유량과 저량은 수도꼭지와 욕조에 비교되곤 합니다. 유량은 수도꼭지에서 나오는 물을 일정기간동안 측정하는 것이고 저량은 욕조에 채워진 물을 일정한 시점에 측정한 양입니다.
유량(Flow): 일정기간
유량의 예: 소득(월급여, 연봉), 소비, 임대료, 지대, 주택거래량, 신규주택공급량, 매출액, 이자 등
저량(Stock): 일정시점
저량의 예: 통화량, 가격, 지가, 주택재고량, 중고주택의수, 인구수, 자산, 자본, 부채 등
1. 수요의 개념: 수요는 일정기간 동안에 어떤 재화의 모든 가격 수준에 대응하여 재화를 구매하려는 욕구를 의미한다.
여기서 욕구는 단순한 구매욕구가 아니라, 구매력을 수반한 유효수요이어야 한다.
- 유효수요: 지불능력(구매력)이 있는 수요
- 가수요: 투기수요
2. 유량: (일정기간동안)
예) 소비, 수익, 비용, 매출액, 임대료, 지대, 주택거래량, 신규주택공급량, 이자, 소득(월급, 연봉),국민총소득(GDP) 등
3. 저량: (특정한 시점)
예) 통화량, 자산, 자본, 부채, 가격, 지가, 주택재고량, 중고주책의수, 인구수 등
4. 본원적수요: 직접소비
5. 파생적수요: 생산요소재료로 토지에 대한 수요.
6. 수요곡선
- 수요곡선은 우하향한다.
- Q: 양, P: 가격, d: 수요 , Qd: 수요량
- 수요법칙: 가격이 상승하면 수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량이 증가한다. 즉 가격과 수요량은 반비례(역, 음)관계이다.
- 개별수요곡선: 한 명 한 명의 수요곡선으로 수평으로 합하여 그린 것이 시장수요곡선이다.
- 시장 수요곡선이 수평이라서 개별수요곡선보다 완만하며 탄력성이 크다.
- 개별수요곡선이 수직이라서 시장수요곡선보다 가파르고 탄력성이 작다.
7. 가격효과 = 대체효과 + 소득효과
8. 대체효과: 재화의 상대가격 변화로 구입량이 변화는 효과 (예: 사이다와 콜라)
9. 소득효과: 실직소득변화에 따른 구입량이 변화하는 효과
A. 부동산의 수요
1. 수요법칙: 가격이 상승하면 수요량이 감소하고 가격이 하락하면 수요량이 증가한다. 가격과 수요량은 반비례 관계이다.
2. 수요곡선은 우하향한다.
- 가격효과 = 대체효과 + 소득효과
3. 시장수요곡선과 개별수요곡선
ⓐ 시장수요곡선이 개별수요곡선보다 완만하고 탄력성이 크다.
ⓑ 개별수요곡선이 시장수요곡선보다 가파르고 탄력성이 작다.
ⓒ 한 명 한 명의 개별수요곡선이 수평으로 합하여 그린 것이 시장수요곡선이다.
- 개인 A의 수요곡선: QA = 100－P
- 개인 B의 수요곡선: QB = 200－2P
- 시장수요곡선: Q = 300 －3P
4. 수요량의 변화: 해당 재화의 가격이 변동할 때 ➔ 수요곡선 상에서 이동.
ⓐ 가격이 상승 ➔ 수요량이 감소
ⓑ 가격이 하락 ➔ 수요량이 증가
5. 수요의 변화: 해당 재화의 가격 이외의 요인이 변동할 때 ➔ 수요곡선 자체가 이동.
ⓐ 수요증가 ➔ 수요곡선 우측 이동
ⓑ 수요감소 ➔ 수요곡선 좌측 이동
3. 소득은 정상재인지 열등재인지 구분해야 한다.
ⓐ 정상재: 소득이 증가(감소)하면 그 수요가 증가(감소)하는 재화.
ⓑ 열등재: 소득이 증가(감소)하면 그 수요가 감소(증가)하는 재화.
ⓒ 정상재와 열등재는 반대되는 개념이다.
- 정상재인 경우 소득이 증가하면 수요곡선이 우측으로 이동한다.
- 정상재인 경우 소득이 감소하면 수요곡선이 좌측으로 이동한다.
- 열등재인 경우 소득이 증가하면 수요곡선이 좌측으로 이동한다.
- 열등재인 경우 소득이 감소하면 수요곡선이 우측으로 이동한다.
4. 대체재란 비슷한 제품을 말한다. 예를 들어 콜라와 사이다 같은 경쟁관계이다.
ⓐ 대체재: 한 재화의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요가 감소하는 재화
- [예] 사이다 가격이 하락하면 콜라의 수요가 감소한다.
ⓑ 대체재(사이다)의 가격이 상승하면 해당재화(콜라)의 수요가 증가하여 수요곡선이 우측으로 이동한다.
ⓒ 대체재(사이다)의 가격이 하락하면 해당재화(콜라)의 수요가 감소하여 수요곡선이 좌측으로 이동한다.
5. 보완재는 대체제와 반대되는 개념으로 이해. 햄버거와 콜라 같은 세트관계이다.
ⓐ 보완재: 한 재화의 가격이 하락하면 다른 재화의 수요가 증가하는 재화
ⓑ 보완재의 가격이 상승하면 해당재화의 수요가 감소하여 수요곡선이 좌측으로 이동한다.
ⓒ 보완재의 가격이 하락하면 해당재화의 수요가 증가하여 수요곡선이 우측으로 이동하다.
6. 소비자 의 가격예상
ⓐ 가격상승 ➔ 수요량 감소 ➔ 수요곡선 상에서 이동
ⓑ 가격상승예상 ➔ 수요 증가(사재기) ➔ 수요곡선이 우측으로 이동
7. 수요증가와 감소 관계
금리가 인상하면 수요가 감소, 금리가 인하하면 수요가 증가
조세부담이 증가하면 수요가 감소, 조세부담이 감소하면 수요가 증가
대부비율(LTV), 총부채상환비율(DTI): 상승하면 수요 증가, 감소하면 수요 감소
인구가 증가하면 수요가 증가, 인구가 감소하면 수요가 감소
B. 부동산 공급
1. 부동산 공급
ⓐ 일정기간동안 판매하는 재화의 총수량이다. (부동산 공급은 유량이다.)
ⓑ 토지의 부증성때문에 물리적 공급은 불가능하나 용도의 전환을 통한 경제적 공급을 의미한다. (토지는 용도의 다양성)
ⓒ 토지는 물리적으로 늘릴수 없기 때문에 토지의 공급곡선은 완전 비탄력적이며 수직이다. (토지의 물리적 공급은 수직, 토지의 경제적 공급은 우상향)
ⓓ 토지를 물리적으로 늘릴수 없는 성질이 부증성이다. (토지는 부증성)
ⓔ 토지는 용도의 전환을 통해 경제적공급이 가능하며 토지의 경제적 공급곡선은 탄력적이며 우상향이다.
2. 부동산공급의 단기와 장기
ⓐ 단기: 신축 부동산 공급이 제외가 되어, 기울기가 가파르고 비탄력적이다.
ⓑ 장기: 신축 부동산 공급을 포함하게 되어 기울기가 완만하고 탄력적이다.
3. 부동산 공급의 법칙
ⓐ 공급의 법칙: 해당재화의 가격이 상승(하락)하면 공급량이 증가(감소)한다. 즉, 가격과 공급량은 서로 정(비례)의 관계에 있다.
ⓑ 공급곡선은 일반적으로 우상향한다. (토지의 물리적 공급곡선은 수직, 토지의 경제적 공급곡선은 우상향)
4. 공급량의 변화: 해당 재화의 가격이 변동할 때 ➔ 공급곡선 상에서 이동.
ⓐ 가격이 상승 ➔ 공급량이 증가
ⓑ 가격이 하락 ➔ 공급량이 감소
5. 공급의 변화: 해당 재화의 가격 이외의 요인이 변동할 때 ➔ 공급곡선 자체가 이동.
ⓐ 공급증가 ➔ 공급곡선 우측 이동
ⓑ 공급감소 ➔ 공급곡선 좌측 이동
6. 생산요소의 가격변화
- 비용(생산요소, 건축비, 인건비, 토지, 조세부담, 금리 등)이 증가하면 이윤이 하락하여 공급이 감소한다. 공급이 감소하여 공급곡선은 좌측으로 이동한다. 반대로 비용이 하락하면 공급이 증가하고 공급곡선은 우측으로 이동한다.
7. 공급이 증가하여 공급곡선이 우측으로 이동하는 경우
- 생산기술향상, 정부의 보조금 지급, 조세부담 감소, 금리 하락, 경기전망호전 등
8. 공급자의 가격예상
ⓐ 공급자의 가격이 상승할것으로 예상하면 더 비싸진후 판매할 것이므로 공급이 감소하고 공급곡선은 좌측으로 이동한다.
ⓑ 공급자의 가격이 하락할것으로 예상하면 더 떨어지기전에 판매할 것이므로 공급이 증가하고 공급곡선은 우측으로 이동한다.
C. 부동산시장의 수요·공급의 균형
2. 균형량과 균형가격
ⓐ 균형량: 균형점에서는 수요량과 공급량이 동일하다.
ⓑ 균형가격: 균형점에서는 수요가격과 공급가격이 동일하다.
3. 초과수요와 초과공급
ⓐ 초과수요: 수요량이 공급량보다 많아 수량이 부족해지는 상태이며 초과수요가 발생하면 가격은 상승한다.
ⓑ 초과공급: 공급량이 수요량보다 많아 수량이 남는 상태이며 초과공급이 발생하면 가격은 하락한다.
4. 탄력과 비탄력
ⓐ 수요가 탄력적 ➡ 수요곡선 기울기가 완만해짐 ➡ 초과수요량이 많아짐.
ⓑ 수요가 비탄력적 ➡ 수요곡선 기울기가 가팔라짐 ➡ 초과수요량이 적어짐.
ⓒ 공급이 탄력적 ➡ 공급곡선 기울기가 완만해짐 ➡ 초과공급량이 많아짐.
ⓓ 공급이 비탄력적 ➡ 공급곡선 기울기가 가팔라짐 ➡ 초과공급이 적어짐.
5. 균형점의 이동
ⓐ 수요의 변화(공급은 일정 or 수요의 변화가 공급보다 더 큰 경우)
- 수요의 증가시: 균형가격 상승, 균형량 증가
- 수요의 감소시: 균형가격 하락, 균형량 감소
ⓑ 공급의 변화(수요는 일정 or 공급의 변화가 수요보다 더 큰 경우)
- 공급의 증가시: 균형가격 하락, 균형량 증가
- 공급의 감소시: 균형가격 상승, 균형량 감소
ⓒ 수요와 공급의 동시변화
- 수요와 공급의 동시 증가시 균형량은 증가하지만 균형가격은 알 수 없다.
- 수요와 공급의 동시 감소시 균형량은 감소하지만 균형가격은 알 수 없다.
- 수요는 증가하고 공급은 감소시 균형량은 알 수 없고, 균형가격은 상승한다.
- 수요는 감소하고 공급은 증가시 균형량은 알 수 없고, 균형가격은 하락한다.
| 수요 | 공급 | 균형량 | 균형가격 |
| 증가 | 증가 | 증가 | 알 수 없다. |
| 증가 | 감소 | 알 수 없다. | 상승 |
| 감소 | 증가 | 알 수 없다. | 하락 |
| 감소 | 감소 | 감소 | 알 수 없다. |
ⓓ 공급곡선이 완전 수직인 경우: 균형량은 일정하고 균형가격만 변화한다.
ⓔ 수평곡선이 완전 수평인 경우: 균형가격은 일정하고 균형량만 변화한다.
D. 수요와 공급의 탄력성
1. 탄력성 정의:
ⓐ A의 B 탄력성 : B가 변할때 A가 얼마나 변하는가?
탄력적 ➡ 기울기가 작다.
비탄력적 ➡ 기울기가 크다.
탄력성의 결정요인: 대체재가 많을수록 탄력적이다.
2. 수요의 탄력성 종류
ⓐ 수요의 가격탄력성: 가격이 변할때 수요가 얼마나 변하는가?
ⓑ 수요의 소득탄력성: 소득이 변할때 수요가 얼마나 변하는가?
ⓒ 수요의 교차탄력성: 교차(다른상품의가격)이 변할때 수요가 얼마나 변하는가?
수요의 탄력성: 가격이 변할때 수요가 얼마나 변하는가?
3. 수요의 가격탄력성
수요의 가격탄력성은 가격의 변화율에 대한 수요량이 변화율의 비이다.
[예1] 가격이 50원에서 70원으로 상승하였다. 가격변화율은 몇 % 인가?
[예2] 수요량이 100개에서 70개로 감소하였다. 수요량의 변화율은 몇 %인가?
[예3] 가격이 50원에서 70원으로 상승할 때 수요량이 100개에서 70개로 감소하였다. 수요의 가격탄력성은?
[예4] 가격이 40% 상승할 때, 수요량이 30% 변화할 때 수요의 가격탄력성은?
[예5] 임대료가 25% 상승할 때, 수요의 가격탄력성이 0.8이라면 아파트 수요는 몇 % 변화하였나?
수요% = 25% x 0.8 = 20% 감소하였다. (감소한 이유는 수요의 법칙에 의해 가격이 상승하면 수요는 감소한다. 문제에서 임대료가 상승했다고 하였기때문에 수요는 감소한다.)
[예6] 소득의 증가로 아파트에 대한 수요가 10% 증가하였다. 아파트 임대료가 20만원에서 25만원으로 상승할 때 수요의 가격탄력성이 0.8이라면 아파트 수요는 몇 % 변화하겠는가?
수요% = 25% x 0.8 = 20% 감소 (임대료 상승으로 수요는 감소한다.)
소득이 10%증가하였므로 수요의 변화는 10% - 20% = -10%
답: 10%감소
4. 수요의 탄력성의 크기
(1) 완전탄력적 기울기가 수직이다.
(2) 비탄력적 기울기가 가파르다. (수요량의 변화율이 가격변화율보다 작으며 수요의 탄력성은 1보다 작다. )
(3) 단위탄력적 (수요의 탄력성은 1이다.)
(4) 탄력적 기울기가 완만하다. (수요량의 변화율이 가격변화율보다 크며 수요의 탄력성은 1보다 크다.)
(5) 완전탄력적 기울기가 수평이다.
5. 수요의 가격탄력성 결정요인
ⓐ 대체재의 수가 많을수록 탄력적이다.
ⓑ 주거용부동산이 상업용부동산보다 대체재가 많아서 탄력적이다.
ⓒ 재화에 대한 지출이 소득에서 차지하는 비율이 클수록 탄력적이다.
ⓓ 필수재는 가격의 변화로 수요량이 크게 바뀌지 않는 재화로 수요가 가격 변화에 둔감해서 비탄력적이다.
ⓔ 사치재에 대한 수요는 탄력적이다.
ⓕ 대형, 신축, 고가부동산은 탄력성이 크지만, 소형, 중고, 저가부동산은 탄력성이 작다.
ⓖ 고소득층은 탄력성이 크고, 저소득층은 탄력성이 작다.
ⓗ 기간에서 장기가 단기보다 상대적으로 탄력적이다.
ⓘ 재화의 용도가 다양하면 탄력성이 크다.
ⓙ 부동산이 용도전환이 쉬울수록 탄력성이 크다.
ⓚ 재화의 분류범위가 좁을수록 탄력적이다.
ⓛ 부동산시장의 범위를 세분화하면 탄력적이다.
6. 수요곡선식에서 탄력성과 기울기를 구하기
ⓐ 탄력성의 크기 구하기
Q = 10 - 3P 에서 탄력성의 크기는 3이다. (P앞에 숫자가 탄력성의 크기이다.)
Q = 5 - 5P 에서 탄력성의 크기는 5이다. (P앞에 숫자가 탄력성의 크기이다.)
ⓑ 기울기의 크기 구하기
P = 10 -2Q 에서 기울기의 크기는 2이다. (Q앞에 숫자가 기울기의 크기이다.)
P = 15 - Q 에서 기울기의 크기는 1이다.(Q앞에 숫자가 기울기의 크기이다.)
7. 수요의 소득탄력성
ⓐ 수요의 소득탄력성은 소비자의 소득 변화에 대한 재화 수요량의 변화 정도를 나타낸다.
ⓑ 수요의 소득탄력성이 양(+)값이면 정상재, 음(-)값이면 열등재, 영(0)값이면 중간재이다.
ⓒ 수요의 소득탄력성에서 정상재 값이 1보다 크면 사치재이고, 0보다 크고 1보다 작으면 필수재이다.
8. 수요의 교차탄력성
ⓐ 수요의 교차탄력성은 한 재화의 가격 변화가 다른 재화의 수요량 변화에 미치는 영향을 측정한다.
ⓑ 수요의 교차탄력성이 양(+)값이면 대체재, 음(-)값이면 보완재, 영(0)값이면 독립재애다.
9. 공급의 가격탄력성
10. 공급의 가격탄력성 결정요인
ⓐ 생산비: 생산비가 많이 들면 비탄력적
ⓑ 생산기술: 생산하기 어려우면 비탄력적
ⓒ 기간: 기간이 길면 탄력적
ⓓ 용도전환: 용도전환이 용이하면 탄력적
ⓔ 생산소요기간 : 생산소요기간이 길면 비탄력적 (신축이 중고주택보다 공급하는데 시간이 더 많이 소요되므로 비탄력적)
ⓕ 법규 : 규제가 많은 비탄력적
11. 탄력성의 응용
ⓐ 총수입 = 가격 x 수요량
ⓑ 수요의 가격탄력성이 가격을 결정한다.
ⓒ 수요가 탄력적인 경우 ➡ 저가정책(가격을 낮추면 총 수입증대)
ⓓ 수요가 비탄력적인 경우 ➡ 고가정책(가격을 인상하는 편이 총 수입증대)
ⓔ 단위탄력적 ➡ 가격이 변화해도 총수입이 변하지 않는다.
ⓕ 수요든 공급이든 비탄력적일수록 균형가격이 더 많이 변한다.
ⓖ 수요든 공급이든 탄력적일수록 균형량이 더 많이 변한다.
E. 거미집이론
1. 거미집이론
ⓐ 거미집이론을 주장한 사람: 에치켈
ⓑ 거미집이론 발생원인: 공급에서 생산기간이 길기때문에 가격폭등, 가격폭락이 반복하는 현상을 설명한것이다.
ⓒ 부동산시장에서 수요는 가격에 대해서 즉각 반응하지만 공급은 건축기간이 길기 때문에 일정 기간 후에 변한다.
ⓓ 주거용보동산보다 상업용, 공업용 부동산에 더 적용이 잘 된다. (주거용부동산은 공급이 풍부하기 때문)
2. 거미집모형의 유형
ⓐ 수렴형: 수요곡선의 기울기의 절대값 < 공급곡선의 기울기의 절대값 (수요의 탄력성 > 공급의 탄력성)
★ 수요의 탄력성이 크면 수렴형
ⓑ 발산형: 수요곡선의 기울기의 절대값 > 공급곡선의 기울기의 절대값 (수요의 탄력성 < 공급의 탄력성)
★ 공급의 탄력성이 크면 발산형
ⓒ 순환형: 수요곡선의 기울기의 절대값 = 공급곡선의 기울기의 절대값 (수요의 탄력성 = 공급의 탄력성)
★ 수요의 탄력성과 공급의 탄력성이 같으면 순환형
※ 기울기값이 작을수록 탄력적이고 기울기값이 클수록 비탄력적이다.
3. 거미집이론 풀이
ⓐ P 앞에 숫자기 탄력성, Q앞에 숫자기 기울기이다.
ⓑ 수요함수: Q= 200 - 2P, 공급함수 Q = 6P - 8
∴ 수요함수의 탄력성은 2, 공급함수의 탄력성은 6이므로 공급함수의 탄력성이 크기 때문에 발산형이다.
ⓒ 수요함수: Q= 200 - 5P, 공급함수 Q = 2P - 8
∴ 수요함수의 탄력성은 5, 공급함수의 탄력성은 2이므로 수요함수의 탄력성이 크기 때문에 수렴형이다.
ⓓ 수요함수: Q= 200 - 3P, 공급함수 Q = 3P - 8
∴ 수요함수의 탄력성은 3, 공급함수의 탄력성은 3이므로 수요함수와 공급함수의 탄력성이 같기 때문에 순환형이다.
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