4. 부동산시장론

A. 부동산시장론

 

1. 완전경쟁시장

ⓐ 생산자와 소비자수가 다수이다.

ⓑ 재화와 서비스가 동질적이다.

ⓒ 진입장벽이 존재하지 않으므로 초과이윤을 획득할 수 없다.

ⓓ 완전정보를 가정한다.

ⓔ 부동산시장은 완전경쟁시장이 아니므로 가격이 왜곡된다.

 

2. 부동산시장은 불완전경쟁시장이다.

ⓐ 부동산시장은 생산자와 수비자가 소수이다. 

ⓑ 부동산시장은 개별성에 의해서 재화와 서비스가 이질적이다.

ⓒ 부동산은 가격이 고가이고 법적규제가 많아 진입장벽이 존재하고 초과이윤을 획득할 수 있다.

ⓓ 부동산시장은 정보가 완전하지 않아 정보의 비대칭이 존재한다.

ⓔ 부동산시장은 완전경쟁시장이 아니므로 가격이 왜곡된다.

 

3. 구체적시장과 추상적시장

- 부동산시장은 구체적시장과 추상적시장 두 성질을 모두 갖추고 있다.

- 구체적시장: 일정한 장소에서 사고 파는 시장 

- 추상적시장: 장소에 제한을 받지 않고 거래되는 시장

 

4. 부동산시장의 특성

ⓐ 시장의 국지성(지역성) - 부동성때문에

ⓑ 지역에 따라 여러가지 부분 시장 - 부동성때문에

ⓒ 주거용, 상업용, 공업용 등으로 세분화 - 용도의 다양성

ⓓ 매매시장과 임대차 시장으로 나눌 수 있다 - 영속성때문에

ⓔ 대체재가 많아지면 동질화된다. (이질화X)

ⓕ 수급조절이 곤란해서 단기적으로 가격왜곡현상이 나타난다.

ⓖ 법적규제가 많다. 

ⓗ 개별성때문에 비표준화, 비조직성 - 일물일가법칙 적용안됨

ⓘ 부동산은 고가여서 매매기간이 장기간이므로 유동성과 한금성이 낮다. 

 

5. 부동산시장의 기능

ⓐ 부동산시장에서는 수요와 공급에 의해서 균형가격이 형성된다. 

ⓑ  매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.

ⓒ 자원배분과 교환기능을 갖는다. 

ⓓ 부동산시장의 가격은 정보제공기능을 한다. 

 

 

B. 주택시장

 

1. 주택시장의 개념

ⓐ 주택저량의 공급량은 일정시점에 존재하는  중고주택의 양이다. 

ⓑ 주택저량의 수요량은 일정시점에 공급된 중고주택이다. 

ⓒ 주택유량의 공급량은  일정기간동안 공급된 중고주택과 신규주택의 양이다. 

ⓓ 주택유량의 수요량은 일정기간동안 수요자가 보유하고자 하는 주택의 양이다. 

 

2. 주택수요(demand)와 주택소요(needs)

ⓐ 주택수요 - 구매력 있는 유효수요

ⓑ 주택소요  - 구매력 없음

 

3. 주택시장의 여과과정

ⓐ 하향여과 : 상위계층(고소득층)에서 하위계층(저소득층)으로 전환.

 - 저가주택의 수요 증가한 경우에 발생

 - 주택의 개보수비용이 가치 증가분보다 작을때 발생. 

 

ⓑ 상향여과 : 하위계층(저소득층)에서 상위계층(고소득층)으로 전환.

 - 고가주택의 수요 증가 한 경우에 발생 (저가주택 수요 감소)

 - 주택의 개보수비용이 가치 증가분보다 클때 발생.

 

ⓒ 저가주택시장의 하향여과과정: 

 - 저가주택에 대한 수요증가

 - 저가주택 초과수요로 인한 초과이윤 발생

 - 신규 저가주택을 신축할 수 없으므로 고가주택이 저가주택으로 하향여과

 - 장기적으로 저가주택시장 공급량 증가로 임대료 원래수준 및 저가주택량 증가

 

ⓓ 고가주택시장의 하향여과과정:

  - 고가주택량 감소되어 초과수요 발생

  -임대료 상승 및 초과이윤 발생

 - 신규공급자들이 고급주택시장에 진입하여 주택공급량 증가

 - 비용일정산업일 경우 임대료는 원래수준, 고급주택량은 하향여과 이전 수준으로

 - 비용증가산업일 경우 임대료는 상승, 고급주택량은 감소

 - 비용감소산업일 경우 임대료는 하락, 고급주택량음 증가

 - 전체주택량은 신규공급량만큼 증가

 

4. 주거분리와 여과과정

ⓐ 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리

ⓑ 부(-)의 외부효과를 차단하고 정(+)의 외부효과를 최대한 획득

ⓒ 고급주택은 [수선 등 투입비용 < 주택가치상승분] 계속해서 수리하고

     저급주택은 [수선 등 투입비용 > 주택가치상승분] 방치함 

     결론 고급주택은 계속 고급주택으로 저급주택은 계속 저급주택으로 

ⓓ 여과과정에 의한 주거분리

  - 저소득층은 고급주택지역에 가깝게 위치하려고 한다.

  - 고소득층은 저급주택지역에서 멀리 위치하려고 한다.

  - 고소득층 내의 저소득층부근 지역은 할인된다.

  - 저소득층 내의 고소득층부근 지역은 할증된다.

  - 고소득층 주택이 개보수비용이 주택가치상승분보다 커질경우 방치하게 되여 저소득층이 침입하게 된다.

 -  하향여과의 반복으로 고소득층지역이 점점 저소득층지역으로 전환되는 것을 계승(천이)라고 한다.

 - 불량주택은 낮은 소득수준 때문, 시장실패가 원인이 아니다. 

 - 불량주택의 해결방법은 주민들의 실질소득을 증가시켜야 한다. 

 

수선비 < 가치상승	수선비 > 가치상승
상향여과 고소득층 고가주택	하향여과 저소득층 저가주택

 

C. 효율적 시장이론

1. 효율적시장: 정보가 즉시 가치 반영되는 시장

ⓐ 약성 효율적 시장

   - 과거정보만 반영된 시장 

   - 현재,미래정보를 이용하면 초과이윤을 누릴 수 있따.

 

ⓑ 준강성 효율적 시장

   - 과거, 현재 정보만 반영된 시장

   - 미래정보를 이용하면 초과이윤을 누릴 수 있다.

 

ⓒ 강성 효율적 시장

   - 과거, 현재, 미래정보가 반영된 시장으로 정보의 가치가 없다.

   - 초과이윤을 누릴 수 없다.

   - 부동산시장에 해당하지 않는다. 

구분	반영되는 정보	시장 분석방법	정상 이윤	초과이윤			정보가치
				과거정보	현재정보	미래정보
약성	과거	기술적	O	X	O	O	O
준강성	과거+현재	기본적	O	X	X	O	O
강성	과거+현재+미래	불필요	O	X	X	X	X

 

2. 할당효율적시장

 

ⓐ 정보가치와 정보비용이 같아서 초과이윤이 0이 되는 시장

ⓑ 불완전경쟁시장과 할당효율적 시장

- 완전경쟁시장은 할당효율적시장이 되지만 할당효율적시장은 완전경쟁시장은 아니다. 

- 초과이윤이 발생하는 이유는 시장이 불완전하기 때문이다. 

- 투기의 발생은 시장이 불완전해서가 아니라 시장이 할당효율적시장이 아니기 때문이다.

- 부동산시장도 초과이윤과 정보비용이 같으면 초과이윤이 0이 되는 할당효율적 시장이 될 수 있다.

 

 

ⓒ 부동산의 가치와 정보비용에 대한 문제

문제1. 현재 투자한 부동산사업을 통해서 1년 후에 50억을 회수할 수 있을 것으로 보인다. 요구수익률은 10%이다. 50억의 현재가치는?

 

문제2. 현재 투자한 부동산사업을 통해서 3년 후에 100억을 회수할 수 있을 것으로 보인다. 요구수익률은 5%이다. 100억의 현재가치는? 

 

문제3. 어떤 토지가 2년 후 개발되면 5000만원, 개발이 안되면 4000만원으로 예상된다. 개발확률 80%이고 요구수익률이 10%라고 한다.