12. 감정평가 3방식

A .감정평가이론

평가방식	평가목적	평가방법	시산가액 시산임료	용도
원가방식	가격	원가법	적산가격	건물, 매립지, 건설기계, 선박, 항공기 등 재생산 가능한것 (토지는 재생산 되는게 아니므로 곤란함)
	임대료	적산법	적산임료
비교방식	가격	거래사례비교법	비준가격	자동차, 과수원 등
	임대료	임대사례비교법	비준임료
	가격	공시지가기준법	공시지가 기준가격	토지
수익방식	가격	수익환원법	수익가격	수익성부동산, 광업재단, 어업권, 영업권, 무형자산
	임대료	수익분석법	수익임료

 

B. 원가방식

 

1. 원가법(가격)

- 적산가격 = 재조달원가 - 감가누계액

ⓐ 재조달원가:

- 기준시점에서 대상부동산을 신축하는 비용

- 대상부동산 가격의 상한선

ⓑ 재조달원가 종류

- 복제원가: 물리적으로 동일한 부동산

- 대치원가: 대상부동산과 동등한 효용을 가지는 부동산의 조달에 소요되는 비용

 

2. 적산법(임대료)

- 적산임대료 = (기초가격 x 기대이율) + 필요제경비

- 필요제경비: 감가상각비, 재산세(소득세, 취득세 제외), 유지관리비(수익적지출만 포함)

 

3. 재조달원가를 구하는 기준

- 도급가격을 기준으로 구한다. 

 

4. 재조달원가 구하는 방법

- 직접법: 대상부동산을 조사해서 구한다. 

- 총가격적산법: 모든 항목을 추계하는 방법

- 부분별 단가적용법: 중요구성부분의 단가를 합산

- 단위비교법: 실제적으로 가장 널리 사용된다.

- 변동률 적용법: 실제 건설비를 아는 경우 변동률 등을 반영하여 대상부동상의 재조달원가를 구한다. 

- 간접법: 인근지역 또는 동일수급권 내의 유사지역에서 비교성이 있는 부동산를 분석

 

5. 감가수정 

구분	감가수정(감정평가)	감가상각(회계학)
기준	재조달원가	장부가격
목적	감정평가(실제감가)	회계처리(비용배분)
내용년수	경제적 내용연수	법정 내용연수
감가요인	물리적, 기능적, 경제적	물리적, 기능적
관찰감가	인정	불인정
토지	적용	비적용

ㅇ 내용연수 = 경과연수 + 잔존연수

 

감가수정의 방법

구분	감가수정의 방법	비고
직접법	경제적 내용연수에 의한 방법 (정액법, 정률법 상환기금법)	원칙적으로 적용
	관찰감가법(주관적이라는 단점)	내용연수에 의한 방법에서 구한 값을 조정
	분해법
간접법	시장추출법
	임대료손실환원법

ⓐ 정액법

- 매년의 감가액이 전 내용연수 동안 일정하다. 

- 건물과 구축물 등의 평가에 적용한다. 

 

ⓑ 정률법

- 매년의 감가율이 전 내용연수 동안 일정하다. 

- 초기에 많이 감가되고 점차 상각액이 체감한다. 

- 안전하게 자본을 회수하는 장점

- 기계, 기구 등 동산과 수익용, 임대용 부동산의 감가상각에 이용된다. 

 

ⓒ 상환기금법

- 복리이자, 축적이자

- 감가액이 정액법의 감가액보다 작다.

- 정액법의 하나이다. 

- 광산의 감가수정

 

ⓓ 비교

- 초기 감가액의 크기 

정률법 > 정액법 > 상환기금법

- 초기 평가액의 크기 

상환기금법 > 정액법 > 정률법

- 기간말의 감가누계액

정률법 = 정액법 > 상환기금법 

 

C. 비교방식

1. 거래사례비교법

비준가격 = 사례가격 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치 x 면적비교치

장점

- 3방식중에서 중추적인 역할

- 현실적이고 객관적이다.

단점

- 거래사례 없는 경우 불가능하다. 

- 비과학적, 평가사의 지식이나 경험으로 판단

- 과도한 호황과 불황기에 유용하지 못함

 

2. 임대사례비교법

비준임료 = 사례임료 x 사정보정치 x 시점수정치 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치

실질임료 = 순임료 + 필요제경비

 

3. 공시지가기준법

- 표준지 

- 사정보지하지 않는다. 

공시지가 기준가격 = 표준지공시지가 x 시점수정치 x 지역요인비교치 x 개별요인비교치 

 

 

 

D. 수익방식

 

1. 장래 산출한 것으로 기대되는 순수익을 적절한 환원이률로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법

 

2. 순수익 

- 순수익 = 총수입 - 총비용

- 순수익은 주로 순영업소득을 적용한다. 

- 순수익 산정방법: 직접법, 간접법, 잔여법 

 

3. 환원이율

환원이율 = 자본수익률(할인율) + 자본회수율(상각률)

종합환원이율(토지와 건물) = (토지환원이율x토지비율) + (건물환원이율x건물비율)

종합환원이율(자기자본과 타인자본) = (자기자본수익률 x 지분비율) + (타인자본수익율x대부비율)

부채감당법에 의한 환원이율 = 저당상수 x 부채감당율 x 대부비율

 

 

E.물건별 감정평가

1. 토지의 감정평가

- 토지는 공시지가기준법을 적용한다. 

- 적정한 실거래가는 거래사례비교법

 

2. 물건별 감점평가

비교방식: 건물(임료), 구분건물, 토지, 산림, 과수원, 자동차, 입목

원가방식: 건물(가격), 선박, 항공기, 기계

수익방식: 광업재단, 광업권, 어업권, 영업권 등 무형자산