부동산학개론 금융론 기출문제 요점정리

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1. 주택저당 담보부채권은 저당금융이다.

 

2. 부채금융: 자산유동화증권, 주택상환사채

 

3. 금융기관의 상업용 부동산에 대한 대출기준이 다음 <보기>와 같다면, 금융기관이 대출해줄 수 있는 최대 금액은?

<보기>

○ 대출기준 

- 부채감당률 : 1.2 이상 

- 대부비율 : 0.8 이하

- 위의 2개 조건 모두 만족

○ 연저당상수 : 0.1

○ 상업용부동산의 현황

- 평가가격 : 15억원

- 연간 순영업소득 : 1.5억원

 

 

4. 서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

○ 대출승인 기준 : 담보인정비율(LTV) 60%, 소득대비 부채비율(DTI) 40% (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함)

○ A의 서울소재 주택의 담보평가가격 : 500,000,000원

○ A의 연간 소득 : 60,000,000원

○ 사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환

○ 연간 저당상수 : 0.12

 

 

5.  대출 실행 시점의 총부채상환비율이 가장 높고, 대출실행 후 10년이 되는 시점에 대출비율이 가장 낮은 상환방식은? 

ⓐ 저당지불액(원금+이자)의 크기

- 초기: 원금균등 > 원리금균등 > 점증식

- 후기: 점증식 > 원리금 > 원금균등 

ⓑ 원금상환액의 크기

- 초기: 원금균등 > 원리금균등 > 점증식

- 후기: 점증식 > 원리금균등 > 원금균등

 

 

 

6. 주택담보대출에 관한 설명

>> 대출시점에 고정금리 주택담보대출의 금리가 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다.

>> CD(양도성 예금증서) 금리가 상승하면 CD금리를 기준금리로 하는 변동금리 주택담보대출의 금리는 [상승]한다.

>> 주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 [늘어난다.]

>> 대출금리가 고정금리일 때, 대출 시점의 예상 인플레이션보다 실제 인플레이션이 높으면 금융기관에게는 (손해)이고 차입자에게는 (이익)이다.

>> 대출비율이 높아질수록 주택담보 대출금리도 [높아진다.]

 

 

 

7. 금융기관이 대출비율(LTV) 50%와 총부채상환비율(DTI) 30% 중에서 적은 금액을 한도로 주택담보대출을 제공하고 있다. 다음과 같은 상황일 때 차입자의 첫 월 불입액은?

 

○ 주택가격이 1억원이고 차입자의 연소득은 1천만원이다.

○ 대출기간은 25년, 대출이자율은 연 6% 그리고 원리금균등분할 상환방식이다.(월저당상수 = 0.006443).

○ 차입자는 대출을 최대한 많이 받고 싶어 한다.

○ 숫자는 소수점 첫째 자리 이하에서 절상한다.

 

 

 

8. 주택금융에 관한 설명

>> 차입자가 대출액을 중도상환할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다.

>> 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 이자 지불액이 같고, 월불입액은 서로 다르다.

>> 변동금리이자율과 고정금리이자율이 같고 향후 금리 상승이 예상되는 경우 차입자는 [고정금리 대출이 변동금리 대출보다] 유리하다.

>> 일반적으로 차입자의 소득과 담보 부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험이 [낮아진다].

>> 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험은 [대출자에서 차입자로] 전가된다.

 

 

9. 택저당대출방식 중 고정금리 대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명

>> 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다.

>> 초기에 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 원금을 더 많이 상환하므로 중도상환 시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 [크다].

>> 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수 측면에서 보다 안전하다.

>> 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다.

>> 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다.

 

 

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10. 대출기관에서 부동산의 담보평가 시 자산가치와 현금수지를 기준으로 최대 담보대출 가능금액을 산정하는 경우, 다음 조건이 명시된 대상 부동산의 최대 담보대출 가능금액은 각각 얼마인가?

 

○ 대상부동산의 자산가치 : 20억원

○ 순영업소득 : 1.2억

○ 대부비율 : 60%

○ 저당상수 : 0.1

○ 부채감당률 : 1.5

 

 

 

 

11. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은? 

ㄱ. A는 총부채상환비율(Debt To Income)이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보인정비율(Loan To Value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나?

ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가 매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?

 

 

 

 

 

 

12. 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 甲은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, 甲이 추가로 대출 가능한 최대 금액은?

○ 甲 소유주택의 담보평가가격 : 400,000,000원

○ 甲의 연간소득 : 40,000,000원

○ 연간저당상수 : 0.1

○ 대출승인기준   

- 담보인정비율(LTV) : 70%

  소득대비 부채비율(DTI) : 50%

※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

 

 

13. 일정기간 동안 상환액을 특정 비율로 증액하여 원리금 상환액을 초기에는 적게 부담하고, 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식은 >> 체증식분할상환방식

 

 

14. (체증점증분할상환) 방식이란 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다.

 

15. (원리금균등분할상환) 방식이란 원리금 상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다.

 

16. 주택금융에 관한 설명

>> 주택금융은 주택자금 조성, 자가주택공급 확대, 주거안정 등의 기능이 있다.

>> 주택 소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다.

>> 담보인정비율(LTV)은 주택의 담보가치를 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이고, 차주 상환능력(DTI)은 차입자의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.

>> 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 직후에는 원리금의 상환액이 적다.

 

17. 1차저당시장과 2차저당시장

ⓐ 1차저당시장

- 차입자, 금융기관으로 주택금융을 취급하는 일반은행, 보험회사, 저축은행

ⓑ 2차저당시장

- 1차 저당시장에서 형성된 주택저당채권을 유동화시키는 시장

- 주택저당채권이 매매되는 시장

- 유동화회사

 

 

18. 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 상향 조정되었다. 이 경우 A가 기존 주택담보대출금액을 고려한 상태에서 추가로 대출가능한 최대금액은? (단, 금융기관의 대출승인 기준은 다음과 같고, 다른 조건은 동일함)

○ 담보인정비율(LTV): 60% → 70%로 상향

○ 차주상환능력(DTI): 50% → 60%로 상향

○ A소유주택의 담보평가가격: 3억원

○ A소유주택의 기존 주택담보대출금액: 1.5억원

○ A의 연간소득: 3천만원

○ 연간 저당상수: 0.1

※ 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)은 모두 충족시켜야 함

 

 

 

19. 주택담보대출을 희망하는 A의 소유 주택 시장가치가 3억원이고 연소득이 5,000만원이며 다른 부채가 없다면, A가 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

○ 연간저당상수 : 0.1

○ 대출승인 기준\n 

- 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 60%

 - 총부채상환비율(DTI) : 40%

※ 두 가지 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함

 

 

20. 대출상환방식에 관한 설명

>> 원금균등상환방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다.

>> 원리금균등상환방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.

>> 원리금균등상환방식과 원금균등상환방식은 상환 첫 회의 원리금상환액이 같다.

>> 체증(점증)상환방식의 경우, 미래 소득이 (증가)될 것으로 예상되는 (젊은층)에게 적합하다.

>> 원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.

>> 원리금균등상환방식은 원금균등상환방식에 비해 전체대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 크다.

>> 대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 원금균등상환방식이 체증(점증)상환방식보다 항상 더 크다.

>> 대출금을 조기상환하는 경우 원금균등상환방식에 비해 원리금균등상환방식이 상환액이 더 크다.[원리금균등상환이 잔액이 더 많기때문]

>> 체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 (증가)하므로 다른 상환방식에 비해 이자부담이 [크다].

 

 

 

21. 주택구입을 위해 은행으로부터 2억원을 대출받았다. 대출조건이 다음과 같을 때, 2회 차에 상환해야 할 원리금은?

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5%

○ 대출기간 : 20년

○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환 방식으로 연 단위로 매 기말 상환

 

>> 2회차 잔금 = 2억원 - 1000만원 = 1억 9천만원

>> 2회차 이자 = 1억 9천만원 x 5% = 950만원

>> 2회차 원리금 = 원금(1000만원)+이자(950만원)=1950만원

 

 

 

22. 시장 가격이 5억원이고 순 영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출 가능 금액은?

○ 연간 저당상수 : 0.2

○ 대출승인조건(모두 충족시켜야 함)

   - 담보인정비율(LTV) : 시장가격기준 60% 이하

   -  부채감당률(DCR) : 2 이상

○ 상가의 기존 저당대출금 : 1억원

 

 

 

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23. 저당상환방법에 관한 설명

>> 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다.

>> 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다.

>> 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 증가한다.

>> 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 ‘점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식’ 순이다.

 

 

 

24. A 씨는 주택을 구입하기 위해 은행으로부터 5억 원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 9회 차에 상환할 원리금 상환액과 13회 차에 납부하는 이자 납부액을 순서대로 나열한 것은?

○ 대출금리 : 고정금리, 연 5%

○ 대출기간 : 20년\n

○ 원리금 상환조건 : 원금균등상환이고, 연단위 매 기말 상환

 

 

25. A 씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만 원을 대출받은 상태이다. A 씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?

○ 담보 부동산의 시장가치 : 5억 원

○ 연소득 : 6,000만 원

○연간 저당상수 : 0.1

○ 대출승인기준

   - 담보인정비율(LTV) : 시장가치기준 50%

   - 총부채상환비율(DTI) : 40%

   - 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

 

 

26. 부동산 금융에 관한 설명

>> 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다.

>> 시장이자율(현재 대출이자율)이 대출약정이자율(대출당시 이자율)보다 높을때 상환하면 더 많은 이자를 내는 것이기 때문에 차입자에게 유리한것이 아니다.

>> 자금조달방법 중 부동산 신디케이트(syndicate)는 지분금융(equity financing)에 해당한다.

>> 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

>> 프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

>> 부동산투자회사(REITs)와 조인트벤쳐(joint venture)는 자금조달방법 중 지분금융에 해당한다.

>> 주택담보노후연금은 가입자가 사망하거나 기간이 종료되면 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다."

>> 원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.

>> 주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

>> 다층저당증권(CMO)의 발행자는 동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담보부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

 

 

 

 

27. A 씨는 8억 원의 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 4억 원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, A 씨가 2회 차에 상환할 원금과 3회 차에 납부할 이자액을 순서대로 나열한 것은?

○ 대출금리 : 고정금리, 연 6%

○ 대출기간 : 20년

○ 저당상수 : 0.087

○ 원리금 상환 조건 : 원리금균등상환방식, 연 단위 매기간 말 상환

 

 

28. 한국 주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명

>> 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다.

>> 주택연금상품은 중도상환수수료가 없다.

>> 주택연금 지급방식은 종신지급방식과 혼합지급방식이 있다.

>> 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분 가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정대리인이 상환하지 않는다.

>> 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노후생활자금을 대출받는 것을 말한다.

>> 채무자의 다른재산에 주택담보노후연금채권 및 구상권을 행사할 수 있다.

>> 주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 55세 이상이어야 한다.

>> 주택소유자는 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

>> 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

 

 

 

29. 부동산 투자회사의 현황에 관한 설명

>> 부동산투자회사는 주거용부동산보다 업무용부동산에 더 많이 투자하고 있다.

>> 기업구조조정 부동산투자회사의 수 > 자기관리 부동산투자회사의 수

>> 부동산 개발사업에 투자한 개발전문 부동산투자회사는 [있다].

>> 업구조조정 부동산투자회사는 모두 증권시장에 상장되어 있는 것은 아니다.

>> 대다수의 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입하고 있다.

 

 

 

30. 정부가 부동산투자회사 제도를 도입한 정책목표에 관한 설명

>> 일반국민의 부동산 투자 기회 확대

>> 부동산에 대한 건전한 투자 활성화

>> 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원

>> 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호

>> 주택저당채권의 유동화는 정부가 부동산투자회사 제도를 도입한 정책목표가 아니다.

 

 

 

31. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명

>> 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억 이상이 되어야 한다.

>> 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사는 자기관리 부동산투자회사이다.

>> 부동산투자회사는 주식회사로 하며, 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

>> 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 최저자본금은 각각 50억원 이상이 되어야 한다.

>> 부동산투자회사는 부동산투자회사법에서 특별히 정한 경우를 제외하고는 상법의 적용을 받는다.

>> 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

 

 

 

32. 부동산집합투자기구(이하 부동산펀드)와 부동산투자회사에 관한 설명

>> 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다.

>> 부동산투자회사와 부동산펀드 모두 원금손실의 위험이 있다.

>> 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다.

>> 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식 매매차익을 획득할 수 있다.

>> 위탁관리부동산 투자회사는 본점 외에 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.

>> 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립 보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

>> 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

>> 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

 

 

33. 부동산 투자회사에 관한 설명

>> 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.

>> 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 없다.

>> 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자, 운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.

>> (자기관리) 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자운용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다.

>> 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 [3억원] 이상으로 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

>> 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 [40%]를 초과하여 소유하지 못한다.

 

34. 다음 자금조달 방법 중 지분금융(Equity Financing) >> 부동산투자신탁(REITs)

 

35. 부채금융 >> 주택상환사채, 신탁증서 금융, 자산담보부기업어음(ABCP), 주택저당채권담보부채권(MBB)

 

36. 우리나라의 부동산투자회사(REITs) 에 관한 설명

>> 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

>> 위탁관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상이며 영업인가 후 6개월 이내에 [50억원]을 모집하여야 한다.

>> 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.

>> 자기관리 부동산투자회사는 실체형 회사, 기업구조조정 부동산투자회사는 명목형 회사로 운영된다.

>> 부동산투자회사는 금융기관으로부터 자금을 차입할 수 [있다].

>> 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.

>> 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

>> 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다.

>> 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.

>> 부동산투자회사는 현물출자에 의한 설립이 [불가능]하다.

>> 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

>> 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

>> 위탁관리 부동산 투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없다.

 

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37. 사업주(sponsor)가 특수목적회사인 프로젝트 회사를 설립하여 프로젝트 금융을 활용하는 경우에 관한 설명

>> 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.

>> 프로젝트 금융의 상환재원은 프로젝트의 미래 현금흐름을 기반으로 한다.

>> 일정한 요건을 갖춘 프로젝트 회사는 법인세 감면을 받을 수 있다.

>> 사업주와 별도로 독립된 프로젝트 회사이므로 재무상태표에 해당 부채가 표시되지 않는다.

>> 해당 프로젝트가 부실화되면 대출기관의 채권회수에 영향이 있다.

>> 프로젝트 사업은 차주가 아닌 위탁계좌에 의해 관리한다.

 

 

38. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명

>> 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.

>> 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능한 것은 아니다.

>> 유동화전문회사는 상법상 유한회사이다.

>> 자산담보부증권(ABS)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재 내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.

>> 자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장하지 않는다.

 

 

39. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명

>> 주주 1인당 주식 소유의 한도가 제한된다.

>> 위탁괸리 부동산회사는 상근 직원이 없다.

>> 자산의 투자, 운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

>> 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용 정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

>> 설립 자본금은 3억 원 이상으로 한다.

 

 

 

40. 프로젝트 금융에 관한 설명

>> 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.

>> 프로젝트 금융의 자금은 위탁계좌를 통해 관리한다.

>> 일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.

>> 프로젝트 금융의 자금은 위탁계좌를 통해 관리한다.

>> 프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.

>> 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.

 

 

 

41. 부동산금융에 관한 설명

>> 부동산금융은 부동산의 개발, 취득 등의 목적으로 화폐와 신용을 이전하기 위하여 사용되는 제도, 시장, 수단과 관계된 영역을 말한다.

>> 프로젝트 금융은 비소구금융 혹은 제한소구금융이다.

>> 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 자본을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다.

>> 부동산금융에는 담보기능, 감가상각 및 차입금 이자에 대한 세금 감면의 혜택 등이 있다.

>> 부동산 거래의 활성화를 통해 부동산 개발 및 건설 활동을 촉진시키는 기능이 있다.

 

 

42. 금융기관이 시행사에게 프로젝트 금융(PF)을 제공하고 대출원리금의 회수를 원활하게 하기 위하여 시행사나 시공사에게 요구할 수 있는 사항

>> 부동산 개발사업의 현금흐름을 통제하기 위해서 에스크로우 계정을 운영한다.

>> 공사비가 시행사의 개발이익보다 우선된다.

>> 시행사와 시공사의 부도 등과 같은 사유가 발생할 경우 사업권이나 시공권을 포기하겠다는 각서를 받는다.

>> 시공사에게 책임준공 의무를 지우는 동시에 PF 대출의 채무를 인수하게 하거나 이에 대한 보증을 제공하도록 한다.

>> 부동산 개발사업지를 부동산신탁회사에 담보 신탁하고 받은 수익권 증서에 질권을 설정한다.

 

 

 

43. 부동산 개발사업의 재원조달 방안 중 하나인 메자닌금융(Mezzanine Financing)의 유형 >> 신주인수권부사채

 

44. 재원조달 방안 

>> 메자닌 금융:신주인수권부사채

>> 지분 금융: 자산유동화증권, 부동산 신디케이트,조인트 벤처

>> 부채 금융: 주택상환사채

 

 

45. 부동산금융에 관한 설명

>> 주택연금이란 주택을 금융기관에 담보로 맡기고, 금융기관으로부터 연금과 같이 매월 노후생활자금을 받는 제도다.

>> 자기관리 부동산투자회사는 실체형 회사이다.

>> 코픽스(Cost of Funds Index)는 은행 자금조달비용을 반영한 대출금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달 비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.

>> 고정금리 주택담보대출은 차입자가 대출기간 동안 지불해야 하는 이자율이 동일한 형태로 시장금리의 변동에 관계없이 대출시 확정된 이자율이 만기까지 계속 적용된다.

>> 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동 위험을 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

 

46. 주택금융에 관한 설명

>> 다계층저당증권(CMO)에서 선순위 증권의 신용등급은 후순위 증권의 신용등급보다 높다.

>> 주택저당채권담보부채권의 [증권발행기관]은 대출금의 조기상환에 따른 위험을 부담한다.

>> 다른 조건이 동일할 때 변동금리 주택담보대출의 조정주기가 짧을수록 금융기관은 금리변동 위험을 차입자에게 더 전가하게 된다.

>> 금리상한 변동금리 주택담보대출을 받은 차입자는 금리상한 이상으로 금리가 상승할 때 생기는 금리변동 위험을 줄일 수 있다.

 

 

47. 부동산 증권에 관한 설명

>> 우리나라 자산유동화증권(Asset-Backed Securities) 제도는 자산유동화에 관한 법률에 의해 도입되었다.

>> [다계층저당증권]은 하나의 저당집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권을 말한다.

>> 저당대출자동이체채권은 저당채권이체증권(Mortgage Pass-Through Securities)과 주택저당담보부채권(Mortgage-Backed Bonds)을 혼합한 성격의 주택저당증권(Motrgage-Backed Securities)이다.

>> 주택저당담보부채권은 저당채권의집합에 대한 채권적성격의 주택저당증권이다.

>> 다계층저당증권(Collateralized Mortgage Obligation)의 발행자는 저당채권의 풀(Pool)에 대한 소유권을 가지면서 동 풀(Pool)에 대해 채권을 발행하는 것이다.

 

 

 

 

48. 저당담보부증권(MBS)에 관련된 설명

>> MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물(Mortgage Pool)의 현금흐름(저당 지불액)에 의존한다.

>> MBB의 [발행자]는 최초의 주택저당채권 집합물에 대한 소유권을 갖는다.

>> CMO(Collateralized Mortgage Obligation)의 발생자는 주택저당채권 집합물을 가지고 일정한 가공을 통해 위험-수익 구조가 다양한 트렌치의 증권을 발행한다.

>> MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)는 MPTS와 MBB를 혼합한 특성을 지닌다.

>> CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities)란 금융기관이 보유한 상업용 부동산 모기지(Mortgage)를 기초 자산으로 하여 발행하는 증권이다.

 

 

 

49. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명

>> 주택금융제도의 목적은 국민 주거복지 및 생활안정, 주택경기 및 주택가격 조절기능 등을 들 수 있다.

>> 저당채권유동화는 금융기관의 유동성을 [증가]시킨다.

>> 금융기관은 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는데, 이를 1차 주택저당 대출시장이라 한다.

>> 2차 주택저당 대출시장은 특별목적회사(SPC)를 통해 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해주는 시장을 말한다.

>> 주택금융신용보증기금의 용도는 신용보증채무의 이행, 차입금의 원리금 상환, 기금의 조성, 운용 및 관리를 위한 경비, 기금의 육성을 위한 연구, 개발 등에 사영된다.

 

 

 

 

50. 부동산 금융에 관한 설명

>> 지분투자방식에는 조인트벤처, 리츠 등이 있다.

>> 주택저당담보부채권은 조기상환의 위험부담을 [발행기관]에게 전가한다.

>> 유동화자산은 자산유동화의 대상이 되는 자산으로서 채권, 부동산, 기타 재산권을 말한다.

>> 역저당 제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매기 간마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다.

>> 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다.

>> CMO(Collateralized Mortgage Obligations)는 트렌치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.

>> 고정금리 대출을 실행한 대출기관은 금리 [하락] 시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.

>> MBB(Mortgage Backed Bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.

>> 고정금리 대출을 실행한 대출기관은 금리 [하락] 시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.

>> MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다.

>> 2차 저당 시장은 1차 저당 시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.

 

 

51. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산 시장의 효과에 관한 설명

>> 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금 대출이 확대될 수 있다.

>> 주택금융의 확대로 자기소유가구 비중이 [증가]한다.

>> 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

>> 주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.

 

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