https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
NO32,
과목: 부동산투자론
다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?
ㅇ 순운영소득 : 140,000,000원
ㅇ 재산세 : 5,000,000원
ㅇ 연간융자월부금 : 90,000,000원
ㅇ 융자이자 : 70,000,000원
ㅇ 감가상각 : 10,000,000원
ㅇ 소득세율 : 30%
① 18,000,000원
② 27,000,000원
③ 32,000,000원
④ 45,000,000원
⑤ 50,000,000원
정답: 3
해설:
세후현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세
순영업소득 = 140,000,000원
부채서비스액(연간융자월부금) = 90,000,000원
과세대상소득 = 순영업소득 - 융자이자 - 감가상각
과세대상소득 = 140,000,000원 - 70,000,000원 - 10,000,000원 = 60,000,000원
영업소득세 = 60,000,000원 x 30% = 18,000,000원
세후현금수지 = 순영업소득 - 부채서비스액 - 영업소득세
32,000,000원 = 140,000,000원 - 90,000,000원 - 18,000,000원
NO33,
과목: 부동산투자론
수익성 부동산의 장래 현금흐름에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 투자에 따른 현금흐름은 영업 현금흐름과 매각 현금흐름으로 나누어 예상할 수 있다.
② 유효 총소득은 잠재(가능) 총소득에 공실 및 불량 부채에 대한 손실과 기타 수입을 반영한 것이다.
③ 세전 현금흐름은 순영업소득에서 부채 서비스액을 차감하여 계산한다.
④ 영업소득세를 계산하기 위해서는 건물의 감가상각비를 알아야 한다.
⑤ 영업경비에는 임대소득에 대한 소득세가 포함되어야 한다.
정답: 5
해설: 영업경비에는 소득세는 포함되지 않는다.
NO34,
과목: 부동산투자론
대상 부동산의 순영업소득(NOI)은?
ㅇ 건축연면적 : 1,800㎡
ㅇ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비)
ㅇ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡
ㅇ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준)
ㅇ 평균공실률 : 10%
ㅇ 연간 부채상환액 : 500원/㎡(유효 임대면적 기준)
① 320만 원
② 324만 원
③ 332만 원
④ 340만 원
⑤ 380만 원
정답: 2
해설:
가능총소득 = (건축연면적 x 유효임대면적 비율) x 연 평균임대료(1,800 x 80%) x 5,000 = 7,200,000원
공실손실액: 7,200,000원 x 10% = 720,000원
영업경비: (7,200,000 - 720,000) x 50% = 3,240,000
순영업소득: 3,240,000원
NO35,
과목: 부동산투자론
다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?
ㅇ 호당 임대료 : 6,000,000원
ㅇ 임대가능호수 : 40호
ㅇ 공실률 : 10%
ㅇ 운영비용 : 16,000,000원
ㅇ 원리금상환액 : 90,000,000원
ㅇ 융자이자 : 20,000,000원
ㅇ 감가상각액 : 10,000,000원
ㅇ 소득세율 : 30%
① 유효 총소득은 216,000,000원이다.
② 순영업소득은 200,000,000원이다.
③ 세전 현금수지는 110,000,000원이다.
④ 영업소득세는 50,000,000원이다.
⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.
정답: 4
해설: 가능총소득 = 호당임대료 x 임대가능호수
6,000,000 x 40 = 240,000,000
공실: 240,000,000 x 공실률(10%) = 24,000,000
유효총소득(216,000,000) = 가능총소득(240,000,000) - 공실(24,000,000)
순영업소득(200,000,000) = 유효총소득(216,000,000) - 영업경비(운영비용 16,000,000)
세전현금수지(110,000,000) = 순영업소득(200,000,000) - 부채서비스액(원리금상환액 90,000,000)
과세표준액(170,000,000) = 순영업소득(200,000,000) - 융자이자(20,000,000) - 감가상각비(10,000,000)
영업소득세(51,000,000) = 과세표준액(170,000,000) x 소득세율(30%)
세후현금수지(59,000,000) = 세전현금수지(110,000,000) - 영업소득세(51,000,000)
NO36,
과목: 부동산투자론
다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은? (순서대로 A, B, C)
임대단위당 연간예상임대료×임대단위 수 ( A )
( A )-공실 및 불량부채액+기타소득=( B )
( B )-영업경비=( C )
( C )-부채서비스액=세전현금흐름-영업소득세=세후현금흐름
① 유효총소득, 순영업소득, 가능총소득
② 가능총소득, 순영업소득, 유효총소득
③ 순영업소득, 가능총소득, 유효총소득
④ 유효총소득, 가능총소득, 순영업소득
⑤ 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득
정답: 5
해설:
임대단위당 연간예상임대료×임대단위 수=(A 가능총소득)
(A 가능총소득)-공실 및 불량부채액+기타소득=(B 유효총소득)
(B 유효총소득)-영업경비 = (C 순영업소득)
(C 순영업소득)-부채서비스액=세전현금흐름-영업소득세=세후현금흐름
NO37,
과목: 부동산투자론
어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는?
ㅇ 가능총소득 : 4,800만 원
ㅇ 공실 : 가능총소득의 5%
ㅇ 영업소득세율 : 연 20%
ㅇ 원금상환액 : 200만 원
ㅇ 이자비용 : 800만 원
ㅇ 영업경비 : 240만 원
ㅇ 감가상각비 : 200만 원
① 2,496만 원
② 2,656만 원
③ 2,696만 원
④ 2,856만 원
⑤ 2,896만 원
정답: 2
해설:
가능총소득 = 4800
유효총소득(4560) = 가능총소득(4800) - 공실(4800 x 공실률5%)
순영업소득(4320) = 유효총소득(4560) - 영업경비(240)
세전현금수지(3320) = 순영업소득(4320) - (원리금상환액 200+800)
과세대상소득(3320) = 순영업소득(4320) - 이자지급액(800) - 감가상각비(200)
영업소득세(664) = 과세대상소득(3320) x 영업소득세율(20%)
세후현금수지(2656) = 세전현금수지(3320) - 영업소득세(664)
NO38,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석의 현금흐름 계산에서 유효 총소득(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중 필요한 항목은 모두 몇 개인가?
ㅇ 임대료 수입
ㅇ 영업소득세
ㅇ 이자상환액
ㅇ 영업 외 수입
ㅇ 영업경비
ㅇ 감가상각비
① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개
정답: 2
해설: 유효총소득은 임대료수입, 영업외 수입이 해당된다.
NO39,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석의 현금흐름 계산에서 (가) 순영업소득과 (나) 세전 지분 복귀액을 산정하는 데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?
ㄱ. 기타 소득
ㄴ. 매도 비용
ㄷ. 취득세
ㄹ. 미상환 저당 잔금
ㅁ. 재산세ㅂ. 양도 소득세
① 가 : ㄷ 나 : ㄹ
② 가 : ㄱ, ㅁ 나 : ㄴ, ㄹ
③ 가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ 나 : ㄴ, ㅂ
④ 가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ 나 : ㄴ, ㅂ
⑤ 가 : ㄱ, ㄷ, ㅁ 나 : ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답: 2
해설:
(가)순영업소득: ㄱ. 가타소득, ㅁ. 재산세
(나)세전지분복귀액: ㄴ.매도비용, ㄹ. 미상환저당금
NO40,
과목: 부동산투자론
부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.
② 총투자수익률은 세전 현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.
④ 순영업소득의 산정 과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.
⑤ 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.
정답: 4
해설:
① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 (최소한)의 수익률이다.
② (지분수익률)은 세전 현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.
③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 (기각)된다.
⑤ 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함되지 않는다.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
NO41,
과목: 부동산투자론
임대인 A와 임차인 B는 임대차 계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?
ㅇ 연간 임대료는 1년 차 5,000만 원에서 매년 200만 원씩 증가
ㅇ 연간 영업경비는 1년 차 2,000만 원에서 매년 100만 원씩 증가
ㅇ 1년 후 일시불의 현가 계수 0.95
ㅇ 2년 후 일시불의 현가 계수 0.90
ㅇ 3년 후 일시불의 현가 계수 0.85
① 8,100만 원
② 8,360만 원
③ 8,620만 원
④ 9,000만 원
⑤ 9,300만 원
정답: 2
해설:
NO42,
과목: 부동산투자론
다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 금년에는 현금지출만 발생하고 내년에는 현금 유입만 발생한다고 한다. 할인율이 5%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?
① A와 C의 NPV(순현가)는 같다.
② NPV가 가장 작은 사업은 D이다.
③ C의 PI(수익성 지수)는 4이다.
④ PI가 큰 순서는 C > B > A > D이다.
⑤ 총투자비가 300만 원일 경우, A만 수행하는 투자안보다 B, C, D를 함께 수행하는 투자안의 타당성이 더 높다.
정답: 4
해설:
NO43,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석에 대한 설명 중 틀린 것은?
① 내부수익률(IRR)이란 순현가(NPV)를 '0'으로 만드는 할인율을 의미한다.
② 순현가(NPV)는 장래에 발생할 수입의 현가 총액에서 비용의 현가 총액을 차감한 금액이다.
③ 요구수익률이 내부수익률(IRR) 보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
④ 순현가(NPV)가 '0'보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
⑤ 수익성지수(PI)가 '1'보다 크면 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
정답: 3
해설: (내부수익률이 요구수익률보다 클때) 투자타당성이 있다고 할 수 있다.
NO44,
과목: 부동산투자론
부동산 투자타당성 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때, 순현재가치법과 내부수익률법 중 어느 방법을 적용하더라도 투자 우선순위는 달라지지 않는다.
② 단순 회수기간법은 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않고 투자한 금액을 회수하는데 걸리는 기간을 분석한다.
③ 부채감당률은 부채서비스액을 부동산 투자에서 창출되는 순영업소득으로 어느 정도 충당할 수 있는지를 측정하는 지표다.
④ 부동산투자자는 투자성향이나 투자목적에 따라 타당성 분석기법에서 도출된 값에 대해 서로 다른 판단을 내릴 수 있다.
⑤ 내부수익률법은 내부수익률을 투자자의 요구수익률과 비교하여 투자의사결정을 하는 방법이다.
정답: 1
해설: 여러 투자안의 투자 우선순위를 결정할 때, 순현재가치법과 내부수익률법 중 어느 방법을 적용하면 투자 우선순위는 달라질 수 있다.
NO45,
과목: 부동산투자론
다음 자료를 활용하여 산정한 부동산 가격은?
ㅇ 순영업소득 : 21,000,000원
ㅇ 부채서비스액 : 12,000,000원
ㅇ 지분배당률(세전) : 2.5%
ㅇ 대출비율 : 40%
① 5억 원
② 5.5억 원
③ 6억 원
④ 6.5억 원
⑤ 7억 원
정답: 3
해설:
NO46,
과목: 부동산투자론
상업용 부동산의 투자성과 판단지표에 관한 설명 중 옳지 않은 것은?
① 부채감당률이(DSCR) 1.0 보다 크다는 것은 순영업소득이 부채의 할부금을 상환하고도 잔여액이 있다는 의미이다.
② 순현가법(NPV)은 장래 기대되는 세후 소득의 현가합과 투자비용의 현가합을 서로 비교하여 투자의사를 결정한다.
③ 내부수익률(IRR)은 수익성지수가 1.0이 되는 할인율이다.
④ 자본환원율은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
⑤ 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
정답: 5
해설: 현가회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려한다.
NO47,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 투자의 가치를 측정하는 데 있어서 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계적이익률법(평균수익률법) 등이 있다.
② 순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자 결정을 하는 방법을 말한다.
③ 내부수익률이란 순현가를 '0'으로 만드는 할인율을 말한다.
④ 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.
⑤ 비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용 지표에 따라 투자 결정이 달라질 수 있다.
정답: 1
해설: 회계이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법이다.
NO48,
과목: 부동산투자론
제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?
甲은 현금으로 5억 원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만 원, 저당지불액이 연간 4천만 원인 부동산을 8억 원에 구입하였다.
① 종합환원율은 10%이다.
② 저당비율은 37.5%이다.
③ 자본회수기간은 10년이다.
④ 지분환원율은 7%이다.
⑤ 부채감당률은 2이다.
정답: 4
해설:
NO49,
과목: 부동산투자론
다음 부동산투자타당성분석 방법 중 할인기법이 아닌 것은?
ㄱ.순현가(net present value)법
ㄴ.회수기간(payback period)법
ㄷ.내부수익률(internal rate of return)법
ㄹ.수익성지수(profitability index)법
ㅁ.회계적수익률(accounting rate of return)법
① ㄱ, ㅁ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄴ, ㅁ
⑤ ㄷ, ㅁ
정답: 4
해설: 회수기간법과 회계적수익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않은 방법으로 할인기법이 아니다.
NO50,
과목: 부동산투자론
복합쇼핑몰 개발사업이 진행된다는 정보가 있다. 다음과 같이 주어진 조건 하에서 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)
o 복합쇼핑몰 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.
o 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발될 가능성은50%로 알려져 있다.
o 2년 후 도심에 복합쇼핑몰이 개발되면 A토지의 가격은 6억 500만원, 개발되지 않으면 3억250만원으로 예상된다.
o 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.
① 1억 500만원
② 1억 1,000만원
③ 1억 1,500만원
④ 1억 2,000만원
⑤ 1억 2,500만원
정답: 5
해설:
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
NO51,
과목: 부동산투자론
다음은 부동산 회사의 부채비율에 관한 내용이다. ( )에 들어간 내용으로 옳은 것은?
① ㄱ: 200,000원, ㄴ: 25%, ㄷ: 400,000원, ㄹ: 100%
② ㄱ: 200,000원, ㄴ: 10%, ㄷ: 400,000원, ㄹ: 100%
③ ㄱ: 200,000원, ㄴ: 10%, ㄷ: 400,000원, ㄹ: 75%
④ ㄱ: 160,000원, ㄴ: 25%, ㄷ: 200,000원, ㄹ: 75%
⑤ ㄱ: 160,000원, ㄴ: 10%, ㄷ: 200,000원, ㄹ: 100%
정답: 1
해설:
NO52,
과목: 부동산투자론
부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다.
② 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다.
③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다.
④ 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.
⑤ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.
정답: 4
해설: 어림셈법 중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 길다.
NO53,
과목: 부동산투자론
현금흐름이 다음과 같은 투자안을 순현재가치가 큰 순서대로 나열한 것은?(단, 할인율 연 10%, 사업기간은 1년임)
① B > C > A > D
② B > A > C > D
③ A > C > B > D
④ A > C > D > B
⑤ C > B > D > A
정답: 2
해설: ② B > A > C > D
NO54,
과목: 부동산투자론
부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은?
① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전 현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다.
② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다.
③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율은 7%이다.
④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다.
⑤ 부채 감당률(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.
정답: 5
해설:
NO55,
과목: 부동산투자론
다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 7%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?
① B와 C의 순현재가치(NPV)는 같다.
② 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D이다.
③ 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 A이다.
④ 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C이다.
⑤ A의 순현재가치(NPV)는 D의 2배이다.
정답: 5
해설:
NO56,
과목: 부동산투자론
수익성지수(Profit Index)법에 의한 부동산 사업의 투자분석으로 틀린 것은?(단, 사업기간은 모두 1년, 할인율은 연 10%이며, 주어진 조건에 한함)
① A 사업은 B 사업의 수익성지수보다 크다.
② C 사업은 D 사업의 수익성지수보다 크다.
③ A 사업에만 투자하는 경우는 A와 B 사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.
④ D 사업에만 투자하는 경우는 C와 D 사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.
⑤ 수익성 지수가 가장 작은 사업은 B이다.
정답: 4
해설:
NO57,
과목: 부동산투자론
승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈값이다.
② 세전현금흐름 승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈값이다.
③ 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈값이다.
④ 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈값이다.
⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
정답: 2
해설:
① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 조소득으로 나눈값이다.
② 세전현금흐름 승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈값이다.
③ 순소득승수(NIM)는 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈값이다.
④ 세후현금흐름승수(ATM)는 지분투자액을 세후현금흐름으로 나눈값이다.
⑤ 지분투자수익률(ROE)은 세전현금흐름을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
NO58,
과목: 부동산투자론
재무비율 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 대부비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.
② 유동비율(Current Ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.
③ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금지불능력이 충분하다.
④ 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.
⑤ 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.
정답: 3
해설: 부채감당률(DCR)이 1보다 (크면) 차입자의 원리금지불능력이 충분하다.
NO59,
과목: 부동산투자론
다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자안 A의 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)은? [단, 할인율은 연 20%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생함]
① NPV : 0원, IRR : 20%
② NPV : 0원, IRR : 25%
③ NPV : 0원, IRR : 30%
④ NPV : 1,000원, IRR : 20%
⑤ NPV : 1,000원, IRR : 25%
정답: 1
해설:
NO60,
과목: 부동산투자론
부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?
① 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득 승수가 총소득 승수보다 크다.
② 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전 현금수지 승수가 세후현금수지 승수보다 크다.
③ 부채 감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채 서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.
④ 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.
⑤ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.
정답: 2
해설: 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전 현금수지 승수가 세후현금수지 승수보다 (작다.)
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
NO61,
과목: 부동산투자론
다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 총투자액: 10억원
ㅇ 지분투자액: 6억원
ㅇ 세전현금수지: 6,000만원/년
ㅇ 부채서비스액: 4,000만원/ 년
ㅇ (유효)총소득승수 : 5
① (유효)총소득: 2억원/년
② 순소득승수: 10
③ 세전현금수지승수: 10
④ (종합)자본환원율: 8%
⑤ 부채감당률: 2.5
정답: 4
해설:
NO62,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 할인현금수지법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.
② 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
③ 순현재가치(NPV)가 0인 단일투자안의 경우 수익성지수(PI)는 1이 된다.
④ 투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.
⑤ 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 투자안을 비교, 선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.
정답: 1
해설: 할인현금수지법은 혐금흐름을 잘 반영한다.
NO63,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
③ 순현재가치법은 가치가산의원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.
④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.
⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.
정답: 4
해설:
재투자율의 가정에 있어 내부수익률법보다 순현재가치법이 더 합리적이다.
순현재가치법은 재투자율로 요구수익률을 사용하기 때문이다.
NO64,
과목: 부동산투자론
다음은 임대주택의 1년간 운영실적 자료이다. 가능총소득에 대한 영업경비비율은?
ㅇ 호당 임대료 : 연 5백 만원
ㅇ 임대가능호수 : 60호
ㅇ 공실률 : 10%
ㅇ 순영업소득 : 연 2억 1천만원
① 2.38%
② 10%
③ 20%
④ 22.22%
⑤ 30%
정답: 3
해설:
NO65,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법 중 비율 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 채무불이행률은 유효 총소득이 영업경비와 부채 서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며 채무불이행률을 손익 분기율이라고도 한다.
② 대부 비율은 부동산 가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부 비율을 저당 비율이라고도 한다.
③ 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부 비율이 50% 일 경우에는 부채비율이 100%가 된다.
④ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능 총소득 또는 유효 총소득이 사용된다.
⑤ 비율 분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계 산정의 오류가 발생하는 경우 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.
정답: 3
해설: 부채비율은 지분에 대한 부채의 비율이다.
NO66,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법 중 할인 현금흐름 분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.② 장래 현금흐름의 예측은 대상 부동산의 과거 및 현재 자료와 비교 부동산의 시장자료를 토대로 여러가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.⑤ 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.
정답: 5
해설: 세후수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등은 어림셈법의 수익률법에서 사용되는 비율이다.
NO67,
과목: 부동산투자론
투자타당성 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 내부수익률은 순현가를 '0'보다 작게 하는 할인율이다.
② 수익성지수는 순현금 투자지출 합계의 현재가치를 사업기간 중의 현금수입 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
③ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 장기인 투자안을 선택한다.
⑤ 순현가법과 내부수익률법에서는 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다.
정답: 3
해설:
① 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다.
② 수익성지수는 사업기간 중의 현금수입 합계의 현재가치를 순현금 투자지출 합계의 현재가치로 나눈 상대지수이다.
③ 순현가는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값이다.
④ 회수기간은 투자시점에서 발생한 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 말하며, 회수기간법에서는 투자안 중에서 회수기간이 가장 (단기)인 투자안을 선택한다.
⑤ 순현가법에서 투자판단기준을 위한 할인율로써 요구수익률을 사용한다. (내부수익률법에서는 요구수익률이 사용되지 않음)
NO68,
과목: 부동산투자론
부동산 운영수지분석에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 가능총소득은 단위면적당 추정임대료에 임대면적을 곱하여 구한 소득이다.
② 유효총소득은 가능총소득에서 공실손실상당액과 불량부채액(충당금)을 차감하고 기타 수입을 더하여 구한 소득이다.
③ 순영업소득은 유효총소득에 각종 영업 외 수입을 더한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
④ 세전 현금흐름은 순영업소득에서 부채서비스액을 차감한 소득이다.
⑤ 세후현금흐름은 세전현금흐름에서 영업소득세를 차감한 소득이다.
정답: 3
해설:
순영업소득 = 유효총소득 - 영업경비
순영업소득은 유효총소득에 각종 영업경비를 차감한 소득으로 부동산 운영을 통해 순수하게 귀속되는 영업소득이다.
NO69,
과목: 부동산투자론
부채 감당률에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.
② 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.
③ 부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.
④ 부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.
⑤ 대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.
정답: 2
해설: 부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액과 원금상환액을 더한 원리금을 말한다.
NO70,
과목: 부동산투자론
다음 부동산 투자안에 관한 단순 회수기간 법의 회수기간은?
① 2년 6개월
② 3년
③ 3년 6개월
④ 4년
⑤4년 6개월
정답: 2
해설:
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
NO 71,
과목: 부동산투자론
부동산 투자 시 (ㄱ) 타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ) 타인자본을 50% 활용하는 경우 각각의 1년간 자기 자본수익률은?
ㅇ 기간 초 부동산 가격 : 10억원
ㅇ 1년간 순영업소득(NOI) : 연 3천만 원
ㅇ 1년간 부동산 가격 상승률 : 연 2%
ㅇ 1년 후 부동산을 처분함
ㅇ 대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함
① ㄱ : 3%, ㄴ : 6%
② ㄱ : 3%, ㄴ : 8%
③ ㄱ : 5%, ㄴ : 6%
④ ㄱ : 5%, ㄴ : 8%
⑤ ㄱ : 7%, ㄴ : 8%
정답: 3
해설:
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
NO72,
과목: 부동산투자론
부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.
ㄴ. 순현재가치가 '0'이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다.
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.
ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표 이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.
① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄴ, ㄹ
③ ㄱ, ㄷ, ㅁ
④ ㄴ, ㄹ, ㅁ
⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ
정답: 2
해설:
ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 내부수익률을 사용하고, 순현재가치법에서는 요구수익율을 사용한다.
ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.
NO73,
과목: 부동산투자론
부동산 투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.
② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당한다.
③ 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.
④ 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.
⑤ 부동산 투자에 대한 대가는 보유 시 대상 부동산의 운영으로부터 나오는 소득 이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.
정답: 3
해설: 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 (차감)한 소득이다.
NO74,
과목: 부동산투자론
부동산 투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?
① 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.
② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.
③ 할인현금흐름기법이란 부동산 투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.
④ 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.
⑤ 민감도분석은 모형의 투입 요소가 변화함에 따라 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.
정답: 1
해설: 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래현금흐름의 순현재가치를 (0)으로 만드는 할인율을 말한다.
NO75,
과목: 부동산투자론
다음 자료를 활용하여 산정한 순소득 승수, 채무불이행률, 세후 현금흐름 승수를 순서대로 나열한 것은?
ㅇ 총투자액 : 15억 원
ㅇ 지분투자액 : 4억 원
ㅇ 유효총소득승수 : 6
ㅇ 영업경비비율(유효총소득 기준) : 40%
ㅇ 부채서비스액 : 6천만 원/년
ㅇ 영업소득세 : 1천만 원/년
① 10, 64%, 5
② 10, 64%, 5.5
③ 10, 65%, 5.5
④ 11, 65%, 6
⑤ 11, 66%, 6
정답: 1
해설:
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.jwlee.quiz_budongsan
기출 공인중개사 - Google Play 앱
부동산 공인중개사 기출문제
play.google.com
'부동산학개론_단원별기출문제 > 부동산학개론_단원별기출' 카테고리의 다른 글
| 부동산개발론_기출문제 모음 (0) | 2023.05.17 |
|---|---|
| 부동산금융론_기출문제 모음 (0) | 2023.05.17 |
| 부동산투자론_화폐가치_기출문제 모음 (0) | 2023.05.17 |
| 부동산투자론_포트포리오 기출문제 모음 (0) | 2023.05.17 |
| 부동산투자론 기출문제 모음 (0) | 2023.05.17 |
