5. 부동산 입지론

1. 입지잉여는 입지경쟁의 원인으로 지대상승을 초래하게 된다.

 

A. 지대론

ⓐ 지대의 개념

- 지가는 일정시점에서 매매하는 토지의 가격

- 지대는 일정기간 동안 토지를 빌려서 사용한 대가이다. 즉 임대료다. 

- 지가는 저량이고, 지대는 유량이다. 

- 지가는 미래에 얻게 될 모든 지대의 현재가치다. 

- 지대가 지가는 비례관계이다. 

 

ⓑ 경제적지대와 이전수입

- 총수입 = 경제적지대 + 이전수입

- 이전수입(전용수입) : 최소한의 지급액

- 이전수입(전용수입)은 어떤 생산요소가 다른 용도로 전용되지 않고 현재의 용도에 그대로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액이다.

- 공급이 비탄력적일수록 경제지대는 커진다. 

 

ⓒ 마샬의 준지대

- 일시적으로 기계, 설비와 같은 생산요소가 준지대에 해당한다.

- 준지대는 일시적인 지대의 성격을 가지는 소득이다.

- 단기에는 지대의 성격, 장기에는 비용의 성격을 갖는다. 

- 준지대는 생산을 위하여 사람이 만든 기계나 기구들로부터 얻는 소득이다.

- 토지에 대한 개량공사로 인해 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대에 속한다.

 

 

ⓓ 지대논쟁

- 고전학파 지대론 : 지대는 불로소득 (리카도, 튀넨, 마르크스)

- 신고전학파 지대론: 지대는 비용

 

2. 지대이론 

ⓐ 리카도의 차액지대설 

- 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하고 토지에 수확체감현상이 있기 때문이다.
- 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 한계지라고 하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.
- 어떤 토지의 지대는 그 토지의 생산성과 한계지의 생산성과의 차이에 의해 결정된다.
- 지대는 토지생산물 가격의 구성요인이 되지 않으며 또한 될 수도 없다.

- 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

 

ⓑ 마르크스의 절대지대설 

- 토지를 소유하여 사유화

- 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인

- 절대지대: 토지가 아무리 열등지여도 지대가 발생한다는 이론 

- 한계지 밖에서도 지대가 발생한다.

 

ⓒ 튀넨의 위치(입지)지대설

- 토지의 위치에 따라서 수송비가 달라진다.

- 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다.

 

ⓓ 알론소의 입찰지대이론

- 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다.

- 수송비의 차이가 지대의 차이를 가져온다. 

 

ⓔ 독점지대설

- 공급독점

 

3. 지가이론

ⓐ 허드의 접근성

ⓑ 헤이그의 마찰비용

ⓒ 하우레이 인간생태학적 이론

ⓓ 알론소의 페널티이론

B. 농업입지론

1. 튀넨의 고립국이론
ⓐ 원형으로 되어 있고, 외부로부터 완전히 차단되어 있다.
ⓑ 수송비는 오직 시장으로부터 거리에 비례한다.
ⓒ 지대 = (매출액 - 생산비) - 수송비
ⓓ 매출액과 생산비가 같으면 수송비에 의해서 지대가 결정된다.
ⓔ 수송비와 지대는 반비례관계에 있다.
ⓕ 수송비는 거리가 멀어질수록 증가한다.
ⓖ 한계지대곡선은 우하향한다.

ⓗ 도심에 가까울수록 집약적 농업에 사용된다.
ⓘ 도심에서 멀리 떨어진 토지일수록 조방적 농업에 사용된다.
ⓙ 한계지대곡선은 집약적농업에서는 가파르고 조방적 농업에서는 완만한다.
ⓚ 도심에서 가까우면 수송비가 적게 들고 지대고 높다, 멀어지면 수송비가 많이 들고 지대가 낮다.
ⓛ 수송비의 차이에 따라 토지이용방식이 달라진다.

 

C. 주거입지론

- 한계주거비용과 한계교통비용의 균형점에서 입지가 정해진다.

 

D. 공업입지론

 

1. 베버의 최소비용이론 

ⓐ 비용이 가장 적게 드는 지점이 최적의 공업지

ⓑ 공업입지의 결정에 미치는 주요요인은 수송비, 노동비, 집적력(모여있을수록 좋은것)이 있는데 그중 수송비가 가장 중요한 요인이다.

ⓒ 운송비의 관점에서 특정 공장이 원료 지향적인지 또는 시장지향적인지를 판단하기 위해 원료 지수 개념을 사용한다.

ⓓ 최소비용으로 제품을 생산할 수 있는 곳을 기업의 최적 입지점으로 본다.
ⓔ 기업의 입지요인으로 수송비, 인건비, 집적이익을 제시하였다.
ⓕ 기업은 수송비, 인건비는 최소에 입지하고, 집적이익은 최대가 되는 지점에 입지한다.

ⓖ 베버(A. Weber)는 운송비ㆍ노동비ㆍ집적이익을 고려하여 비용이 최소화되는 지점이 공장의 최적입지가 된다고 보았다.
ⓗ 최소 운송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적인 운송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 것이 등비 용선이다.

ⓘ 베버의 최소비용 이론은 다른 생산조건이 동일하다면, 수송비는 원료와 제품의 무게, 원료와 제품이 수송되는 거리에 의해 결정된다.

 

2. 뢰쉬의 최대수요이론

3. 아이사드의 비용과 수요의 통합이론

 

4. 공업입지론_원료지수와 입지중량

ⓐ 원료지수(M) = 편재원료의무게 ÷ 제품의무게

- 원료지수(M) > 1 : 원료지향형 입지

- 원료지수(M) = 1 : 자유입지

- 원료지수(M) < 1 : 시장지향형 입지

 

ⓑ 입지중량 = (편재원료의 무게+제품의 무게) ÷ 제품의 무게 = 원료지수 + 1

- 입지중량 > 2 : 원료지향형 입지

- 입지중량 = 2 : 자유입지

- 입지중량 < 2 : 시장지향형 입지

 

ⓒ 원료지향형 입지(M>1)

- 원료의 수송비가 커서 원료 근처에 공장을 세우는 것

- 원료지수가 1보다 큰산업과 입지중량이 2보다 큰 산업

- 중량감소산업(철, 시멘트, 설탕)

- 원료의 무게가 제품의 무게보다 무거운 산업 

- 원료의 부피가 제품의 부피보다 큰 산업 

- 원료가 부패하기 쉬운 산업 

- 편재원료를 많이 사용하는 산업

 

ⓓ 시장지향형 입지(M <1) 

- 제품의 수송비가 커서 시장 근처에 공장을 세우는 것

- 원료지수가 1보다 작은산업과 입지중량이 2보다 작은 산업

- 중량증가산업(주료, 음료)

- 제품의 무게가 원료의 무게보다 무거운 산업

- 제품의 부피가 원료의 부피보다 큰 산업

- 원료보다 제품이 부패하기 쉬운 산업

- 보편원료를 많이 사용하는 산업

 

ⓔ 노동지향형 입지

- 값싼 노동력 입지

 

ⓕ 중간지향산업

- 적환지 (원료나 제품의 수송수단이 바뀌는 지점)

 

 

 

E. 상업입지론

 

ⓐ 구입빈도가 낮을수록 상권의 규모는 커진다. 

ⓑ 구입빈도가 높을수록 상권의 규모가 작아진다. 

 

1. 크리스탈러의 중심지이론

ⓐ 거시적관점에서의 상업입지론이다. 

ⓑ 중심지: 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심 지역
ⓒ 도달범위: 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 '0'이 되는 지점까지의 거리

ⓓ 크리스탈러(W. Christaller)는 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달범위와 최소요구범위를 가진다고 보았다.
ⓔ 최소요구치: 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모
ⓕ 최소요구범위: 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리

ⓖ 최소요구치

- 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 고객수.

ⓗ 재화의 도달범위

- 중심지가 재화와 서비스를 제공하는 최대한의 공간 범위. 

ⓘ 중심지의 성립요건

- 최소요구치의 범위가 재화의 도달범위보다 작아야 한다. 

- 최소치의 요구범위 < 재화의 도달범위

 

ⓙ 단일 중심지의 경우에는 원형, 다수의 중심지의  경우에는 정육각형 구조로 배후지가 형성되는 것이 이상적이다. 

ⓚ 고차중심지: 대형마트, 저차중심지: 편의점 

ⓛ 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 중심지의 수는 줄어든다. (편의점의 중심지는 동네라면, 대형마트의 중심지는 도시이다.)

ⓜ 저차 중심지 일수록 중심지간의 거리는 더 가깝다. (편의점과 편의점이 더 가깝다)

ⓝ 저차 중심지의 최소요구치는 고차중심지의 최소요구치보다 적다. (저차 중심지는 편의점이고, 고차중심지는 대형마트이기 때문에 최소요구치는 편의점이 작고 대형마트는 최소요구치가 크다.)

ⓞ 저차 중심지의 재화도달범위는 고차 중심지의 재화도달범위보다 좁다. (편의점의 배달범위는 동네이지만, 대형마트의 배달범위는 도시이다.)

ⓟ 경제활성화와 인구밀도 증가는 중심지 간의 간격을 좁게 한다. 

ⓠ 교통의 발달이 고차중심지는 발달하고 저차중심지는 쇠퇴하게 만든다. 

 

2. 레일리의 소매인력법칙

ⓐ 소매인력법칙: 두 도시 사이에 존재하는 소비자에게 두 도시가 미치는 상권의 범위와 경계를 설명한다.

ⓑ 두 도시의 상권이 미치는 범위는 두 도시의 인구수에 비례하며, 거리의 제곱에 반비례한다. 

ⓒ 도시 A가 도시B보다 크다면 상권의 경계는 크기가 작은 B도시 쪽에 더 가깝게 결정된다. (경계에서 가까울수록 작은도시이다.) 

ⓓ 도시 크기가 같으면 중앙에 위치한다. 

ⓔ 레일리의 소매 인력 법칙에 따르면, 2개 도시의 상거래 흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.

 

 

3. 컨버스의 분기점모형

ⓐ 레일리의 소매인력법칙을 사용하였다.

ⓑ 컨버스(P. Converse)는 경쟁관계에 있는 두 소매시장간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 소매중력모형을 수정하였다.

4. 허프의 확률모형

ⓐ 소비자의 소득이나 기호의 의해서 결정되는 미시적 관점이다. 

- 허프의 확률모형은 점포(상점)를 단위로 한다.

- 허프의 상권분석모형에 따르면, 소비자가 특정 점포를 이용할 확률은 경쟁점포의 수, 점포와의 거리, 점포의 면적에 의해 결정된다.

 

ⓑ 구매중심점이 여러 곳에 존재하는 대도시에서 소핑패턴을 결정한다.

- 소비자는 가장 가까운 점포에서 상품을 구매하려한다.

- 중심지의 크기가 같다면 가까운 곳에서 상품을 구매하려한다.

- 같은 거리이면 중심지가 큰 곳에서 상품을 구매하려한다.

- 가까운 곳에 고차원중심지가 있으면 근처의 저차원중심지를 지나칠 가능성이 크다.

 

ⓒ 물리적 거리에 마찰계수를 거듭제곱하여 점포 이용의 접근성까지 고려함.

- 유인력(흡인력)은 상점의 규모에 비례한다.

- 유인력(흡인력)은 거리의 마찰계수 거듭제곱에 반비례한다.

- 한 도시에 A,B, C 점포 3개 있을때 점포 A에 갈 확률은?

 

5. 점포의 종류와 입지

ⓐ 공간균배의 원리 

- 하나의 상권에 소비자들이 균등하게 분포

- 수요의 교통비 탄력성이 작은 경우 집심적입지의 현상이 나타난다.

(교통비 탄력성이 작다라는 의미는 교통비가 적게 나온다, 집심적이다 뜻은 중앙에 몰려있다.)

- 수요의 교통비 탄력성이 큰 경우 분산입지 현상이 나타난다.

- 수요의 교통비 탄력성이 0이면 중앙에 입지한다. 

 

ⓑ 공간균배 원리에 따른 점포의 유형

- 집심성 점포 : 구매빈도는 작고 가격은 높은 상품들, 백화점, 귀금속점, 선매품 

- 집재성 점포 : 동일한 업종이 한 곳에 입지, 가구골목, 공구상가, 관공서, 여의도 증권가, 금융기관

- 산재성 점포 : 점포가 분산입지, 소비자의 구매빈도가 높음, 편의점, 세탁소, 잡화상

- 국부적 집중성 점포: 동종업종점포들이 서로 국부적 중심지에 입지, 석재상, 농기구상 등

 

ⓒ 구매습관에 따른 상품의 분류

- 편의품점: 산재성 점포이며 수요의 교통비탄력성이 커서 저차원 중심지위 위치한다. 

- 선매품점: 선매품은 보석류, 가구등을 취급하는 점포로 중차원이나 고차원 중심지에 위치하며 집재성 또는 집섬성 점포이다. 

- 전문품점: 소비자가 상품구매를 위해 돈을 아까지 않기때문에 수요의 교통비탄력성이 작으며 집심성 점포가 많고 고차원중심지에 위치한다. (고급카메라, 고급양복, 고급제품, ...)

 

6. 매장용 부동산의 부지선정

ⓐ 기존부지의 분석 ⇒ 도시분석 ⇒ 근린분석 ⇒ 대상근린지역의 선정 ⇒ 대상부지의 선정

- 기존부지의 분석: 최소요구치 파악

- 도시분석: 할인현금수지분석

 

ⓑ 선정된 대상부지의 가능매출고 추계방법

- 비율법: 소비자들의 소득에 지출 가능액의 일정 비율을 곱하여 점포의 가능매출고를 추계하는 방법이다. ,주관개입이 가능성이 크다. 

- 유추법: 다른 점포나 유사점포를 대상으로 조사하여 이를 기초를 대상점포의 예상매출액을 산정한다.

- 중력모형(확률모형)

- 회귀분석법: 여러가지 변수들을 설정하고 예상매출액을 산출하는 방법

- 회귀모형은 특정 부지의 소매점포의 성과에 영향을 미치는 인자들을 결정하기 위해 사용될 수 있는 접근법 중 하나이다.

- 체크리스트법: 매출에 영향을 줄 다양한 요소들을 리스트에 검토하고 보조자료로 쓰인다.

 

F. 도시공간구조론

1. 알론소의 입찰지대설과 도시지대

ⓐ 알론소의 입찰지대설은 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다.

ⓑ 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다.

ⓒ 지대 = 생산물의 가격 - 생산비 - 수송비

- 도심 중심부에서 멀어지면 교통비가 증가하고 지대는 작아지게 된다.

- 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최대지불용의액이라 할 수 있다.
- 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다.
- 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다."

 

2. 입찰지대곡선

ⓐ 지대를 적게 지불하려고 치열한 입지경쟁이 생기고 결국 초과이윤이 0이 되는데 이 지대를 입찰지대라고 한다.

ⓑ 입지경쟁 때문에 도심을 중심으로 산업별로 공간이용도가 다르게 나타난다.  

ⓒ 도심의 중심부에 상업용, 주거용, 공업용 순이다. 

ⓓ 입찰지대곡선은 원점을 향해 볼록한 형태로 우하향한다. 

ⓔ 입찰지대곡선은 토지이용자가 지불할 수 있는 가장 높은 지대인 입찰지대를 연결한 곡선이다. 

 

2. 도시구조의 변화

ⓐ 개별가구의 소득이 증가하면 주택서비스량이 증가하여 외곽지에 입지한다. 

ⓑ 교통체계의 발달로 교통비 시간이 절약되어 도시의 지대곡선은 완만해진다. 

ⓒ 교통이 발달하면 지가는 상대적으로 상승하고 외곽의 토지이용밀도가 높아지고 도심의 지가는 상대적으로 하락하게 되고 도심의 토지이용밀도가 낮아진다.

 

3. 생산요소대체성과 도시지대

ⓐ 생산요소대체성이란 토지사용량에 대한 자본사용량의 비율이다.

ⓑ 대체성이 커진다는것은 집약접으로 이용한다는 것이다. 즉 토지와 자본 간의 결합비율이 높아진다는 것이다.

ⓒ 도심은 지가가 높기 때문에 집약적으로 이용하고, 외곽은 지가가 낮기 때문에 조방적으로 토지를 이용한다. 

 

4. 버제스의 동심원이론

ⓐ 버제스는 튀넨의 고립국이론을 응용하여 1925년 미국 시카고를 대상으로 한 이론이다.

ⓑ 동심원 모델은 도시생태학적인 관점과 거주의 공간분화를 침입과 천이 과정을 거쳐 확대된다. 

ⓒ 현대의 도시와는 다르다.

ⓓ 지대별 특징

 - 1. 중심업무지대: 문화, 정치, 경제, 교육 등 중추적인 역할을 수행한다.

 - 2. 천이지대(점이지대): 안쪽은 경공업 바깥은 불량주거지역인데 소득이 높아지면 근로자 주거지대로 옮겨간다.

 - 3. 근로자주거지대(저소득층): 직장으로의 접근성때문에 형성된다.

 - 4. 고급주택지대: 부유층이 산다.

 - 5. 통근자지구: 위성도시로 직장으로 통근이 가능한 거리에 위치한다.

 

ⓔ 버제스이론 비판

- 도시는 동심원으로 형성되지 않는다. 

- 교통망에 따라 도심이 변한다.

- 경공업은 천이지대뿐만 아니라 도시 전역에 분포할 수 있다.

 

5. 호이트의 선형이론 

ⓐ 부채꼴모양의 선형구조

ⓑ 도심에서 주요 간선도로망을 따라 소득계층별로 주택지가 부채꼴 모양으로 형성

ⓒ 호이트는 고급주택지역을 중심으로 선형이론을 주장

ⓓ 고급주택(주택지불능력이 높은 고소득층)은 교통망축에 가까이 입지, 저급주택은 반대편에 입지

ⓔ 소득의 변화와 교통의 발달이 도시공간구조의 중요한 변화요소이다.

ⓕ 호이트이론의 비판

 - 고소득층만 강조

 - 문화적, 사회적 토지이용 고려하지 않음

 - 사회적 이유를 경시하고, 경제적인 이유만 부각 

 

6. 해리스와 울만의 다핵심이론

ⓐ 현대의 도시구조는 단일의 중심업무지구를 핵으로 발달하는게 아니라 여러개의 핵심이 형성된다.

ⓑ 도시는 도심과 부도심으로 형성된다. 

ⓒ 동종활동은 모여서 입지, 이종활동은 분산되어 입지한다.

 

7. 기타 도시공간구조론

ⓐ 시몬스의 다차원이론

- 사회계층차원, 도시화차원, 인종별차원으로 파악 

- 사회계층은 선형이론, 도시화차원은 동심원이론, 인종별차원은 다핵심이론

ⓑ 베리의 유상도시이론

- 간선도로를 중심으로 도시가 머리띠모양으로 확산