부동산투자론 기출문제 모음

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NO1,
과목: 부동산투자론
다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은?
<보기>
ㅇ 임대주택 총투자액 : 100백만 원
   - 차입금 : 60백만 원
   - 자기자본 : 40백만 원
ㅇ 차입조건 : 이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환
ㅇ 1년간 순영업소득 : 8백만 원
ㅇ 1년간 임대주택의 가격 상승률 : 2% 
    
① 7%
② 10%
③ 13%
④ 16%
⑤ 20%



정답: 3
해설: 

    




NO2,
과목: 부동산투자론
부동산 투자에 있어 위험과 위험분석에 대한 설명 중 틀린 것은? 

① 부동산 투자자가 위험회피형이라면 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 낮춘다.
② 산출된 기대수익률의 하향 조정을 통해 투자의사결정을 보수적으로 함으로써 위험관리를 할 수 있다.
③ 수익률의 분포가 정규분포라면 수익률의 분산이나 표준편차로 위험을 측정할 수 있다.
④ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.
⑤ 미래 현금흐름의 예측에 영향을 주는 요소 중 몇 가지 요소를 동시에 변동시키면서 비관적인 경우와 낙관적인 경우의 수익성을 분석하기도 한다.



정답: 1
해설: 부동산 투자자가 위험회피형이라면 부동산 투자의 위험이 증가할 때 요구수익률을 (낮춘다 → 높인다).




    
NO3,
과목: 부동산투자론
가상적인 아파트 투자사업에 대해 미래의 경제환경 조건에 따라 추정된 수익률의 예상치가 아래와 같다고 가정할 때 기대수익률은? 

① 4.8%
② 6.8%
③ 7.4%
④ 8.2%
⑤ 9.6%



정답: 4
해설: (0.2 x 4%)+(0.6 x 8%)+(0.2 x 13%) = 8.2%




    
NO4,
과목: 부동산투자론
부동산투자에서 재무레버리지효과(지렛대 효과)에 관한 설명으로 틀린 것은? 

① 레버리지효과란 타인자본을 이용할 경우 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다.
② 정(+)의 레버리지 효과는 총자본수익률(종합수익률)이 저당수익률보다 높을때 발생한다.
③ 중립적 레버리지란 부채비율이 변화해도 자기자본수익률은 변하지 않는 경우를 말한다.
④ 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 하락하는 것을 말한다.
⑤ 정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때, 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 감소한다.




정답: 5
해설: 
정(+)의 레버리지효과를 예상하고 투자했을 때, 부채비율이 커질수록 경기변동이나 금리변동에 따른 투자위험이 (증가)한다.

    




NO5,
과목: 부동산투자론
부동산 투자에 있어서 위험관리 방안으로 틀린 것은? 

① 요구수익률을 결정하는 데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험 할증률을 더한다.
② 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.
③ 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.
④ 위험관리 방법으로 요구수익률을 하향 조정하고, 민감도 분석, 평균 분산 분석 등을 실시한다.
⑤ 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외시킨다.



정답: 4
해설: 위험관리 방법으로 요구수익률을 (하향 → 상향) 조정하고, 민감도 분석, 평균 분산 분석 등을 실시한다.




    
NO6,
과목: 부동산투자론
상가, 오피스텔, 아파트에 대한 경제상황별 수익률이 다음과 같이 추정될 때, 이에 관한 설명으로 틀린 것은? 

① 각 상품의 기대수익률은 경제상황별 확률에 해당 상품의 경제상황별 추정 수익률을 곱하여 계산한다.
② 기대수익률은 상가가 가장 높고, 다음은 오피스텔이며, 아파트가 가장 낮다.
③ 투자위험은 추정수익률의 분포, 즉, 분산이나 표준편차로 측정할 수 있다.
④ 투자위험은 아파트가 가장 낮고, 다음은 오피스텔이며, 상가가 가장 높다.
⑤ 평균분산지배원리를 기준으로 볼 때, 상가가 아파트를 지배한다.




정답: 3
해설: 
상가의 기대수익률: (16 x 0.5)+(6 x 0.5) = 11%
오피스텔 기대수익률: (12 x 0.5) + (4 x 0.5) = 8%
아파트의 기대수익률: (8 x 0.5) + (2 x 0.5) = 5%
상가의 분산: (16 – 11)² x 0.5 + (6 – 11)² x 0.5 = 25%
오피스텔의 분산: (12 – 8)² x 0.5 + (4 – 8)² x 0.5 = 16%
아파트의 분산: (8 – 5)² x 0.5 + (2 – 5)² x 0.5 = 9%
상가가 아파트를 지배하려면 상가의 기대수익률이 아파트보다 높고, 상가의 분산이 아파트의 분산보다 작아야 한다. 





    
NO7,
과목: 부동산투자론
부동산 투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은? 

① 동일한 위험 증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.
② 투자 결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자자를 하게 된다.
③ 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.
④ 부동산 투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.
⑤ 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.



정답: 3
해설: 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률보다 큰 경우 대상 부동산에 대한 기대수익률도 점차 (하락 → 상승)하게 된다.

    




NO 8,
과목: 부동산투자론
부동산투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.
② 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다.
③ 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다.
④ 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다.
⑤ 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.



정답: 1
해설: 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 (변동이자율 대신 고정이자율 → 고정이자율 대신 변동이자율)로 대출하기를 선호한다.

    

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NO 9,
과목: 부동산투자론
부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
ㅇ 투자 부동산가격: 3억원ㅇ 금융기관 대출: 2억원, 자기자본: 1억원
ㅇ 대출조건   
- 대출기간: 1년   
- 대출이자율: 연 6%   
- 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환
ㅇ 1년간 순영업이익(NOI): 2천만원
ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 0%

① 8%
② 9%
③ 10%
④ 11%
⑤ 12%



정답: 1
해설: 

NO 10,
과목: 부동산투자론
상가 경제 상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적인 경제 상황의 경우 ( )에 들어갈 예상 수익률은?

① 4
② 6
③ 8
④ 10
⑤ 12



정답: 3
해설: 
상가의 기대수익률 = 비관적 예상수익률 + 정상적 예상수익률 + 낙관적 예상수익률 
(0.2 x 4%) + (0.4 x X%) + (0.4 x 10%) = 8%  X = 8%




    
NO 11,
과목: 부동산투자론
부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

① 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.
② 평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.
③ 보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.
④ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.
⑤ 민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.



정답: 4
해설: 
④ 위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, (위험한 투자일수록 낮은 할인율을 적용한다.→ 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한다).




    
NO 12,
과목: 부동산투자론
부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
② 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.
③ 부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
④ 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
⑤ 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.



정답: 5
해설: ⑤ 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 (단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다 → 단기간에 현금화하기 어렵다).




    
NO 13,
과목: 부동산투자론
부동산투자의 위험과 관련하여 ( )에 들어갈 용어로 옳은 것은?투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 (   )에 해당한다.

① 기술위험
② 입지위험
③ 시장위험
④ 법적위험
⑤ 금융위험



정답: 5
해설: 투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 (금융위험)에 해당한다.




    
NO 14,
과목: 부동산투자론
부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.
② 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.
③ 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
④ 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.
⑤ 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.



정답: 3
해설: 
무위험률의 (하락 → 상승)은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.
요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레이션율

 

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