1. 부동산의 속성
ⓐ 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.
ⓑ 입체공간의 확대로 도시의 고층화, 지하화로 잘 알 수 있다.
ⓒ 이전개발권(TDR): 타인에게 개발할 수 있는 권리를 양도해 주는 제도로 개발권양도제라고도 한다.
ⓓ 지하권은 사적지하권과 공적지하권이 있는데 석유,석탄같은 광물자원은 공적지하권이다.
ⓔ 공중권은 사적공중권과 공적공중권이 있는데 TDR, 일조, 용적률은 사적공중권이고 항공, 전파는 공적공중권이다.
ⓕ 공중 공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전 제도, 용적률 인센티브 제도 등이 있다.
2. 부동산의 특성
ⓐ 부동성: 토지는 물리적으로 이동이 불가능하다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.
- 부동산은 등기로써 공시한다. (동산은 점유)
- (부동성)으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
- 부동산활동을 지역화, 국지화, 세분화시킨다.
- 부동산은 지리적 (위치의 고정 - 부동성)으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.
- 외부효과: 주변환경에 영향을 많이 받는다.
- 지역분석의 근거가 된다.
- 입지론의 근거
- 위치지대 발생의 근거
- 임장활동과 정보활동
- 영속성과 함께 저당권설정의 근거가 된다.
- 중앙정부나 지방자치단체의 사회적 규제를 그대로 받게 된다.
- 물리적으로 주고 받을수 없어 추상적 시장으로 존재한다.
ⓑ 영속성: 토지는 물리적으로 소멸되지 않는다.그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.
- 토지 물리적으로 소멸되지는 않지만 경제적 감가는 발생할 수 있다.
- 부동산활동을 장기적 배려 하에 이루어진다.
- 임대차시장 발달의 근거가 된다.
- 소유이익과 사용이익이 분리 될 수 있다.
- 장기투자가 가능, 자본이득(땅값 오름)과 소득이득(임대차)이 발생.
- 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
- 수익환원법의 근거가 된다.
- 부동성과 함께 저당권 설정의 근거가 된다.
- 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
- 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.
- 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
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부동산 공인중개사 기출문제
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ⓒ 부증성: 토지의 물리적 공급량을 늘릴수 없다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.
- 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
- 토지의 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성에 의해 경제적 공급은 가능하다.
- 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 용도전환이다.
- 생산비법칙의 부적용
- 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적으로 토지의 물리적 공급곡선은 수직.
- 용도의 다양성으로 공급곡선이 우상향한다.
- 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.
- 토지의 희소성, 지가상승
- 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.
- 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
- 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
- 토지이용의 집약화
- 토지공개념제도의 근거
- 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제(토지의 공급조절을 곤란)의 근거가 된다.
- (부증성)으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.
ⓓ 개별성: 부동산마다 특성이 각각 다르다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.
- 토지의 물리적인 대체 불가능
- 부동산가격 개별화(일물일가 법칙이 적용되지 않음)
- 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.
- 부동산의 비교가 어려움
- 감정평가시 개별분석의 근거가 된다.
- 감정평가시 표준지 선정이 곤란하다.
- 독점적인 공급자가 생긴다.
- 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.
ⓔ 인접성: 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.
- 인접한 토지 지역분석 필요
- 토지의 협동적 이용 필요
- 외부효과를 발생시킴.
- 부동산의 용도면에서 대체가능성 존재케 하여 감정평가에서 비교방식 적용 가능함
- 개발이익 환수 논리의 근거
- 소유와 관련하여 경계 문제 발생함.
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