1. 부동산학총론

A. 부동산의 기본개념

 

- 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.

- 부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 연구하는 학문이다.

 

1. 부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 종합응용과학이다. 

ⓐ 순수과학이 아니다.

ⓑ 자연과학이 아니다.

ⓒ 추상적인 학문이 아니다.

ⓓ 단순학문이 아니다. 

 

2. 부동학의 성질

ⓐ 응용과학

ⓑ 사회과학

ⓒ 경험과학

ⓓ 종합과학

ⓔ 규범과학

 

3. 부동산학에서 추구하는 최우선 가치는 효율성

- 부동산학의 일반원칙으로서 (능률성)의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.

- 효율성과 형평성은 상충한다.

- 사회전체는 효율성과 형평성을 중시한다.

 

4. 부동산활동의 분류의 전문성에 의한 분류

ⓐ 1차 수준: 비전문가

ⓑ 2차 수준: 관련 종사자

ⓒ 3차 수준: 전문가

 

5. 부동산활동

ⓐ 정보활동: 부동성과 개별성의 특성으로 인한 활동

ⓑ 부동산활동은 대물활동과 대인활동이라 할 수 있으며, 기술성과 과학성이 모두 강조되어야 한다.

ⓒ 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동성이라는 특성때문이다.

ⓓ 부동산활동은 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다.

ⓔ 부동산활동은 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.

 

6. 부동산활동의 일반원칙

ⓐ 능률성: 부동산활동에서 가장 중요한 원칙, 최유효이용의 원칙

ⓑ 안전성: 능률성과 안전성은 상호 상충관계

ⓒ 경제성: 최소의 비용으로 최대의 효과

ⓓ 공정성

 

7. 복합개념의 부동산(법경기)

ⓐ 법률적측면: 협의의 부동산, 광의의 부동산

ⓑ 경제적측면: 생산요소, 자산, 자본, 부채, 소비재, 생산재

ⓒ 기술(물리)적 측면: 환경, 자연, 위치, 공간

 

8. 복합부동산 : 토지와 건물이 결합된 상태이며 일괄평가가 가능하다.

 

9. 협의의부동산

ⓐ 토지 및 그 정착물

ⓑ 정착물이란: 토지에 고정적으로 부착되어 있고 영구적으로 이용되는 물건. 

ⓒ정착물의 구분: 종속정착물, 독립정착물

    ① 종속정착물: 토지와 분리할 수 없다. 토지와 분리해서 팔 수 없다.

        - 종속정찰물의 예:수목, 미분리과실, 농작물, 담장, 송전탑, 교량 등

    ② 독립정착물: 토지에서 독립적이다. 토지와 분리해서 팔 수 있다. 토지소유자와 독립정착물 소유자는 다를수 있다.

        - 독립정착물의 예: 건물, 미분리과실(명인방법), 수목의 집단(등기 또는 명인방법), 농작물(권원有, 권원無+성숙)

        - 권원없이 남의 땅에 몰래 지은 농작물이 성숙하면 몰래 지은 사람의 소유자가 된다. (성숙하기전에 치우라고 해야함)

    ③ 종속정착물도 공시(등기, 명인방법)하면 독립정착물이 될 수 있다.

   

④ 정착물이 아닌것(부동산이 아님): 경작수확물, 가식중인 수목(일시적으로 심어 놓은 수목), 판잣집, 신문가판대, 임차인이 설치한 물건 등 

      ※ 경작수확물은 동산이다.

 

B. 부동산의 분류

 

1. 택지: 주거용, 상업용, 공업용 (감정평가상의 용어)

2. 대지: 건축이 가능한 토지 (건축법상의 용어)

3. 대(垈): 주거용, 상업용

4. 부지: 건물이 있든 없든 일정한 용도에 제공되는 토지

5. 농지: 전(田), 답(畓), 과수원 

6. 임지: 용재림(가구, 건축), 신탄림(숯, 땔나무) 

 

7. 감정평가 상 토지의 용도별 분류

용도지역	용도지역 내의 세부 분류
택지지역	주거지, 상업지, 공업지
농지지역	전, 답, 과수원
임지지역	용재림, 신탄림

 

8. 후보지 : 용도지역간에 서도 다른 용도지역으로 전환되고 있는 토지  

 

9. 이행지 : 용도지역 내에서 용도가 이행되는 토지

※ 주의: 후보지, 이행지 모두 전회되고 있는 도중, 이행되고 있는 도중임, 진행중임 ing

 

10. 필지: 등록단위, 소유권이 미치는 범위, 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 법률적 개념이다.

11. 획지: 가격 수준이 비슷한 일단의 토지로서 거래활동에서 중시되는 경제적 개념이다.

12. 건부지: 건축물의 용도로 제공되는 토지, 나지일 경우보다 가치가 하락하는 건부감가현상 발생

13. 나지: 건물 기타의 정착물이 없고 사법상의 권리가 설정되어 있지 않으나 공법에는 제한을 받는다.

14. 한계지: 가장 바깥쪽의 토지, 단절지가(지가가 급격히 하락),

ⓐ 도심지가와 한계지 지가는 유관하다. (도심지의 지가가 오르면 한계지 지가도 따라 오르기 때문)

ⓑ 한계지의 지가와 농지 지가는 무관하다. (한계지 지가가 오른다고 농지 지가는 오르지 않기 때문)

ⓒ 교통이 발달하면 한계지는 연장될 수 있다.

ⓓ 한계지 초기에는 지가상승률이 높다. (한계지 초기: 농지가 택지로 용도가 바뀐 경우)

단절지가: 지가가 급격히 하락

 

15. 공지: 공지는 건부지 중 건폐율, 용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.

 

16. 공한지: 주로도시토지, 지가상승만을 기대하여 장기간 방치한 토지

17. 유휴지: 사용·수익되지 않는 놀리는 토지

18. 휴한지: 지력의 회복을 위하여 쉬게하는 토지

 

19. 맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 접하는 부분이 없는 토지, 건축법상 건축 불가

 

20. 대지(袋地): 다른 택지에 둘러 싸여 , 좁은 통로에 의해 접속면을 갖는 토지

 

21. 소지: 택지개발 전 자연상태의 토지

 

22. 법지: 법으로만 소유한 땅 (매우 경사진 땅, 실익이 없는 토지)

23. 빈지: 법적 소유권이 없는 토지, 실익은 있음(해변,  바닷가), 최대만조위선에서 지적공부에 등록된 지역까지

 

24. 포락지: 전·답등이 하천으로 변한 토지, 지반이 무너져 내린 토지

25. 선하지: 고압선 아래 토지, 선하지감가

 

26. 28개의 지목 (24개 앞글자, 4개는 2번째글자)

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 학교용지, 주유소용지, 창고용지, 도로, 철도용지, 제방,  구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지, 하천, 유원지, 주차장, 공장용지

 

27. 단독주택: 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관

28. 공동주택: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사

구분	종류	층수	연면적
단독주택	다중주택	3개층 이하	660 ㎡ 이하
	다가구주택 (19세대 이하)	3개층 이하	660 ㎡ 이하
공동주택	다세대주택	4개층 이하	660 ㎡ 이하
	연립주택	4개층 이하	660 ㎡ 초과
	아파트	5개층 이상

29. 도시형생활주택은 300세대 미만.

 

C. 부동산의 속성 및 특성

 

1. 부동산의 속성

ⓐ 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.

ⓑ 입체공간의 확대로 도시의 고층화, 지하화로 잘 알 수 있다. 

ⓒ 이전개발권(TDR): 타인에게 개발할 수 있는 권리를 양도해 주는 제도로 개발권양도제라고도 한다.

ⓓ 지하권은 사적지하권과 공적지하권이 있는데 석유,석탄같은 광물자원은 공적지하권이다. 

ⓔ 공중권은 사적공중권과 공적공중권이 있는데 TDR, 일조, 용적률은 사적공중권이고 항공, 전파는 공적공중권이다.

ⓕ 공중 공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권 이전 제도, 용적률 인센티브 제도 등이 있다.

 

2. 부동산의 특성

ⓐ 부동성: 토지는 물리적으로 이동이 불가능하다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다. 

 - 부동산은 등기로써 공시한다. (동산은 점유)

-  (부동성)으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.

 - 부동산활동을 지역화, 국지화, 세분화시킨다.

 - 부동산은 지리적 (위치의 고정 - 부동성)으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.

 - 외부효과: 주변환경에 영향을 많이 받는다.

 - 지역분석의 근거가 된다.

 - 입지론의 근거

 - 위치지대 발생의 근거

 - 임장활동과 정보활동

 - 영속성과 함께 저당권설정의 근거가 된다.

 - 중앙정부나 지방자치단체의 사회적 규제를 그대로 받게 된다.

 - 물리적으로 주고 받을수 없어 추상적 시장으로 존재한다. 

 

 

ⓑ 영속성: 토지는 물리적으로 소멸되지 않는다.그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.

 - 토지 물리적으로 소멸되지는 않지만 경제적 감가는 발생할 수 있다.

 - 부동산활동을 장기적 배려 하에 이루어진다. 

 - 임대차시장 발달의 근거가 된다. 

 - 소유이익과 사용이익이 분리 될 수 있다.

 - 장기투자가 가능, 자본이득(땅값 오름)과 소득이득(임대차)이 발생.

 - 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.

-  수익환원법의 근거가 된다.

 - 부동성과 함께 저당권 설정의 근거가 된다. 

 - 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

 - 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

 - 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

 

ⓒ 부증성: 토지의 물리적 공급량을 늘릴수 없다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.

 - 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.

 - 토지의 물리적 공급은 불가능하나 용도의 다양성에 의해 경제적 공급은 가능하다. 

 - 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 용도전환이다.

 - 생산비법칙의 부적용

 - 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적으로 토지의 물리적 공급곡선은 수직.

 - 용도의 다양성으로 공급곡선이 우상향한다.

 - 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.

 - 토지의 희소성, 지가상승 

 - 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

 - 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

 - 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.

 - 토지이용의 집약화

 - 토지공개념제도의 근거  

 - 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제(토지의 공급조절을 곤란)의 근거가 된다.

 - (부증성)으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.

 

ⓓ 개별성: 부동산마다 특성이 각각 다르다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.

 - 토지의 물리적인 대체 불가능 

 - 부동산가격 개별화(일물일가 법칙이 적용되지 않음)

 - 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

 - 부동산의 비교가 어려움

 - 감정평가시 개별분석의 근거가 된다.

 - 감정평가시 표준지 선정이 곤란하다.

 - 독점적인 공급자가 생긴다.

 - 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.

 

ⓔ 인접성: 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다. 그래서 다음과 같은 특성이 발생한다.

 - 인접한 토지 지역분석 필요

 - 토지의 협동적 이용 필요

 - 외부효과를 발생시킴.

 - 부동산의 용도면에서 대체가능성 존재케 하여 감정평가에서 비교방식 적용 가능함

 - 개발이익 환수 논리의 근거

 - 소유와 관련하여 경계 문제 발생함.

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