부동산학개론_부동산학총론 요약정리 및 기출문제

 

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부동산학총론 요약정리

가. 부동산학의 특징

1. 부동산학은 [응용과학]이다. 

2. [좁은의미]의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

3. 준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 [넓은의미]의 부동산에 포함된다.

4. 토지는 생산재이기도 하지만 소비재이기도 하다.

5. 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.

6. 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 강화시킨다.

7. 토지는 용도전환을 통해 개별 용도의 관점에서 공급을 증가시킬 수 있다.

8. 부동산의 경제적 개념: 상품, 자본, 자산, 생산요소

9. 부동산의 기술적 개념: 환경, 자연, 공간, 위치

 

 

나. 부동산의 특징

1. 부동성의 특징 

: 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는  부동성이라는 특성과 대물활동이라는 속성 때문이다.

: 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다.

: 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가시 지역분석을 필요로 한다.

: 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.

: 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.

 

2. 부증성의 특징 

: 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.

: 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외가 아니다.

: 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.

: 토지의 소유 욕구를 증대시킨다. 

: 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.

 

3. 영속성의 특징

: 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.

: 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다.

: 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.

: 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

: 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

: 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

: 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

 

4. 능률성의 특징

부동산학의 일반원칙으로서 능률성원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.

 

5. 개별성의 특징

: 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인

: 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.

: 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.

: 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.

 

토지와 독립된 것

: 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 구비한 수목, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물

 

다. 토지의 특징

1. 나지: 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 토지

2. 택지 : 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지

3. 공지: 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지

4. 부지: 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.

5. 맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 한 필지의 토지

6. 필지: 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위

7. 획지: 인위적·자연적·행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지

8. 휴한지: 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게하는 토지

9. 법지: 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지

10. 건부지: 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 낮게 평가된다.

11. 선하지: 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.

12. 포락지: 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지

13. 빈지: 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지

14. 소지: 대지 등으로 개발되기 이전이 자연 상태로서의 토지.

 

구거의 특징

: 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아니다. 

: 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목

 

후보지: 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지

이행지: 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지

표준지: 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지

공중공간의 활용하는 방안: 구분지상권, 개발권이전제도, 용적률인센티브제도

 

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라. 주택의 유형

1. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.

2. 다가구주택 : 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 660㎡ 이하인 공동주택이다.

3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.

4. 다중주택:

(a) 단독주택에 속한다.  

(b) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서,  취사시설은 설치하지 아니한 것, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 660㎡이하, 층수가 3층 이하인 주택이다.

5. 도시형생활주택:  300세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.

6. 준주택: 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등

 

 

공용시설보호지구: 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구

 

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부동산학총론 기출문제

    
[번호] 0
[문제] 토지의 자연적 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 부증성으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
ㄴ. 부동성으로 인해 임장활동과 지역분석을 필요로 한다.
ㄷ. 인접성으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.
ㄹ. 개별성으로 인해 일물일가 법칙의 적용이 배제되어 토지시장에서 물건 간 완전한 대체관계가 제약된다.

① ㄱ, ㄴ
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㄷ
④ ㄴ, ㄹ
⑤ ㄷ, ㄹ



[정답] 4
[해설] 
ㄱ. (부증성 → 부동성)으로 인해 동산과 부동산이 구분되고, 일반재화와 부동산재화의 특성이 다르게 나타난다.
ㄷ. (인접성 → 부증성)으로 인해 부동산의 수급이 불균형하여 균형가격의 형성이 어렵다.
    

   
[번호] 1
[문제] 부동산학에 관한 설명 중 틀린 것은? (19회)
① 부동산학은 토지 및 그 정착물에 관하여, 그것과 관련된 직업적, 물적, 법적, 금융적 제 측면을 연구하는 학문이다.
② 부동산학은 여러 분야의 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합 학문적 성격을 지니고 있다.
③ 부동산학은 복잡한 현대의 부동산 문제를 해결하기 위하여 학제적 접근을 취하는 전문적인 학문 영역으로 등장하였다.
④ 부동산학은 토지와 건물을 대상으로 하는 탐구라는 점에서 우주와 지구의 기본원리를 탐구하는 물리학이나 지구과학과 같은 순수과학이라고 할 수 있다.

⑤ 부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이며, 자기 이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본 가정에서 출발한다.

 

 

 

[정답] 4

[해설] 부동산학은 [종합응용과학]이다. 
    
    

 

[번호] 2
[문제] 부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은? (26회)
① 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속한다.
② 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다.
③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적ㆍ경제적ㆍ법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하는 방법이다.
④ 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다.⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.



[정답] 5
[해설] 부동산학의 일반원칙으로서 [능률성]의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효이용을 지도원리로 삼고 있다.
    

 

 

    
[번호] 3
[문제] "부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (22회)
ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다.
ㄴ. 사회성•공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.
ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다.
ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라는 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다.
ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성때문이다.

① ㄱ, ㄴ     
② ㄱ, ㄷ
③ ㄴ, ㅁ     
④ ㄷ, ㄹ
⑤ ㄹ, ㅁ


[정답] 2
[해설] 
ㄴ. 거래당사자나 부동산업자나 높은 윤리성이 요구된다.
ㄹ. 대물활동, 대인활동, 기술성, 과학성 모든 특성을 가지고 있다.
ㅁ. 임장활동의 특성은 부동성이다.
    
    
[번호] 4
[문제] "부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은? (22회)
① 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.
② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.
④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.
⑤ 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.




[정답] 5
[해설] 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다. → [토지는 생산재이기도하고 소비재이기도 하다.]
    
    

 

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[번호] 5
[문제] "부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은? (23회)
① 상품
② 자본
③ 자산
④ 환경
⑤ 소비재


[정답] 4
[해설] [환경]은 물리적(기술적)개념이다.
    

 

 

 

    
[번호] 6
[문제] 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은? (25회)
① 건물
② 소유권보존등기된 입목
③ 구거
④ 명인방법을 구비한 수목
⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물



[정답] 3
[해설] [구거]는 독립된 정착물이 아니고 종속정착물이다.
    
    

 

 

 

[번호] 7
[문제] 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은? (27회)
① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.
② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.
③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다.
④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.
⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합 부동산이라 한다.


[정답] 3
[해설] 생산요소, 자산은 [경제적 개념]이다.
    
    



[번호] 8
[문제] 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은? (30회)
ㄱ. 자본  
ㄴ. 소비재   
ㄷ. 공간
ㄹ. 생산요소  
ㅁ. 자연
ㅂ. 자산
ㅅ. 위치


① 경제적개념: ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅂ  물리적개념: ㄹ, ㅁ, ㅅ
② 경제적개념: ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅂ  물리적개념: ㄷ, ㅁ, ㅅ
③ 경제적개념: ㄱ, ㄹ, ㅁ, ㅅ  물리적개념: ㄴ, ㄷ, ㅂ
④ 경제적개념: ㄴ, ㄹ, ㅁ, ㅂ  물리적개념: ㄱ, ㄷ, ㅅ
⑤ 경제적개념: ㄷ, ㄹ, ㅂ, ㅅ  물리적개념: ㄱ, ㄴ, ㅁ

 

 

[정답] 2
[해설] 
경제적개념: 자본, 소비재, 생산요소
물리적개념: 공간, 자연, 위치
    
    

 

 

 

 

[번호] 9
[문제] "우리나라에서 부동산과 소유권에 관한 설명으로 틀린 것은? (29회)
① 토지소유자는 법률의 범위내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
② 민법에서 부동산이란 토지와 그 정착물을 말한다.
③ 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
④ 토지의 소유권 공시방법은 등기이다.
⑤ 토지의 정착물 중 토지와 독립된 물건으로 취급되는 것은 없다.

 

[정답] 5
[해설] 토지 정착물은 중 건물, 미분리과실(명인방법), 수목의 집단(등기 또는 명인방법) 등 독립된 정착물과 종속된 정착물로 구분 된다.
    
    

 

 

 

 

[번호] 10
[문제] '공간정보의 구축 및 관리에 관한 법률'상 하나의 지번을 가진 토지의 등록단위를 의미하는 용어는? (18회)
① 맹지
② 필지
③ 획지
④ 대지
⑤ 택지

[정답] 2
[해설] 등록단위를 의미하는 용어는 [필지]이다. 
    
    

 

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[번호] 11
[문제] 주택의 분류 중에서 공동주택의 유형으로 틀린 것은? (21회)
① 아파트
② 연립주택
③ 다세대주택
④ 다중주택
⑤ 기숙사


[정답] 4
[해설] [다중주택]은 단독주택으로 분류된다. 
    

 

 

    
[번호] 12,
[문제] ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (21회)
토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 ( A )라 하고, 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 ( B )라 하고, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 ( C )라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 ( D )라 한다.

① A-나지, B-필지, C-후보지, D-이행지
② A-나지, B-택지, C-이행지, D-후보지
③ A-나지, B-택지, C-후보지, D-이행지
④ A-획지, B-나지, C-후보지, D-이행지
⑤ A-필지, B-획지, C-이행지, D-후보지



[정답] 3
[해설] 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 ( 나지 )라 하고, 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 이용목적으로 조성된 토지를 ( 택지 )라 하고, 용도지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 ( 후보지 )라 하고, 용도지역 내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 ( 이행지 )라 한다. 
    

 

 

 

    
[번호] 13
[문제] 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (22회)

ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.

ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.

ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 한 필지의 토지를 말한다.

ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다.

ㅁ. 후보지는 인위적•자연적•행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.

 

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄷ, ㅁ

③ ㄱ, ㄹ, ㅁ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

[정답] 4

[해설]"ㄱ: 공지, ㄴ: 부지, ㄷ: 맹지, ㄹ: 필지, ㅁ: 획지
    
    

 

[번호] 14
[문제] 다음 중 옳은 것은 모두 몇 개인가? (24회)
○ 공지는 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지를 말한다.
○ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않은 토지를 말한다.
○ 획지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다.
○ 후보지는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.
○ 법지는 소유권은 인정되지만 이용실익이 없거나 적은 토지를 말한다.

① 1개
② 2개
③ 3개
④ 4개
⑤ 5개


[정답] 3
[해설]
○ 지력회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 토지는 휴한지이다.
○ 필지는 하나의 지번을 가진 토지등기의 한 단위를 말한다.
    

 

 

 

 

    
[번호] 15
[문제] 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은? (25회)
① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다.
② 나지는 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지다.
③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가 된다.
④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용ㆍ수익이 제한되는 경우가 있다.
⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.



[정답] 3
[해설] 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 [높게 → 낮게] 평가 된다.
    

 

 

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[번호] 16
[문제] 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은? (25회)
① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 330㎡이하인 공동주택이다.
③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330㎡이하이고, 층수가 5개 층 이하인 주택이다.
④ 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 660㎡이하, 층수가 3층 이하인 주택이다.
⑤ 도시형생활주택은 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.

[정답] 4
[해설]
① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 (660㎡ 초과)이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.
② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 (660㎡ 이하)인 공동주택이다.
③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 (660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하)인 주택이다.
⑤ 도시형생활주택은 (300세대 미만)의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.
    

 

 

 

    
[번호] 17
[문제] "다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은? (28회)
- 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
- 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)
- 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

① 연립주택
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 다세대주택
⑤ 기숙사

 

 

 

[정답] 2
[해설] 다중주택
- 단독주택으로 분류된다.
- 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것
- 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함)
- 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
    
 

 

 

 

 

  
[번호] 18
[문제] 이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은? (28회)
① 부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지를 말한다.
② 선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경우가 많다.
③ 맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다.
④ 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 어느 지역의 토지를 말한다.
⑤ 빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.



[정답] 5
[해설] 
[빈지 → 포락지]는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.
빈지: 법적 소유권이 없는 토지, 실익은 있음(해변,  바닷가), 최대만조위선에서 지적공부에 등록된 지역까지
    

 

 

 

    



[번호] 19
[문제] 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (29회)
ㄱ. 택지는 주거·상업·공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 말한다.
ㄴ. 획지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말한다.
ㄷ. 표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다.
ㄹ. 이행지는 택지지역·농지지역·임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.

① ㄱ
② ㄱ,ㄴ
③ ㄴ,ㄹ
④ ㄴ,ㄷ,ㄹ
⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ

 

 

 

[정답] 1
[해설] 
ㄴ. 획지 → 가격수준이 비슷한 토지
ㄷ. (표본지 → 표준지)는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지를 말한다.
ㄹ.(이행지 → 후보지)는 택지지역·농지지역·임지지역 상호간에 다른 지역으로 전환되고 있는 일단의 토지를 말한다.
  

 

 

 
    
[번호] 20
[문제] "토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관령 용어에 관한 설명으로 옳은 것은? (30회)
① 부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.
② 대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
③ 빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전·답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
④ 포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
⑤ 소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전이 자연 상태로서의 토지를 말한다.


[정답] 5
[해설] 
① (부지 → 공지)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.
② (대지 → 필지)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.
③ (빈지 → 포락지)는 과거에는 소유권이 인정되는 전·답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.
④ (포락지 → 빈지)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.
    
    

 

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[번호] 21
[문제] 부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지는? (26회)
① 포락지(浦落地)
② 법지(法地)
③ 빈지(濱地)
④ 맹지(盲地)
⑤ 소지(素地)



[정답] 1
[해설] 
포락지: 전·답등이 하천으로 변한 토지, 지반이 무너져 내린 토지
법지: 법으로만 소유한 땅 (매우 경사진 땅, 실익이 없는 토지)
빈지: 법적 소유권이 없는 토지, 실익은 있음(해변,  바닷가), 최대만조위선에서 지적공부에 등록된 지역까지
맹지: 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 접하는 부분이 없는 토지, 건축법상 건축 불가
소지: 택지개발 전 자연상태의 토지
    

 

 

 

 

    
[번호] 22
[문제] 공공주택 특별법령상 공공임대주택의 용어 정의로 틀린 것은?
① 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
② 영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
③ 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
④ 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
⑤ 기존주택전세임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다.


[정답] 1
[해설] [국민임대주택 → 행복주택]은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.
 

 

 

 

 

   
    
[번호] 23
[문제] 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?
① 획지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위를 말한다.
② 후보지는 택지지역·농지지역·임지지역 내에서 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.
③ 나지는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다.
④ 부지는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.
⑤ 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.



[정답] 5
[해설]
① 지번이 부여된 토지의 등록단위는 필지이다. 
② 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지는 이행지이다.
③ 나지는 사법상 권리가 설정되어 있지 않고, 다만 공법의 제한은 받는다.
④ 자연 상태 그대로의토지는 소지이다.
    
    


[번호] 24
[문제] 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?
① 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.
② 필지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위이다.
③ 획지는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
④ 나지는 건부지 중 건폐율, 용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
⑤ 맹지는 도로에 직접 연결되지 않는 토지이다.



[정답] 4
[해설] [나지 → 공지]는 건부지 중 건폐율, 용적률의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨둔 토지를 말한다.
    
    

 

 

 

 

[번호] 25
[문제] 다중주택의 요건이 아닌 것은?
① 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
② 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)
③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것
④ 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것
⑤ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것


[정답] 3
[해설] "③ 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것"은 [기숙사에 대한 설명]이다.
    
    

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[번호] 26
[문제] 공간으로서의 부동산에 대한 설명 중 틀린 것은? (18회) 
① 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산가치로 본다면, 이는 부동산을 단순히 물리적측면뿐만 아니라 경제적측면을 포함하여 복합적측면에서 파악한 것이다.
② 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 입체공간을 의미한다.
③ 현행 지적도는 토지의 경계를 입체적으로 표현하지 못하고 있다.
④ 지하공간을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권이전제도, 용적률인센티브제도 등이 있다.
⑤ 지하공간의 이용이 증대되고 초고층건물이 늘어남에 따라, 토지소유권의 구체적 범위의 해석에 대해서는 법원의 판단에 의존하기도 한다.

[정답] 4
[해설] [지하공간 → 공중공간]을 활용하는 방안으로 구분지상권, 개발권이전제도, 용적률인센티브제도 등이 있다.
    
    

 

[번호] 27
[문제] 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은? (19회)
① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
③ 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.
④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.


[정답] 3
[해설] 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 용도전환이다.
    


    
[번호] 28
[문제] "토지의 자연적·인문적 특성과 관련된 설명 중 옳은 것은? (19회)
① 토지의 부증성은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.
② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 약화시킨다.
③ 토지는 비생산성 때문에 개별 용도의 관점에서도 공급을 증가시킬 수 없다.
④ 토지의 영속성은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다.
⑤ 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다.


[정답] 5
[해설] 
① 토지의 (부증성 → 개별성)은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 원인이 되기도 한다.
② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 (약화 → 강화)시킨다.
③ 토지는 용도전환을 통해 개별 용도의 관점에서 공급을 증가시킬 수 있다.
④ 토지의 (영속성 → 부동성)은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다.
    
    

 

 

 

[번호] 29
[문제] 부동산은 다른 재화와 구별되는 독특한 특성들이 있으며, 이러한 특성들로 인해 일반시장과 구분된다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (21회)
① 부동산은 부동성으로 인해 부동산시장이 지역적 시장으로 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.
② 부동성은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
③ 부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생시킬 수 있다.
④ 부증성으로 인해 공간수요의 입지경쟁이 발생하기도 하고, 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.
⑤ 개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.


[정답] 2
[해설] ② [부동성 → 영속성]은 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
    

 

 

 

    
[번호] 30
[문제] 부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (22회)
( ㄱ )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, ( ㄴ )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 ( ㄷ )은 최유효이용의 성립근거가 되며, ( ㄹ )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.
① ㄱ-부동성, ㄴ-영속성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-개별성
② ㄱ-개별성, ㄴ-영속성, ㄷ-부동성, ㄹ-용도의 다양성
③ ㄱ-부동성, ㄴ-용도의 다양성, ㄷ-영속성, ㄹ-개별성
④ ㄱ-부동성, ㄴ-개별성, ㄷ-용도의 다양성, ㄹ-영속성
⑤ ㄱ-용도의 다양성, ㄴ-부동성, ㄷ-개별성, ㄹ-영속성


[정답] 1
[해설] (부동성)은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, (영속성)은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 (용도의 다양성)은 최유효이용의 성립근거가 되며, (개별성)은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.
    
    

 

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[번호] 31
[문제] A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가? (23회)
① 생산성ㆍ용도의 다양성
② 부동성ㆍ위치의 가변성
③ 영속성ㆍ투자의 고정성
④ 적재성ㆍ가치의 보존성
⑤ 부증성ㆍ분할의 가능성


[정답] 2
[해설] 
공원이 새롭게 조성 → 외부효과 → 부동성
    
    
[번호] 32
[문제] 토지의 자연적 특성 중 영속성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (23회)
ㄱ. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.
ㄴ. 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
ㄷ. 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가시 지역분석을 필요로 한다.
ㄹ. 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다. 
ㅁ. 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다.

① ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㅁ
③ ㄱ, ㄴ, ㅁ
④ ㄱ, ㄷ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ


[정답] 2
[해설] 
ㄱ. 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다. (부증성)
ㄴ. 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다. (영속성)
ㄷ. 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가시 지역분석을 필요로 한다. (부동성)
ㄹ. 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.  (개별성)
ㅁ. 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치 보존력을 우수하게 한다. (영속성)
영속성: ㄴ, ㅁ
부증성: ㄱ, 
부동성: ㄷ, 
개벌성: ㄹ
    

 

 

 

 

    
[번호] 33
[문제] 토지의 자연적 특성 중 다음 설명에 모두 관련 있는 것은? (29회)
- 토지이용을 집약화시킨다.
- 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
- 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.

① 인접성
② 부증성
③ 영속성
④ 개별성
⑤ 적재성



[정답] 2
[해설] 부증성에 대한 설명이다.
- 토지이용을 집약화시킨다.
- 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
- 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.
    

 

 

 

 

    
[번호] 34
[문제] 다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은? (27회)
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.
○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

① 부동성
② 개별성
③ 인접성
④ 영속성
⑤ 적재성



[정답] 4
[해설] 
영속성에 대한 설명이다.
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이익(income gain)을 발생시킨다.
○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.
○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.
    
    

[번호] 35
[문제] 토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산 활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은? (28회)
① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.
② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.
③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.
④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다.



[정답] 5
[해설] 토지의 부증성으로 인해 물리적 공급을 늘릴수 없지만 [이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 늘릴 수 있다.(경제적 공급은 가능하다.)]
  

  
    
[번호] 36
[문제] 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은? (30회) 
○ 부동산관리의 의의를 높게 한다.
○ 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
○ 부동산활동에 있어서 장기 배려를 하게 한다.


① 적재성
② 부동성
③ 영속성
④ 개별성
⑤ 인접성



[정답] 3
[해설] 영속성에 대한 설명이다.
○ 부동산관리의 의의를 높게 한다.
○ 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
○ 부동산활동에 있어서 장기 배려를 하게 한다.
    
    

 

 

 

 

[번호] 37
[문제] 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?
ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다. 
ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다.
ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.
ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

① ㄱ
② ㄴ,ㄹ
③ ㄱ,ㄴ,ㄷ
④ ㄴ,ㄷ,ㄹ
⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ

 

[정답] 3
[해설] 영속성때문에 토지는 감가상각이 되지 않는다.
    

 

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