임대료로 지불하는 것을 말한다.

>> 부동산관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지 시킬 필요가 있다.

>> 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발생하여 건물을 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험이다.

>> 부동산관리는 물리·기능·경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다.

>> 직접관리는 업무의 적극적 의욕 결여되어 타성(惰性)화 될 수 있다

>>  간접(위탁)관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치)관리 방식보다 불리하다.

>> 혼합관리 방식은 직접(자치)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다.

>> 혼합관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.

>> 건물관리의 경우 생애주기비용(Life Cycle Cost) 분석을 통해 초기 투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간 동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.

>> 부동산의 [자산관리]는 부동산 자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화하는 것이다.

>> 부동산관리에서 유지란 [내부적인] 관리행위로 부동산의 외형, 형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위다.

>> [경제적 관리]는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요업무다.

>> [시설관리]는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리 업무에 한한다.

>>  위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용하다.

>> 혼합관리방식은 책임소재가 불명확하다.

>> 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면의 관리에 속한다.

>> 부동산 관리는 법·제도·경영·경제·기술적인 측면이 있어 설비 등의 기계적인 측면과 경제·경영을 포함한 종합적인 접근이 요구된다.

>> 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고, 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.

>> 법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.

>>  [기술적 측면]의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적·기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.

>> 시설관리(Facility Management)는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.

>> 자기(직접)관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.

>> 임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정비율을 임대료로 지불한다면 이는 임대차의 유형 중 비율임대차에 해당한다.

 

 

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3. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명

>. 물리적 내용연수: 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될때까지 버팀 연수

>> 신축단계: 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

>> 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

>> 건물의 관리에 있어서 재무·회계관리·시설이용·임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접 관리할 경우, 이는 [혼합관리방식]에 해당한다.

>> 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

>> 건물의 관리에 있어서 재무·회계관리·시설이용·임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접 관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리방식에 해당한다.

 

 

 

 

 

 

4. 자산관리(Asset Management)\n

○ 포트폴리오 관리

○ 투자리스크 관리

○ 매입·매각 관리

○ 재투자 결정

 

 

 

 

5. 부동산 관리 방식_직접관리

○ 소유자의 의사능령 및 지휘통제력이 발휘된다.

○ 업무의 기밀유지에 유리하다.

○ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다.

○ 전문성이 낮은 경향이 있다.

 

 

6. 임차인의 대출알선은 주택임대관리업자의 업무가 아니다.

 

 

 

7. A 회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본 임대료만 부담하고 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가 임대료를 가산하는 비율 임대차 방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A 회사가 지급할 것으로 예상되는 연 임대료는?

○ 예상 매출액 : 분양면적 ㎡당 20만 원

○ 기본 임대료 : 분양면적 ㎡당 6만 원

○ 손익분기점 매출액 : 5,000만 원

○ 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

 

>> 기본임대료 = 6만원 x 500㎡ = 3000만원

>> 추가임대료 = (예상매출액(20만원 x 500㎡) - 손익분기점(5000만원)) x 10% = 500만원

>> 연임대료 = 기본임대료(3000만원) + 추가임대료(500만원) = 3500만원

 

 

 

8. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명

>> 표적시장선정 전략은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것을 말한다.

>> [고객점유] 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략이다

>> 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략이다.

>> 홍보(promotion) 전략은 매체를 통하여 수요자의 관심을 끌기 위한 전략이다.

>> 시장세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고, 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략이다.

>> 소비자의 가족 구성은 소비자 구매행동에 영향을 미친다.

>> 분양대행사를 이용하는 것은 마케팅 믹스(Marketing Mix)의 4P전략 중 유통경로(Place) 전략과 밀접한 연관이 있다.

>> 부동산 마케팅에서는 경쟁사를 마케팅 참여자로 본다.

>> AIDA(Attention, Interest, Desire, Action)는 고객점유 마케팅이다.

>> 마케팅 믹스는 부동산 공급자가 표적시장에서 원하는 목적을 달성하기 위해 상품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 판매촉진(Promotion)를 조합하는 것이다.

>> 부동산 마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.

>> AIDA(Attention, Interest, Desire, Action)는 고객점유 마케팅이다.

>> 마케팅 전략 중 [시장세분화]란 마케팅 활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자 집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.

>> 주택 청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이 TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(Promotion)이다.

>> 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보, 광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.

>> [시장세분화] 전략은 고객 행동 변수 및 고객 특성 변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.

>> 다른 아파트와 차별화되도록 혁신적인 내부구조로 설계된 아파트는 제품(Product) 전략의 예가 될 수 있다.

>> 유통경로(Place) 전략은 고객 행동 변수 및 고객 특성 변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.

>> 포지셔닝(Positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.

>> 셀링포인트(Selling Point)는 상품으로써 부동산이 지니고 있는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.

>> 관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.

>> STP전략은 시장세분화(Segmentation), 표적시장 선정(Targeting), 포지셔닝(Positioning)으로 구성된다.

>> AIDA는 주의(attention), 관심(Interest), 욕망(desire), 행동(Action)의 단계가 있다.

>> 부동산마케팅에서 시장세분화(Market Segmentation)란 부동산 시장에서 마케팅 활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분하는 것이다.

>> 부동산마케팅의 가격전략 중 자금 회수를 원하고 지역 구매자의 구매력이 낮은 경우, [저가전략]을 이용한다.

>> 부동산마케팅에서 표적시장(Target Market)이란 세분된 시장 중에서 부동산 기업이 표적을 삼아 마케팅 활동을 수행하는 시장을 말한다.

>> 판매촉진(Promotion)은 표적시장의 반응을 빠르고 강하게 자극, 유인하기 위한 전략을 말한다.

>> 바이럴마케팅(Viral Marketing) 전략은 SNS, 블로그 등 다양한 매체를 통해 해당 브랜드나 제품에 대해 입소문을 내게 하여 마케팅 효과를 극대화시키는 것이다.

>> 분양성공을 위해 아파트브랜드를 고급스러운 이미지로 고객의 인식에 각인시키도록 하는 노력은 STP전략 중 차별화(Positioning) 전략에 해당한다.

>> 아파트분양 모델하우스 방문고객 대상으로 추첨을 통해 자동차를 경품으로 제공하는 것은 4P Mix 전략 중 판매촉진(Promotion) 전략에 해당한다.

>> 아파트의차별화를 위해 커뮤니티 시설에 헬스장, 골프 연습장을 설치하는 방안은 4P Mix 전략 중 제품(Product) 전략에 해당한다.

 

 

 

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9. 부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마케팅 전략

>> 완공 후 2년 동안 확정 임대료 지급보증

>> 분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양는 호황기에 적합한 마케팅 전략이다.

>> 입주 1년 후에 잔금 납부 허용

>> 입주 시까지 중도금 이자 면제 또는 유예

>> 전체 분양대금 중에서 계약금이 차지하는 비율 하향 조정

 

 

 

10. 마케팅전략

- 공급자는 시장점유 마케팅 

- 소비자는 고객점유 마케팅

- 공급자와 소비자는 관계마케팅

 

 

 

11. 부동산 마케팅 4P[가격(price), 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)]전략

>> 제품: 아파트 단지 내 자연친화적 실개천 설치

>> 유통경로: 부동산 중개업소 적극 활용

>> 가격: 시장분석을 통한 적정 분양가 책정

>> 판매촉진: 주택청약자 대상 경품추첨으로 가전제품 제공