부동산 경기변동 이론
1. 일반적인 경기변동
ⓐ 일반적으로 경기가 좋다는 의미는 생산이 잘되서 판매가 잘된다.
ⓑ 경기변동이란 경기가 좋아졌다(확장기). 나빠졌다(수축기)를 주기적으로 반복하여 순환하는 것이다.
ⓒ 경기순환은 반복적이며 불규칙적이다.
ⓓ 경기변동은 주기, 진폭도 일정하지 않다.
2. 부동산 경기변동
- 부동산경기변동은 순환(cyclical), 추세(trend), 계절(seasonal), 무작위(random)변동으로 나타난다.
ⓐ 부동산경기는 일반적으로 주거용 부동산 건축경기를 의미한다.
ⓑ 부동산경기는 일반경기와 아주 밀접한 관계를 가진다.
ⓒ 전순환적: 주식시장
ⓓ 동시순환적: 상업용, 공업용 부동산
ⓔ 후순환적: 일반적인 부동산시장
ⓕ 역순환적: 주거용 부동산
ⓖ 계절적 변동: 반복적 정기적으로 나타나는 변화 (예: 매년 12월... 반복적으로...)
ⓗ 불규칙 변동: 정부의 정책, 가격 거품, 노동자의 파업, 자연재해 등 예상치 못한 사태로 초래
3. 부동산 경기변동의 특징
ⓐ 부동산 경기는 일반경기에 비해서 주기가 길다.
ⓑ 부동산 경기는 일반경기에 비해서 변동의 진폭이 크다.
ⓒ 일반경기에 비해 타성기간이 길다.
-타성기간: 부동산경기의 변동이 일반경기의 진퇴에 비해 뒤지는 시간차
ⓓ 일반경기보다 불규칙적이다.
ⓔ 부동산경기변동은 부동성 때문에 지역적이며, 국지적 성향을 가지다가 점차 전국으로 확대된다.
ⓕ 부동산경기는 회복이 늦고 후퇴가 빠르다(우경사비대칭: 긴확장, 짧은수축)
4. 부동산경기의 측정지표
ⓐ 건축량과 거래량(주지표)
ⓑ 부동산의 가격변동(보조지표) : 부동산 가격이 오른다고 경기가 좋다고 볼 수 없다. (왜냐하면 인플레이션)
ⓒ 택지의 분양실적
5. 부동산시장의 경기순환
| 회복시장 | 상향시장 | 후퇴시장 | 하향시장 | |
| 부동산가격 | 상승 시작 | 상승 | 하락 시작 | 하락 |
| 거래량 | 증가 시작 | 증가 | 감소 시작 | 감소 |
| 건축허가 신청 | 증가시작 | 증가 | 감소시작 | 감소 |
| 공실률 | 감소시작 | 감소 | 증가시작 | 증가 |
| 시장유형 | 매도자시장 | 매수자시작 | ||
| 과거사례가격 | 새로룬 기준가격, 하한가격 |
하한가격 | 새로운 기준가격, 상한가격 |
상한가격 |
ⓐ 회복국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.
ⓑ 상향국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.
ⓒ 후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한이 되는 경향이 있다
ⓓ 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.
ⓔ 안정시장
- 부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복ㆍ상향ㆍ후퇴ㆍ하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.
- 안정시장은 경기순환 4국면에 포함되지 않고 경기와 전혀 무관하다고 할 수는 없지만 불황에 강하고 호황에는 약한 시장으로 주로 위치가 좋은 주택이나 도심지 점포가 여기에 속한다. 안정시장의 과거사례가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.
6. 인플레이션
ⓐ 물가가 지속적으로 상승하는 현상
ⓑ 물가가 상승하면 화폐의 가치가 하락함으로서 실질소득이 감소하여 구매력이 감소함.
ⓒ 부와 소득의 재분배가 일어남
- 금융자산(현금, 예금)의 가치가 하락하여 채권자는 불리하고 채무자는 유리해진다.
- 봉급생활자나 연금생활자는 불리해진다.
ⓓ 실물자산인 부동산은 가치가 상승하여 인플레이션의 피해를 막을수 있다.
- 인플레이션헤지 (인플레이션의 피해를 제거한다.)
ⓔ 디플레이션 : 인플레이션의 반대개념으로 물가가 하락하여 화폐가치가 상승하는 현상.
ⓕ 스테그플레이션: 인플레이션과 경기불황이 같이 나타나는 현상.
