https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
1. 다음 자료를 활용하여 산정한 순소득 승수, 채무불이행률, 세후 현금흐름 승수를 순서대로 나열한 것은? (29회)
○ 총투자액 : 15억 원
○ 지분투자액 : 4억 원
○ 유효총소득승수 : 6
○ 영업경비비율(유효총소득 기준) : 40%
○ 부채서비스액 : 6천만 원/년
○ 영업소득세 : 1천만 원/년
2. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은? (18회)
<보기>
○ 임대주택 총투자액 : 100백만 원
- 차입금 : 60백만 원
- 자기자본 : 40백만 원
○ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환
○ 1년간 순영업소득 : 8백만 원
○ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2%
3. 부동산 투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명
>> 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.
>> 부동산 투자자가 위험회피형이라면 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 [높인다].
>> 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.
>> 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.
>> 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.
4. 가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은? (19회)
>> (0.2 x 4%)+(0.6 x 8%)+(0.2 x 13%) = 8.2%
5. 부동산투자에서 재무레버리지효과(지렛대 효과)에 관한 설명
>> 레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다.
>> 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 [증가]한다.
>> 정(+)의 레버리지 효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을때 발생한다.
>> 중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다.
>> 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
6. 부동산 투자에 있어서 위험관리 방안
>> 요구수익률을 결정하는 데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험 할증률을 더한다.
>> 위험관리 방법으로 요구수익률을 [상향] 조정하고, 민감도 분석, 평균 분산 분석 등을 실시한다.
>> 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.
>> 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.
>> 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외시킨다
7. 상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때
>> 상가의 기대수익률: (16 x 0.5)+(6 x 0.5) = 11%
>> 오피스텔 기대수익률: (12 x 0.5) + (4 x 0.5) = 8%
>> 아파트의 기대수익률: (8 x 0.5) + (2 x 0.5) = 5%
>> 상가의 분산: (16 – 11)² x 0.5 + (6 – 11)² x 0.5 = 25%
>> 오피스텔의 분산: (12 – 8)² x 0.5 + (4 – 8)² x 0.5 = 16%
>> 아파트의 분산: (8 – 5)² x 0.5 + (2 – 5)² x 0.5 = 9%
>> 상가가 아파트를 지배하려면 상가의 기대수익률이 아파트보다 높고, 상가의 분산이 아파트의 분산보다 작아야 한다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
8. 부동산 투자의 위험과 수익에 관한 설명
>> 동일한 위험 증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.
>> 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률도 점차 [상승]하게 된다.
>> 투자 결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자자를 하게 된다.
>> 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.
>> 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률도 점차 [상승]하게 된다.
>> 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.
9. 부동산투자의 위험에 관한 설명
>> 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.
>> 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 [고정이자율 대신 변동이자율]로 대출하기를 선호한다.
>> 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.
>> 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.
>> 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.
10. 부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함) (25회)
ㅇ 투자 부동산가격: 3억원
ㅇ 금융기관 대출: 2억원, 자기자본: 1억원
ㅇ 대출조건
- 대출기간: 1년
- 대출이자율: 연 6%
- 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환
ㅇ 1년간 순영업이익(NOI): 2천만원
ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 0%
11. 상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적인 경제 상황의 경우 ( )에 들어갈 예상 수익률은? (30회)
>> 상가의 기대수익률 = 비관적 예상수익률 + 정상적 예상수익률 + 낙관적 예상수익률
>> (0.2 x 4%) + (0.4 x X%) + (0.4 x 10%) = 8%
>> X = 8%
12. 부동산투자의 위험분석에 관한 설명
>> 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.
>> 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, [위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다].
>> 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.
>> 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
>> 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.
>> 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다.
>> 효율적 프론티어에서는 추가적인 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
>> 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 (높아)진다.
>> 개별 부동산의 특성으로 인한 체계적인 위험은 포트폴리오를 통해 제거할 수 (없다).
13. 부동산투자에 관한 설명
>> 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
>> 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 [단기간에 현금화하기 어렵다].
>> 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.
>> 부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
>> 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
>> 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 [금융위험]에 해당한다.
14. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명
>> 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.
>> 무위험률의 [상승]은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
>> 요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율
>> 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.
>> 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.
>> 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.
>> 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다.
>> 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 [포트폴리오를 구성해도 피할 수 없다.]
>> 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.
>> 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.
>> 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.
>> 부동산 투자안이 채택되기 위해서는 [기대수익률이 요구수익률] 보다 커야 한다
>> 평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대 수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.
>> 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 [가팔라진다].
>> 투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 [정(+)]의 상관관계를 가진다.
>> 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 [상승]시키는 요인이다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
15. 포트폴리오 이론에 관한 설명
>> 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택 등을 얻을 수 있다.
>> 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으로 이를 [체계적 위험]이라 한다.
>> 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프런티어의 접점에서 최적의 포트폴리오가 선택된다.
>> 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.
>> 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다.
>> 두 자산으로 포트폴리오를 구성할 경우, 포트폴리오에 포함된 개별 자산의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 분산투자효과가 없다.
>> 포트폴리오 분산투자는 체계적 위험을 줄일 수 없다.
>> 포트폴리오 분산투자는 비체계적 위험만 줄일 수 있다.
>> 효율적 프런티어는 평균 분산기준에 의해 동일한 위험에서 최고의 기대수익률을 나타내는 포트폴리오를 선택하여 연결한 선이다.
>> 위험회피형 투자자 중에서 공격적인 투자자는 보수적인 투자자에 비해 위험이 높더라도 기대수익률이 높은 투자안을 선호한다.
>> 부동산 상품을 지역, 유형 등으로 구분하여 부동산 포트폴리오를 구성할 수 있다.
>> 효율적 프런티어와 투자자의 무차별곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.
>> 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 [불가능]하다.
>> 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험 절감 효과가 [나타난다]. 1만 아니면 효과가 있다.
>> 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, [상관계수는 음(-)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 커진다.]
>> 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 [비체계적] 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총위험은 줄어들게 된다.
>> 포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.
>> 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 [비체계적] 위험이 감소된다.
>> 효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.
>> 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.
>> 포트폴리오이론은 투자시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.
16. A, B, C 3개의 부동산 자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산 비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은(다만, 호황과 불황의 확률은 각각 50% 임) (21회)
>> 기대수익률 = (20% x (0.5 x 6 + 0.5 x 4)) + (30% x (0.5 x 8 + 0.5 x 4)) + (50% x (0.5 x 10 + 0.5 x 2)) = 1 + 1.8 + 3 = 5.8%
17. 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성자산의 기대수익률은? (단, 확률은 호황40%, 60% ) (25회)
>> 상가 예상수익률: (20% x 0.4) + (10% X 0.6) = 14%
>> 오피스텔 예상수익률: (25% x 0.4) + (10% x 0.6) = 16%
>> 아파트 예상수익률: (10% x 0.4) + (8% x 0.6) = 8.8%
>> 기대수익률 (14% x 0.2) + (16% x 0.3) + (8.8 x 0.5) = 12%
18. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명
>> 주택마련을 위해 은행으로부터 원리금 균등분할상환 방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.
>> 연금의 미래가치계수는 [감채기금계수]의 역수이다.
>> 현재 5억 원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 미래가치계수를 사용하여 10년 후의 주택 가격을 산정할 수 있다.
>> 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.
>> 10년 후에 1억 원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현재가치 계수를 사용한다.
>> 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산 방법으로 복리 방식을 채택한다.
>> 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 [감채기금지수](월 기준)를 곱하여 구한다.
>> 원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.
>> 매 월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.
>> 상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.
>> 현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.
>> 연금의 현재가치계수와 [저당상수]는 역수관계에 있다.
>> [원리금균등상환방식]으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출의 매기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다.
>> 원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 [복리]방식이다.
>> 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
>> 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.
>> 일시불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.
>> 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 (저당상수)를 사용한다.
19. A는 부동산자금을 마련하기 위하여 20×1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩을 불입하는 투자 상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원단위 이하는 절사함)
20. 투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년 동안 매년 연말 3,000만원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는? (24회)
>> (3000 x 1.1 x 1.1) + (3000 x 1.1) + 3000 = 9930만원
21. 5년 후 1억원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함) (28회)
- 할인율 : 연 7%(복리 계산)
- 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함
>> 1.07 x 1.07 x 1.07 x 1.07 x 1.07 = 1.403
>> 100,000,000 ÷ 1.403 = 7,100만원
22. 다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가? (19회)\n\n
○ 순운영소득 : 140,000,000원
○ 재산세 : 5,000,000원
○ 연간융자월부금 : 90,000,000원
○ 융자이자 : 70,000,000원
○ 감가상각 : 10,000,000원
○ 소득세율 : 30%
>> 세후현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세
>> 순영업소득 = 140,000,000원
>> 부채서비스액(연간융자월부금) = 90,000,000원
>> 과세대상소득 = 순영업소득 - 융자이자 - 감가상각
>> 과세대상소득 = 140,000,000원 - 70,000,000원 - 10,000,000원 = 60,000,000원
>> 영업소득세 = 60,000,000원 x 30% = 18,000,000원
>> 세후현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세
>> 32,000,000원 = 140,000,000원 - 90,000,000원 - 18,000,000원
23. 수익성 부동산의 장래 현금흐름에 관한 설명
>> 투자에 따른 현금흐름은 영업 현금흐름과 매각 현금흐름으로 나누어 예상할 수 있다.
>> 영업경비에는 [소득세]는 포함되지 않는다.
>> 유효 총소득은 잠재(가능) 총소득에 공실 및 불량 부채에 대한 손실과 기타 수입을 반영한 것이다.
>> 세전 현금흐름은 순영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산한다.
>> 영업소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 한다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
24. 대상 부동산의 순영업소득(NOI)은? (21회)
○ 건축연면적 : 1,800㎡
○ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비)
○ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡
○ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준)
○ 평균공실률 : 10%
○ 연간 부채상환액 : 500원/㎡(유효 임대면적 기준)
>> 가능총소득 = (건축연면적 x 유효임대면적 비율) x 연 평균임대료
>> (1,800 x 80%) x 5,000 = 7,200,000원
>> 공실손실액: 7,200,000원 x 10% = 720,000원
>> 영업경비: (7,200,000 - 720,000) x 50% = 3,240,000
>> 순영업소득: 3,240,000원
25. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명
>> 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 [최소한]의 수익률이다.
>> 순영업소득의 산정 과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
>> [지분수익률]은 세전 현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
>> 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함되지 않는다
26. 임대인 A와 임차인 B는 임대차 계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는? (30회)
○ 연간 임대료는 1년 차 5,000만 원에서 매년 200만 원씩 증가
○ 연간 영업경비는 1년 차 2,000만 원에서 매년 100만 원씩 증가
○ 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95
○ 2년 후 일시불의 현가 계수 0.90
○ 3년 후 일시불의 현가 계수 0.85
27. 부동산 투자분석에 대한 설명
>> 내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율을 의미한다.
>> [내부수익률이 요구수익률보다 클때] 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
>> 순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.
>> 순현가(NPV)가 '0'보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
>> 수익성지수(PI)가 '1'보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
>> 단순 회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석한다.
>> 여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때, 순현재가치법과 내부수익률법 중 어느 방법을 적용하면 투자 우선순위는 달라질 수 있다.
>> 부채감당률은 부채서비스액을 부동산 투자에서 창출되는 순영업소득으로 어느 정도 충당할 수 있는지를 측정하는 지표다.
>> 부동산투자자는 투자성향이나 투자목적에 따라 타당성 분석기법에서 도출된 값에 대해 서로 다른 판단을 내릴 수 있다.
>> 내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자의사결정을 하는 방법이다.
28. 다음 자료를 활용하여 산정한 부동산 가격은? (20회)
○ 순영업소득 : 21,000,000원
○ 부채서비스액 : 12,000,000원
○ 지분배당률(세전) : 2.5%
○ 대출비율 : 40%
29. 상업용 부동산의 투자성과 판단지표에 관한 설명
>> 부채감당률이(DSCR) 1.0 보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미이다.
>> 현가회수기간법은 화폐의 [시간가치를 고려한다.]
>> 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후 소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하여 투자의사를 결정한다.
>> 내부수익률(IRR)은 수익성지수가 1.0이 되는 할인율이다.
>> 자본환원율은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
30. 부동산 투자분석기법에 관한 설명
>> 순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자 결정을 하는 방법을 말한다.
>> [회계이익률법]은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.
>> 내부수익률이란 순현가를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다.
>> 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.
>> 비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용 지표에 따라 투자 결정이 달라질 수 있다.
>> [회수기간법과 회계적수익률법]은 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 방법으로 할인기법이 아니다
31. 甲은 현금으로 5억 원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만 원, 저당지불액이 연간 4천만 원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.
32. 복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는? (29회) (단, 주어진 조건에 한함)
o 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
o 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은 50%로 알려져 있다.
o 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억250만원으로 예상된다.\n
o 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.
33. 다음은 부동산 회사의 부채비율에 관한 내용이다. ( )에 들어간 내용으로 옳은 것은? (22회)
34. 부동산 투자의사결정에 관한 설명
>> 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다
>> 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 [길다].
>> 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.
>> 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.
>> 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.
35. 현금흐름이 다음과 같은 투자안을 순현재가치가 큰 순서대로 나열한 것은?(단, 할인율 연 10%, 사업기간은 1년임) (22회)
>> B > A > C > D
36. 승수법과 수익률법에 관한 설명
>> 총소득승수(GIM)는 총투자액을 [조소득]으로 나눈값이다.
>> 세전현금흐름 승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈값이다.
>> 순소득승수(NIM)는 [총투자액]을 순영업소득(NOI)으로 나눈값이다.
>> 세후현금흐름 승수(ATM)는 지분투자액을 [세후현금흐름]으로 나눈값이다.
>> 지분투자수익률(ROE)은 [세전현금흐름]을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
37. 재무비율분석법에 관한 설명
>> 대부비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.
>> 부채감당률(DCR)이 1보다 [크면] 차입자의 원리금지불능력이 충분하다.
>> 유동비율(Current Ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.
>> 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.
>> 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.
38. 부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명
>> 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득 승수가 총소득 승수보다 크다.
>> 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전 현금수지 승수가 세후현금수지 승수보다 [작다].
>> 부채 감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채 서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
>> 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
>> 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
39. 부동산 투자분석기법에 관한 설명
>> 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
>> 할인현금수지법은 [현금흐름을 잘 반영한다].
>> 순현재가치(NPV)가 0인 단일투자안의 경우 수익성지수(PI)는 1이 된다.
>> 투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
>> 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 투자안을 비교, 선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
>> 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
>> 재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다. 순현재가치법은 재투자율로 요구수익률을 사용하기 때문이다.
>> 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
>> 순현재가치법은 가치가산의원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
>> 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.
40. 부동산투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명
>> 채무불이행률은 유효 총소득이 영업경비와 부채 서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며 채무불이행률을 손익 분기율이라고도 한다.
>> 부채비율은 [지분에 대한 부채의 비율]이다.
>> 대부 비율은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부 비율을 저당 비율이라고도 한다.
>> 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능 총소득 또는 유효 총소득이 사용된다.
>> 비율 분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계 산정의 오류가 발생하는 경우 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.
41. 부동산투자분석기법 중 할인현금흐름분석법에 관한 설명
>> 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.
>> 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등은 어림셈법의 수익률법에서 사용되는 비율이다.
>> 장래 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재 자료와 비교 부동산의 시장자료를 토대로 여러가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.
>> 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.
>> 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.
42. 투자타당성분석에 관한 설명
>> 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
>> 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다.
>> 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간 중의 현금수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
>> 수익성지수는 사업기간 중의 현금수입 합계의 현재가치를 순현금 투자지출 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
>> 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 [단기]인 투자안을 선택한다.
>> 순현가법에서 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다. [내부수익률법에서는 요구수익률이 사용되지 않음]
43. 부동산 운영수지분석에 관한 설명
>> 가능총소득은 단위면적당 추정임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.
>> 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업경비를 차감한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
>> 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
>> 세전 현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.
>> 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.
44. 부채감당률에 관한 설명
>> 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
>> 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 [이자지급액과 원금상환액을 더한 원리금]을 말한다.
>> 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.
>> 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
>> 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.
45. 다음 부동산 투자안에 관한 단순 회수기간 법의 회수기간은? (28회)
46. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명
>> 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
>> 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 [차감]한 소득이다.
>> 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당한다.
>> 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
>> 부동산 투자에 대한 대가는 보유 시 대상 부동산의 운영으로부터 나오는 소득 이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.
47. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명
>> 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
>> 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래현금흐름의 순현재가치를 [0]으로 만드는 할인율을 말한다.
>> 할인현금흐름기법이란 부동산 투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.
>> 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
>> 민감도분석은 모형의 투입 요소가 변화함에 따라 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
'부동산학개론_이론' 카테고리의 다른 글
| 부동산학개론 개발론 기출문제 요점정리 (0) | 2023.09.08 |
|---|---|
| 부동산학개론 금융론 기출문제 요점정리 (0) | 2023.09.07 |
| 부동산학 정책론 기출문제 요약정리 (0) | 2023.09.06 |
| 부동산학개론 입지론 요약정리 (0) | 2023.09.06 |
| 부동산학개론 시장론 요약정리 (0) | 2023.09.06 |
