부동산감정평가론_기출문제 모음

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NO 1,
과목: 부동산감정평가론
다음 <보기>와 같은 감정평가에 대한 설명 중 틀린 것은?
<보기>
ㅇ 법원은 경매개시결정(2007년 7월 4일)이 된 甲소유의 A물건에 대하여 □□감정평가사무소 △△△감정평가사에게 감정평가 의뢰(2007년 10월 24일) 
ㅇ A물건 현장 조사 및 가격 조사 완료(2007년 10월 27일)
ㅇ 감정평가사 △△△이(가) 보고서 작성(2007년 10월 28일)

① 본 감정평가는 국가로부터 자격을 부여받은 개인이 평가주체인 점에서 공인감정평가이다.
② 본 감정평가를 통해 산정된 감정평가액을 참작하여 법원은 최저 경매 가격을 정한다.
③ 본 감정평가는 법원의 임의 의사에 의해서 행하여지는 감정평가인 점에서 임의적 평가이다.
④ 본 감정평가의 가격시점은 2007년 10월 27일이다.
⑤ 본 감정평가는 A 물건의 상태, 용도 등 가격시점 현재 상태대로 평가하는 점에서 현황 평가이다.



정답: 3
해설: 본 감정평가는 법원의 (경매를 위해서) 행하여지는 감정평가인 점에서 (필수적) 평가이다.




    
NO 2,
과목: 부동산감정평가론
다음 용어에 대한 설명 중 틀린 것은?

① 조건부평가란 부동산 가격의 증감요인이 되는 새로운 상황의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 부동산을 평가하는 것을 말한다.
② 소급평가란 과거 어느 시점을 가격시점으로 하여 부동산 가격을 평가하는 것을 말한다.
③ 일괄평가란 두 개 이상의 물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간 불가분의 관계에 있는 경우에 일괄하여 평가하는 것을 말한다.
④ 법정평가란 법규에서 정한 대로 행하는 평가로서, 공공용지 수용 시 평가, 과세평가 등이 있다.
⑤ 구분평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.



정답: 5
해설: 부분평가란 일체로 이용하고 있는 물건의 일부만을 평가하는 경우를 말한다.

    



NO 3,
과목: 부동산감정평가론
감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.
② 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.
③ 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.
④ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
⑤ 기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.



정답: 5
해설: 기준시점은 대상물건의 가격조사를 (완료한 날짜)로 한다.

    



NO 4,
과목: 부동산감정평가론
부동산의 가격과 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.
② 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.
③ 가격은 대상 부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다.
④ 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.
⑤ 주어진 시점에서 대상 부동산의 가치는 다양하다.



정답: 3
해설: 가격은 대상 부동산에 대한 (과거의 값)이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 (현재의 값)이다.

    




NO 5,
과목: 부동산감정평가론
부동산가격이론에서 가치와 가격에 관한 설명 중 틀린 것은?

① 가치는 주관적·추상적인 개념이고, 가격은 가치가 시장을 통하여 화폐단위로 구현된 객관적·구체적인 개념이다.
② 가치가 상승하면 가격도 상승하고, 가치가 하락하면 가격도 하락한다.
③ 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 일치하게 되고, 장기적으로 가격은 가치로부터 괴리되는 현상을 나타낸다.
④ 부동산가치는 평가목적에 따라 일정 시점에서 여러 가지가 존재하나, 부동산가격은 지불된 금액이므로 일정 시점에서 하나만 존재한다.
⑤ 부동산의 가치는 장래 기대되는 유·무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 의미한다.



정답: 3
해설: 수요와 공급의 변동에 따라 단기적으로 가치와 가격은 (괴리)되고, 장기적으로 가격은 가치와 (일치)하는 현상을 나타낸다.

    



NO6 ,
과목: 부동산감정평가론
부동산 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 사용가치는 대상부동산이 시장에 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.
② 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다.
③ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다.
④ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다.
⑤ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.



정답: 1
해설: 교환가치와 유사한 개념은 시장가치이다.




    
NO 7,
과목: 부동산감정평가론
부동산의 가치 발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대상부동산의 물리적 특성뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.
② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.
③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.
④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호 결합에 의해 발생한다.



정답: 2
해설: 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 한다.




    
NO 8,
과목: 부동산감정평가론
감정평가절차상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.
② 개별요인은 당해 토지의 가격 형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다.
③ 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.
④ 인근지역의 범위는 고정적·경직적인 것이 아니라 유동적·가변적이다.
⑤ 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.



정답: 3
해설: 개별분석에서는 지역분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.




    
NO 9,
과목: 부동산감정평가론
감정평가이론상 지역분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지역분석에서는 인근지역뿐만 아니라 유사지역까지 분석함으로써, 대상부동산의 구체적인 가격을 산정한다.
② 지역분석이란 대상부동산이 어떤 지역에 속하며, 지역특성이 무엇이며, 전반적으로 지역특성이 지역 내 부동산 가치형성에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.
③ 지역분석의 결과로 그 지역의 표준적 이용을 파악할 수 있다.
④ 지역분석은 당해 지역을 전체적이고 거시적인 차원에서 분석한다.
⑤ 지역분석은 개별분석보다 선행되는 것이 일반적이다.



정답: 1
해설: 개별분석이 구체적인 가격을 산정한다.

    



NO10 ,
과목: 부동산감정평가론
감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
② 지역분석에 있어서 중요한 대상은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이다.
③ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.
④ 지역분석보다 개별분석을 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
⑤ 지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상 부동산에 대한 미시적인 분석이다.



정답: 4
해설: 지역분석을 먼저 실시하고 개별분석을 하는게 일반적이다.

 

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NO 11,
과목: 부동산감정평가론
감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
② 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
③ 가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
④ 거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
⑤ 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.



정답: 5
해설: 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 (지역요인)을 공유하는 지역을 말한다.





    
NO 12,
과목: 부동산감정평가론
감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.
② 지역분석은 대상부동산에 대해 미시적·국지적 분석인데 비하여 개별분석은 대상 지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.
③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
④ 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
⑤ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.



정답: 2
해설: (개별분석)은 대상부동산에 대해 미시적·국지적 분석인데 비하여 (지역분석)은 대상 지역에 대한 거시적·광역적 분석이다.





    
NO 13,
과목: 부동산감정평가론
다음 부동산현상 및 부동산활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?
ㅇ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉, 난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.
ㅇ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

① 균형의 원칙, 적합의 원칙
② 예측의 원칙, 수익배분의 원칙
③ 적합의 원칙, 예측의 원칙
④ 수익배분의 원칙, 균형의 원칙
⑤ 적합의 원칙, 변동의 원칙



정답: 1
해설: 균형의 원칙: 부동산 내부의 문제적합의 원칙: 부동산 외부환경






NO14 ,
과목: 부동산감정평가론
부동산 감정평가의 부동산 가격 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.
② 균형의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.
③ 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합·분할의 가능성 등이 그 성립근거가 된다.
④ 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.
⑤ 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립 근거로 한다.



정답: 2
해설: (적합의 원칙)에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.접합의 원칙: 부동산 외부환경





    
NO 15,
과목: 부동산감정평가론
다음 현상을 설명할 수 있는 감정평가이론상 부동산가격 원칙은?
공인중개사 甲은 아파트 매수 의뢰자에게 110㎡형 아파트에 대해 다음과 같이 설명하였다. "이 아파트는 1984년에 사용승인 받은 아파트로, 최근에 건축된 유사한 아파트에 비해서 화장실이 1개 적고, 냉·난방비가 많이 듭니다. 그래서 시장에서 선호도가 떨어져 낮은 가격으로 거래되고 있습니다."

① 수익 배분의 원칙
② 수익 체증 체감의 원칙
③ 외부성의 원칙
④ 기회비용의 원칙
⑤ 균형의 원칙



정답: 5
해설: 균형의 원칙: 부동산 내부의 문제( ~ 화장실이 1개 적고, 냉·난방비가 ~ )





    
NO 16,
과목: 부동산감정평가론
감정평가의 분류 및 부동산 가격제원칙에 관한 설명 중 (  )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 ( ㄱ )이다.

ㅇ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 ( ㄴ )에 의해서 설명 가능하다.

① ㄱ - 부분평가, ㄴ - 기회비용의 원칙

② ㄱ - 부분평가, ㄴ - 균형의 원칙

③ ㄱ - 구분평가, ㄴ - 경쟁의 원칙

④ ㄱ - 구분평가, ㄴ - 기회비용의 원칙

⑤ ㄱ - 구분평가, ㄴ - 균형의 원칙

 

 

정답: 1
해설:

ㅇ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 (부분평가)이다.

ㅇ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 (기회비용의 원칙)에 의해서 설명 가능하다.

    
NO 17,
과목: 부동산감정평가론
최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.
② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.
③ 중도적 이용이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.
④ 초과토지란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.
⑤ 투기적 이용의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다.



정답: 4
해설: 
초과토지~독립되어 사용될 수 있다. 
잉여토지~독립되어 사용될 수 없다.





    
NO 18,
과목: 부동산감정평가론
부동산 감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다.
② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다.
③ 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.
④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산 전체의 가격이 형성된다는 원칙이다.
⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적·경제적·행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다. 



정답: 3
해설: 균형의 원칙: 내부적 관계적합의 원칙: 외부적 관계




    
NO 19,
과목: 부동산감정평가론
부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다. 
② 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다. 
③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다. 
④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다. 
⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.



정답: 2
해설: 균형의원칙 - 기능적감가, 적합의 원칙 - 경제적감가

 

 

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