부동산학개론 입지론 요약정리

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1. 알론소의 입찰 지대 곡선은 도심에서 외각으로 나감에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대 곡선들을 연결한 것이다.

 

2. [버제스의 동심원이론]에서 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형 이론이다.

 

3. 리카도의 차액지대설 

○ 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확체감현상이 있기 때문이다.

○ 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지라고 하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

○ 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에 의해 결정된다.

○ 지대는 토지생산물 가격의 구성요인이 되지 않으며 또한 될 수도 없다.

 

4. 한계지의 생산비와 우등지의 생산비 차이는 리카도의 차액지대설이고, 절대지대설을 주장한 사람은 마르크스이다. 

 

5. 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다는 이론은 튀넨의 위치지대설이다.

 

6. 차액지대설에서는 토지 비옥도가 지대를 결정하게 되며, 수확체감의 법칙을 전제한다.

 

7. (차액지대설)에 따르면 최열등지(한계지)에 대해서는 지대를 요구할 수 없다.

 

8. 마르크스의 절대지대설에 따르면 토지가 아무리 열등지여도 지대가 발생하고 한계지 밖에서도 지대가 발생한다.

 

9. 튀넨의 입지이론에 따르면 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.

 

10. 입찰지대설에서는 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.

 

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11. 차액지대설에 따르면 생산물의 가격과 생산비가 일치하는 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

 

12. 리카도(Ricardo)는 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생원인으로 보았다.

 

13. 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 본것은 [마르크스의 절대지대설]이다.

 

14. 위치지대설에서 지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다.

 

15. 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다.

 

16. 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데, 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다.

 

17. 차액지대설에 따르면 지대는 [경제적 잉여]이다.

 

18. 리카도(D.Ricardo)는 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감 법칙의 작동을 지대발생의 원인으로 보았다.

 

19. 위치지대설에 따르면 다른 조건이 동일한 경우, 지대는 중심지에서 거리가 멀어질수록 하락한다.

 

20. 절대지대설에 따르면 토지의 소유 자체가 지대의 발생요인이다.

 

 

21. 준지대는 [일시적인] 지대의 성격을 가지는 소득이다.

 

22. 한계생산이론에 입각하여 리카도(D.Ricardo)의 지대론을 재편성한 이론이다.

 

23. 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.

 

24. 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.

 

25. 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.

 

26. 해리스(C.Harris)와 울만(E.Ullman)의 다핵이론에서는 상호편익을 가져다주는 활동(들)의 집적지향성(집적이익)을 다핵입지 발생 요인 중 하나로 본다.

 

27. 마샬(A.Marshall)은 일시적으로 토지의 성격을 가지는 기계, 기구 등의 생산요소에 대한 대가를 [준지대]로 정의하였다.

 

28. 알론소(W.Alonso)의 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다.

 

29. 헤이그(R.Haig)의 마찰비용이론에서는 교통비와 지대를 마찰비용으로 본다.

 

30. 리카도(D.Ricardo)의 차액지대설에서는 지대 발생 원인을 농토의 비옥도에 따른 농작물 수확량의 차이로 파악한다.

 

 

31. 마르크스(K. Marx)의 절대지대

ㅇ 지대는 토지소유자가 토지를 소유하고 있다는 독점적 지위 때문에 받는 수입이므로 최열등지에서도 발생함

ㅇ 지대란 토지의 비옥도나 생산력에 관계없이 발생함

ㅇ 지대는 토지의 사유화로 인해 발생함

 

32. 절대지대는 토지의 생산성과 무관하게 토지가 개인에 의해 배타적으로 소유되는 것으로부터 발생한다.

 

33. 차액지대는 토지의 (비옥도)를 중요시하고 (위치)와는 무관하다.

 

34. 준지대는 토지사용에 있어서 지대의 성질에 준하는 잉여로 [일시적] 성격을 가지고 있다.

 

35. 베버의 최소비용 이론

○ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료 지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원료 지수 개념을 사용한다.

○ 최소 운송비 지점, 최소 노동비 지점, 집적이익이 발생하는 구역을 종합적으로 고려해서 최소비용 지점을 결정한다.

○ 최소 운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비 용선이다.

 

 

36. 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고, 가구점, 공구점은 집재성 점포이다.

 

37. 부동산은 입지차이로 인해서 상품의 동질성을 확보하기 어렵다.

 

38. 어떤 토지의 입지조건이 마음에 들지 않는다고 해서 소유자가 입지조건을 보다 유리하게 변환시키기 어렵다.

 

39. 입지는 도시공간구조, 생산자원의 지역 간 이동, 토지변화 이용 등을 설명하는데 자주 활용된다.

 

40. 컨버스의 분기점 모형에 기초할 때, A시와 B시의 상권 경계지점은 A시로부터 얼마만큼 떨어진 지점인가?

○ A시와 B시는 동일직선상에 위치하고 있다.

○ A시 인구 : 64만명

○ B시 인구 : 16만명

○ A시와 B시 사이의 직선거리 : 30km

 

 

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41. 도심지역에 건물들이 고층화 되는 것은 토지에 대한 자본의 대체성이 [높다]는 것이다.

 

42. 레일리의 소매 인력 법칙에 따르면, 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.

 

43. 허프의 상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점표의 면적에 의해 결정된다.

 

44. 베버의 최소비용 이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

 

45. 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 크다.

 

46. 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.

 

47. 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.

 

48. 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.

 

49. 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.

 

50. 다음 표는 어느 시장지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프(Huff)모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터1의 이용객 수는?(단, 공간마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리의 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함) (23회)

 

 

 

51. A도시와 B도시 사이에 위치하고 있는 C도시는 A도시로부터 5km, B도시로부터 10km 떨어져 있다. A도시의 인구는 5만명, B도시의 인구는 10만명, C도시의 인구는 3만명이다. 레일리(W.Reilly)의 ‘소매인력법칙’을 적용할 경우, C도시에서 A도시와 B도시로 구매 활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 모든 인구는 A도시와 B도시에서만 구매함) (24회)

 

 

 

 

52. 허프(D. Huff)모형을 활용하여, X지역의 주민이 할인점 A를 방문할 확률과 할인점 A의 원 추정매출액을 순서대로 나열한 것은? (단, 주어진 조건에 한함) (28회)

 

 

53. 베버(A. Weber)는 운송비ㆍ노동비ㆍ집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.

 

54. 레일리는 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기는 두 중심지의 (크기에 비례)하고 (거리의 제곱에 반비례)한다고 보았다.

 

55. 컨버스(P. Converse)는 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.

 

56. 허프(D. Huff)는 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 소비자와 점포와의 거리, 경쟁점포의 수와 면적에 의해서 결정된다고 보았다.

 

57. 크리스탈러(W. Christaller)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.

 

58. 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.

 

59. 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 [작다].

 

60. 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건와 쇼핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.

 

 

61. 모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.

 

62. 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.

 

63. 다음 표는 쌀, 우유, 사과 세 가지 상품의 1,000㎡ 당 연간 산출물의 시장 가격, 생산비용, 교통비용을 나타낸다. 상품의 생산지와 소비되는 도시까지의 거리가 19km인 지점에서도 이윤을 얻을 수 있는 상품(들)은?(다만, 다른 조건은 동일하고, 모든 제품은 같은 지점에 있는 도시에 판매한다고 가정) (21회)

쌀: 150 - 70 - (5 x 19) = -15 (손해)

우유: 200 - 100 - (4 x 19) = 24 (이득)

사과: 250 - 130 - (6 x 19) = 6 (이득)

 

64. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론은 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.

 

65. 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 [최대]지불용의액이라 할 수 있다.

 

66. 버제스가 튀넨의 고립국 이론을 도시구조론에 응용했다.

 

67. 버제스(E. W. Burgess)의 동심원이론 >> 20세기 초반, 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 발전하였다.

 

68. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론

>> 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 [최대]지불용의액이라 할 수 있다.

>> 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.

>> 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.

>> 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.

>> 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.

 

 

69. 버제스(E. W. Burgess)의 동심원이론 

>> 20세기 초반, 미국 시카고대학의 시카고학파를 중심으로 발전하였다.

>> 버제스가 튀넨의 고립국 이론을 도시구조론에 응용했다.

>> 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

>> 도시의 공간구조 형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 설명하였다.

>> 이 이론에 따르면 천이지대(혹은 점이지대)는 중심업무지구와 저소득층 주거지대의 사이에 위치한다.

 

70. 도시공간구조이론

>> 헤이그의 마찰 비용 이론은 중심지로부터 멀어질수록 수송비는 증가하고 지대는 감소한다고 보고 교통비의 중요성을 강조했다.

>> 호이트의 선형 이론에 따르면 주택 지불능력이 [높을]수록 고용기회가 많은 도심지역과 접근성이 양호한 지역에 주거입지를 선정하는 경향이 있다.

>> 버제스의 동심원 이론은 거주지 분화 현상의 연구를 통하여 도시팽창이 도시 내부구조에 미치는 영향을 설명했다.

>> 해리스와 울만의 다핵심 이론에 의하면 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 전문화된 중심으로 이루어진다.

>> 다핵심 이론에서는 지대를 지불하는 능력의 차이와 유사한 활동이 집중하는 성향을 도시의 다핵화 요인으로 설명하고 있다.

>> 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.

>> 동심원설에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 [높아]지는 경향을 보인다.

>> 다핵심이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동간 [모여서 입지], 이질활동간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.

>> 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 [교통의 발달과 소득의 증가는 밀접한 관계가 있다.]

>> 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 [집심성] 점포이다.

>> 동심원이론에 따르면 저소득층일수록 고용기회가 (많은) 도심과 (접근성이 양호한) 지역에 주거를 선정하는 경향이 있다.

>> 선형이론에 의하면 고소득층의 주거지는 주요 교통노선을 축으로 하여 접근성이 양호한 지역에 입지하는 경향이 있다.

>> 다핵심이론에서 도시는 하나의 중심지가 아니라 몇 개의 중심지들로 구성된다.

>> 동심원이론은 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근하였다.

>> 다핵심이론의 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.

>> 도시공간구조의 변화의 요인으로 [교통의 발달, 소득의 증가 모두 관계가 있다.]

>> [호이스트]는 도시의 성장과 분화가 주요 교통망에 따라 확대되면서 나타난다고 보았다.

>> 버제스]는 도시의 공간구조형성을 침입, 경쟁, 천이 등의 과정으로 나타난다고 보았다.

>> 동심원이론에 의하면 점이지대는 고급주택지구보다 도심으로부터 [근거리]에 위치한다.

>> 버제스의 동심원 이론에 따르면 중심 업무지구와 저소득층 주거지대 사이에 점이지대가 위치한다.

>> [버제스의 동심원이론]에서 교통축을 적용하여 개선한 이론이 호이트의 선형 이론이다.

>> 호이트의 선형 이론에 따르면 도시공간구조의 성장과 분화는 주요 교통축을 따라 부채꼴 모양으로 확대되면서 나타난다.

>> 헤이그의 마찰 비용 이론에 따르면 마찰 비용은 교통비와 지대로 구성된다.

 

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71. 도시공간구조이론 정리

(소매인력법칙) - 두 개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 함

(동심원이론) - 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이 과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화함

(선형이론) - 도시공간구조가 교통망을 따라 확장되어 부채꼴 모양으로 성장하고, 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성됨

(다핵심이론) - 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서 전체적인 도시가 형성됨

 

72.다핵심이론

- 유사한 도시활동은 집적으로부터 발생하는 이익 때문에 집중하려는 경향이 있다.\n

- 서로 다른 도시활동 중에서는 집적 불이익이 발생하는 경우가 있는데, 이러한 활동은 상호 분리되는 경향이 있다.\n

- 도시활동 중에는 교통이나 입지의 측면에서 특별한 편익을 필요로 하는 기능들이 있다.\n

- 해리스와 울만이 주장하였다.

 

73. 허프, 호이트, 넬슨, 알론소

ㄱ. 허프(D. L. Huff)의 확률적 상권 모형: 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.

ㄴ. 호이트(H. Hoyt)는 (고속득층)의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다. 

ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.