부동산학 정책론 기출문제 요약정리

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1. 불완전경쟁으로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

 

2. 부동산 시장에서 정보가 불완전하다면 자원배분의 효율성이 달성되지 않는다.

 

3. 공공재와 외부효과로 인한 시장실패 문제를 보완하기 위해 정부가 시장에 개입할 수 있다.

 

4. 토지이용 규제는 토지이용을 사회적으로 바람직한 방향으로 유도하기 위해 토지이용 행위를 제한하는 방법이다.

 

5.  정부의 시장 개입은 정부가 의도하지 않은 부작용이 나타나는 등 실패할 가능성도 있다.

 

6. 공공재 

>> 소비의 비경합성과 비배제성이라는 특성이 있다.

>> 생산을 시장에 맡길 경우 사회적 적정 생산량보다 [과소]하게 생산되는 경향이 있다.

>> 생산을 시장에 맡길 경우 무임승차의 문제가 발생한다.

>> 소비에 있어서 규모의 경제가 있다.

>> 산림, 명승지 등 자연이 잘 보존된 토지는 공공재적 성격을 지닌다.

>> 공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.

>> 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.

>> 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.

>> 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.

>> 공공재는 정부만 생산하는 것이 아니다. 정부는 부족한 부분을 생산해줄 뿐이다.

>> 소비의 비경합적 특성이 있다.

>> 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.

>> 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

 

 

7. 외부효과에는 외부경제와 외부불경제가 있다.

 

8. 외부효과는 의도되지 않은 결과가 영향을 주는 것이다.

 

9. 외부효과는 생산과정에서 발생하는 경우도 있고 소비과정에서 발생하는 경우도 있다.

 

10. 생산과정에서 외부불경제를 발생시키는 재화의 공급을 시장에 맡길 경우, 그 재화는 사회적인 최적 생산량보다 과다하게 생산되는 경향이 있다.

 

 

 

11. 토지이용 행위에서 발생하는 외부불경제는 토지이용규제의 명분이 된다.

 

12. 정부가 주택시장에 개입하는 이유

>> 주거복지의 측면에서 최소한의 질적 수준을 갖춘 주택이 부족하기 때문이다.

>> 주택시장(부동산시장)은 시장으로의 진입과 퇴거가 자유롭지 않은 불완전시장이므로 정부가 개입한다.

>> 주택시장에는 시장실패의 요인이 있기 때문이다.

>> 개별주택의 불량화는 주변 지역사회에 사회적 비용을 초래하기 때문이다.

>> 지역별로 주택보급률에 편차가 있기 때문이다.

 

13. 외부효과

>> 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.

>> 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 있다.

>> 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.

>> 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.

>> 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.

>> 한 사람의 행위가 제3자의 경제적 후생에 영향을 미치지만, 그에 대한 보상이 이루어지지 않는 현상을 말한다.

>> 새로 조성된 공원이 쾌적성이라는 정(+)의 외부효과를 발생시키면, 공원 주변 주택에 대한 수요곡선이 [우측]으로 이동하게 된다.

>> 매연을 배출하는 석탄공장에 대한 규제가 전혀 없다면, 그 주변 주민들에게 부(-)의 외부효과가 발생하게 된다.

>> 부(-)의 외부효과가 발생하게 되면 법적 비용, 진상조사의 어려움 등으로 인해 당사자간 해결이 곤란한 경우가 많다.

>> 부(-)의 외부효과를 발생시키는 공장에 대해서 부담금을 부과하면, 생산비가 증가하여 이 공장에서 생산되는 제품의 공급이 감소하게 된다.

>> 정(+)의 외부효과가 발생하면 [핌피(PIMFY)] 현상이 발생한다.

>> 부(-)의 외부효과가 발생하면 님비(NIMBY) 현상이 발생한다.

>> 외부효과란 어떤 경제활동과 관련하여 거래당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 가져다주면서도 이에 대한 대가를 받지도 지불하지도 않는 상태를 말한다.

>> 인근지역에 쇼핑몰이 개발됨에 따라 주변 아파트 가격이 상승하는 경우, 정(+)의 외부효과가 나타난 것으로 볼 수 있다.

>> 부(-)의 외부효과를 발생시키는 시설의 경우, 발생된 외부효과를 제거 또는 감소시키기 위한 사회적 비용이 발생할 수 있다.

>> 여러 용도가 혼재되어 있어 인접지역 간 토지이용의 상충으로 인하여 토지시장의 효율적인 작동을 저해하는 경우, 부(-)의 외부효과가 발생할 수 있다.

 

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14. 정부가 부동산 시장에 개입할 수 있는 근거

>> 토지자원배분의 비효율성

>> 부동산 투기

>> 저소득층 주거문제

>> 난개발에 의한 기반시설의 부족

 

15. 부동산정책

>> 공공재 또는 외부효과의 존재는 정부의 시장 개입근거가 된다.

>>  부동산조세는 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

>> 용도지역은 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 지정한다.

 

 

16. 부동산시장에서 시장실패의 원인

>> 부동산사장에서 시장실패의 원인 [공공재, 정보의 비대칭성, 외부효과, 불완전경쟁시장] 4가지 요소이다.

 

17. 토지이용 규제

>> 지역 지구제는 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정한다.

>> 용도지역은 중첩해서 지정할 수 없지만 용도지구는 중첩해서 지정할 수 [있다.]

>> 지역과 지구별로 건축물의 용도, 종류 및 규모 등을 제한하고 있다.

>> 지구단위계획이란 도시계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다.

>> 용도지역 중 자연환경보전지역은 [녹지지역] 중에서 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 지역이다.

>> 용도지역ㆍ지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적ㆍ행정적 수단 중 하나다.

>> 토지이용규제를 통해, 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거 또는 감소시킬 수 있다.

>> 지구단위계획을 통해, 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보할 수 있다.

>> 용도지역ㆍ지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다.

 

18. 용도지역·지구제에 관한 설명

>> 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 [제2종전용주거지역]은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.

>> 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.

>> 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.

>> 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.

 

19. 개발권 양도제에 관한 설명

>> 규제지역 토지 소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 [개발권] 부여를 통해 보전하는 제도이다.

>> 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역(이하 규제지역)에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도이다.

>> 초기의 개발권 양도제는 도심지의 역사적 유물 등을 보전하기 위한 목적으로 실시되었다.

>> 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다.

>> 규제지역 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도이다.

 

 

20. 토지비축제도에 관한 설명

>> 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

>> 공공토지의 비축에 관한 법령상 비축 토지는 [한국토지주택공사]에서 직접 관리하기 때문에 관리의 효율성을 기대할 수 있다.

>> 토지 비축제도의 필요성은 토지의 공적 기능이 확대됨에 따라 커질 수 있다.

>> 토지비축사업은 토지를 사전에 비축하여 장래 공익사업의 원활한 시행과 토지시장의 안정에 기여할 수 있다.

>> 토지비축제도는 사적 토지소유의 편중현상으로 인해 발생 가능한 토지보상비 등의 고비용 문제를 완화시킬 수 있다.

 

 

21. 토지정책에 관한 설명

>> 토지정책수단 중 금융지원, 보조금 지급은 [간접개입방식]이다.

>> 토지선매란 토지거래허가구역내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 등이 그 토지를 매수할 수 있는 제도다.

>> [개발이익환수제]는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.

>> [토지구획정리사업]은 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.

>> [토지적성평가제]는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.

>> 개별공시지가가는 [시장, 군수 또는 구청장]이 공시한다.

>> 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

>> 용도지역ㆍ지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.

>> 개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지 소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.

>> 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

>> 개발권 양도제는 우리나라에서 시행되는 제도가 아니다.

>> 택지소유상한제는 폐지되었다.

 

 

22. 부동산정책에 관한 설명

>> 동산에 대한 부담금제도나 보조금제도는 정부의 부동산시장에 대한 [간접입방식]이다.

>> 정부가 부동산시장에 개입하는 이유에는 시장실패의 보완, 부동산시장의 안정 등이 있다.

>> 개발제한구역은 도시의 무질서한 팽창을 억제하는 효과가 있다.

>> 공공토지비축제도는 공익사업용지의 원활한 공급과 토지시장의 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.

>> 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있다.

>> 개발부담금 부과 제도는 정부의 [간접적 시장개입수단]이다.

>> 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

>> 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.

>> 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.

>> 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

>> 직접개입: 공공토지비축, 토지수용, 공영개발, 공공임대주택

>> 간접개입: 총부채상환비율(DTI), 합부동산세, 개발부담금

 

 

23.도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상

>> 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다.

>> 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 토지의 [집약적] 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.

>> 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다.

>> 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다.

>> 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.

 

24. 부동산정책 중 금융규제

>> 대표적인 금융규제 : LTV, DTI

 

25. 부동산 조세의 경제적 효과

>> 양도소득세가 중과되면, 주택공급의 동결 효과로 인해 주택 가격이 상승할 수 있다.

>> 임대주택에 재산세가 부과되면, 부과된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

>>  공급의 가격탄력성은 탄력적인 반면 수요의 가격탄력성은 비탄력적인 시장에서 세금이 부과될 경우, 실질적으로 수요자가 공급자보다 더 많은 세금을 부담하게 된다.

>> 토지의 공급곡선이 완전 비탄력적인 상황에서는 토지보유세가 부과되더라도 자원배분의 왜곡이 초래되지 않는다.

>> 지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 지가가 [상승]한다.

>> 부동산 취득 단계에서 부과되는 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다.

>> 헨리 조지(Henry George)는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.

>> 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.

>> 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다.

>> 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

>> 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.

>> 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.

>> 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

>> 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다.

>> 소유자가 거주하는 주택에 재산세를 부과하면, 주택수요가 (감소)하고 주택가격은 (하락)하게 된다.

>> 임대주택에 재산세를 부과하면 임대주택의 공급이 (감소)하고 임대료는 (상승)할 것이다.

>> 주택공급의 동결효과로 주택의 공급이 감소한다.

>> 토지공급의 가격탄력성이 ‘0’인 경우, 부동산조세 부과시 토지소유자가 전부 부담하게 된다."

 

26. 주택구입에 대한 거래세 인상에 따른 경제적 후생의 변화

>> 수요곡선이 공급곡선에 비해 더 탄력적이면 수요자에 비해 공급자의 부담이 더 커진다.

>> 거래세 인상은 경제적 순손실을 발생시킨다.

>> 공급곡선이 수요곡선에 비해 더 탄력적이면 공급자에 비해 수요자의 부담이 더 커진다.

>> 수요자가 실질적으로 지불하는 금액이 상승하므로 소비자잉여는 감소한다.

>> 공급자가 받는 가격이 하락하므로 생산자잉여는 감소한다.

>> 주택의 취득세율을 낮추면, 주택의 수요가 [증가]한다.

 

27. 부동산 관련 조세 중 국세, 보유과세, 누진세 유형에 모두 해당하는 것 >> 종합부동산세

 

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